Có nên đầu tư nhà đất 30m2 lúc này?

Lâu nay, các căn nhà đất có diện tích 30m2 luôn thu hút người mua và giới đầu tư vì tổng tiền đầu tư nhỏ, chỉ khoảng 2 - 3 tỷ đồng/căn, lại dễ thanh khoản vì phù hợp với những khách hàng có nhu cầu ở thực. Đặc biệt, các căn hộ này có thể có dòng tiền cho thuê hàng tháng từ 7 - 8 triệu đồng.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, đó là câu chuyện của cách đây 2 - 3 năm trước, còn 1 - 2 năm trở lại đây, giá nhà đất tăng phi mã, các căn nhà đất diện tích nhỏ cũng không thoát khỏi "vòng xoáy", hiện giá đã lên đến 4 - 5 tỷ đồng/căn, trong khi giá cho thuê lại chỉ khoảng 10 triệu đồng/tháng. Vì vậy, sức hút loại hình này cũng dần giảm nhiệt vì tỷ suất sinh lời trên giá trị tài sản cũng như cho thuê đều không cao.

Phân tích cụ thể, ông Nguyễn Quang Huy - CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng của Trường Đại học Nguyễn Trãi (NTU), cho rằng, dù đây là phân khúc lâu nay được nhiều gia đình lựa chọn nhưng không thích hợp để đầu tư lúc này.

Bởi lẽ, giá các căn nhà đất diện tích nhỏ hiện tăng cao, thậm chí tương đương với giá của các căn hộ chung cư thương mại cao cấp, Do vậy, để cân nhắc mua 1 căn nhà đất 4 - 5 tỷ đồng mà cho thuê chỉ khoảng 10 triệu đồng/tháng với 1 căn hộ chung cư cao cấp, giá thuê khoảng 15 triệu đồng/tháng, thì nhà đầu tư chắc chắn sẽ lựa chọn mua chung cư thay vì căn nhà đất 30m2.

Ngoài ra, giá trị thanh khoản của các căn nhà nhỏ thường thấp hơn so với các căn hộ chung cư cao cấp, đặc biệt là khi giá trị bất động sản đã đạt đến mức cao. Người mua sẽ cân nhắc khả năng bán lại hoặc cho thuê của tài sản trong tương lai và nếu hạ tầng xung quanh không được cải thiện đáng kể, tiềm năng tăng giá của những căn nhà nhỏ này có thể bị giới hạn.

Ngược lại, các căn hộ chung cư cao cấp thường có tiềm năng tăng giá tốt hơn, đặc biệt khi chúng được quản lý và phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, nằm trong các khu vực có quy hoạch tốt và hạ tầng phát triển.

Một nhược điểm nữa của các căn nhà đất là thường thiếu hụt tiện ích đồng bộ và không gian sống chật hẹp. Trong khi đó, các căn hộ chung cư cao cấp thường đi kèm với hệ thống tiện ích hiện đại như hồ bơi, phòng gym, khu vui chơi trẻ em, an ninh 24/7, khu để xe ô tô, cùng với môi trường sống cộng đồng. Điều này đặc biệt thu hút đối với những người trẻ tuổi hoặc các gia đình có thu nhập khá, vì họ ưu tiên môi trường sống an toàn, tiện nghi và hiện đại.

Cuối cùng là vấn đề an toàn phòng cháy chữa cháy, đây là một yếu tố rất quan trọng khi nhà đầu tư xem xét mua bất động sản. Đặc biệt là những căn nhà nhỏ nằm trong các ngõ, hẻm hẹp, việc tiếp cận của xe cứu hỏa và phương tiện cứu hộ có thể gặp nhiều khó khăn.

" Chủ đầu tư hoặc người bán nhà có thể trang bị các biện pháp phòng cháy tại chỗ như bình chữa cháy, hệ thống báo cháy, nhưng điều này không thể hoàn toàn đảm bảo an toàn. Điều này có thể làm giảm sức hút của những căn nhà nhỏ ", ông Huy nhận xét.

Đồng quan điểm, ông Giang Anh Tuấn, Giám đốc sàn bất động sản Tuấn Anh cũng cho hay, nếu như trước đây, các căn nhà diện tích nhỏ thường hút khách vì tổng tiền đầu tư nhỏ, khả năng tăng giá tốt, thì nay do giá nhà tăng quá cao nên các căn nhà diện tích nhỏ hiện cũng không còn rẻ.

Đơn cử, 1 căn nhà diện tích 30m2, nằm trong ngõ khoảng 2 mét tại quận Hoàng Mai, giá đã dao động trên dưới 4 tỷ đồng. Trong khi đó, với số tiền này, nhà đầu tư có thể đầu tư được 1 căn hộ chung cư 80 m2 trong khu đô thị hiện đại.

" Tiềm năng tăng giá của chung cư hiện đang tốt nhất thị trường. Trong khi với cùng 4 tỷ đồng, nhà 30m2 trong ngõ chỉ cho thuê được khoảng 7 - 8 triệu đồng/tháng thì căn chung cư 80m2 lại có thể cho thuê từ 12 - 15 triệu đồng/tháng. Vì vậy, nếu đầu tư, không nên mua nhà đất diện tích nhỏ lúc này ", ông Tuấn chia sẻ.

Anh Trần Văn Toản - một môi giới lâu năm tại Hà Nội cũng chia sẻ, trước kia mỗi tháng công ty anh chốt được khoảng 10 giao dịch, chủ yếu là các căn nhà đất có diện tích nhỏ (khoảng 30 m2) vì đây là phân khúc dành cho người có nhu cầu thực.

Tuy nhiên, thời gian gần đây, phân khúc này cũng rất khó bán, bởi lẽ giá đã tăng gấp đôi chỉ sau hơn 2 năm, nên nhiều nhà đầu tư đã không còn mặn mà. Anh Toản dẫn chứng, khoảng đầu năm 2021, một căn nhà diện tích 30m2 nằm trong ngõ ô tô tránh ở  khu vực Lĩnh Nam (quận Hoàng Mai) có giá 3 - 3,2 tỷ đồng. Nhưng đến nay, giá của căn nhà đã tăng lên 5,8 - 6 tỷ đồng.

" Giá gần như đã đạt đỉnh, trong khi hạ tầng xung quanh không có sân chơi, siêu thị hay bể bơi. Với mức giá này người mua ở thực gần như không dám mơ tới. Còn các nhà đầu tư, họ cũng thấy giá đã quá cao, khả năng tăng tiếp thì ít mà chững lại hoặc giảm sẽ nhiều hơn. Chính vì vậy, họ không mạo hiểm đầu tư vào lúc này ", anh Toản cho hay.

Chưa kể, theo anh Toản, dù có giá trị lên tới 6 tỷ đồng nhưng để cho thuê là rất khó khăn và giá cho thuê cũng chỉ 10 triệu đồng/tháng cho 1 căn nhà 4 tầng, 1 tum.

Cũng tại khu vực Lĩnh Nam (Hoàng Mai), ngay cả những căn nhà có diện tích 30m2 nằm trong ngõ nhỏ (khoảng 2 mét), giá cũng leo lên 3 - 4,5 tỷ đồng/căn. Trong khi những căn nhà này cho thuê chỉ 6 - 7 triệu đồng/tháng.

" Giá trị tài sản khó tăng, trong khi giá cho thuê không đáng kể so với số tiền phải bỏ ra mua. Chính vì vậy, nhà diện tích 30m2 theo tôi không còn sức hấp dẫn với nhà đầu tư thời điểm này ", anh Toản chia sẻ.