Có hay không làn sóng cắt lỗ bất động sản sắp xảy ra?

Bà Nguyễn Thị Hồng Vân - Phó Giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn Tài chính, Savills Hà Nội.

PV Diễn đàn Doanh nghiệp đã có cuộc trao đổi với bà Nguyễn Thị Hồng Vân - Phó Giám đốc, Bộ phận Định giá và Tư vấn Tài chính, Savills Hà Nội xung quanh vấn đề này.

- Trải qua 6 tháng đầu năm với nhiều biến động mạnh khi giá vật liệu xây dựng tăng, nguồn vốn từ tín dụng và trái phiếu bị siết chặt. Điều này sẽ tác động như thế nào đến thị trường bất động sản trong thời gian tới, thưa bà?

Việc giá bất động sản tăng lên trong giai đoạn cuối 2021 và đầu 2022 không chỉ xảy ra ở Việt Nam mà đã diễn ra trên nhiều nước. Nguyên nhân là do biến động về kinh tế và chính trị khiến cho bất động sản trở thành kênh đầu tư và lưu trữ tài sản hiệu quả.

Đối với thị trường trong nước, việc hạn chế tụ tập nhằm kiểm soát dịch bệnh đã khiến các dự án bất động sản rơi vào tình trạng ngưng triển khai. Điều này khiến nguồn cung bất động sản trở nên thiếu hụt đáng kể, dẫn đến giá các dự án tiếp tục leo thang.

Tuy nhiên, đầu năm 2022, Nhà nước đã đưa ra quyết định kiểm soát chặt chẽ tín dụng ở các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có bất động sản. Điều này đã làm giảm dòng tiền được rót vào thị trường, góp phần hạ nhiệt giá bất động sản trên nhiều khu vực.

Đồng thời, cùng với việc dỡ bỏ giãn cách xã hội, các dự án đã bắt đầu được đẩy mạnh triển khai, giúp bổ sung nguồn cung mới cho thị trường. Vì thế, thị trường bất động sản tại Việt Nam trong thời gian tới sẽ khó có thể xảy ra những biến động tăng giá như trước đây.

- Trong các cơn sốt giá, nhiều nhà đầu tư đã "vô tình đu đỉnh thành cư dân", theo bà liệu sẽ có làn sóng cắt lỗ khi những nhà đầu tư lỡ ôm đất không còn sức gánh lãi ngân hàng?

Việc bán cắt lỗ vẫn có thể xảy ra đối với trường hợp nhà đầu tư không nghiên cứu kỹ về bất động sản trước khi đưa ra quyết định đầu tư. Điều này dẫn đến một số vấn đề như dự án vướng quy hoạch, vướng các yếu tố môi trường gần khu mộ hay đường điện, lối tiếp cận hạn chế… Đây là những nguyên nhân khiến tính thương mại của bất động sản không cao và việc chuyển nhượng trở nên khó khăn.

Nếu các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính để thực hiện đầu tư bất động sản, việc bán cắt lỗ để tránh lãi vay ngân hàng có thể xảy ra. Tuy nhiên, nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản Việt Nam nói riêng hiện vẫn đang trên đà phục hồi sau giai đoạn dịch bệnh. Bởi vậy, sẽ không có việc giảm giá bất động sản mạnh trên mặt bằng chung và cũng sẽ không có hiện tượng làn sóng cắt lỗ xảy ra.

Sẽ không có việc giảm giá bất động sản mạnh trên mặt bằng chung và cũng sẽ không có hiện tượng làn sóng cắt lỗ xảy ra

- Theo bà các nhà đầu tư nên làm gì vào thời điểm này?

Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua một giai đoạn bất ổn do nhiều yếu tố khách quan và chủ quan, các nhà đầu tư nên thường xuyên đánh giá lại giá trị của danh mục bất động sản mà mình đang nắm giữ để có thể đưa ra những quyết định giữ hay bán cho phù hợp.

Với các nhà đầu tư chưa tham gia vào thị trường, khi quyết định xuống tiền, cần chú ý về giá và pháp lý của bất động sản. Ngoài ra, trong bối cảnh phức tạp như hiện nay, giới đầu tư nên cân nhắc kỹ lưỡng khi sử dụng các đòn bẩy tài chính, tránh lặp lại tình trạng "chết trên đống tài sản" đã từng xảy ra trong quá khứ.

Đối với những nhà đầu tư có ý định bán bất động sản vào lúc này, cần cân nhắc kỹ mục đích sử dụng của khoản tiền sau khi bán tài sản đó. Sẽ là hợp lý nếu khoản tiền này được đầu tư vào những kênh hiệu quả hơn trong bối cảnh dịch bệnh, bất ổn chính trị quốc tế.

- Còn với các chủ đầu tư thì sao thưa bà?

Các doanh nghiệp cần chủ động đa dạng hóa nguồn vốn, tiếp cận các kênh thay thế như quỹ đầu tư, M&A, liên doanh trong bối cảnh tín dụng bất động sản bị siết chặt. Việc đa dạng hóa các nguồn vốn sẽ giúp ổn định thị trường và giảm các rủi ro hệ thống.

Việc siết tín dụng có thể làm giảm nhóm người mua đầu cơ, lướt sóng và không có nhu cầu ở thực, từ đó giúp người mua nhà có nhu cầu thực đến gần với cơ hội sở hữu nhà hơn. Tuy nhiên, chủ đầu tư phải đối mặt với việc chi phí sử dụng đất và giá nguyên vật liệu tiếp tục tăng. Điều này cũng là một khó khăn cho chủ đầu tư và tác động đến giá bán cuối cùng của sản phẩm. Vì vậy, phân khúc nhà ở bình dân hay xã hội vẫn là một cánh cửa cho các chủ đầu tư có thể tham gia vào và góp phần cho sự phát triển của xã hội.

- Vâng! Xin cảm ơn bà.