Có nên đổ tiền vào bất động sản nếu lạm phát cao xảy ra?

Chỉ số lạm phát đang được dự báo có thể tăng cao trước những biến động của nền kinh tế như các gói kích cầu được tung ra, hoạt động đầu tư công đẩy mạnh, giá nguyên vật liệu và xăng dầu tăng…Đây là lý do mà không ít nhà đầu tư và chuyên gia cho rằng, khi lạm phát xảy ra, nhà đầu tư nên bỏ tiền vào bất động sản.

Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, trong kinh tế học, nếu lạm phát xảy ra, các nhà đầu tư trên thế giới sẽ neo vào các kênh như vàng, dầu và bất động sản. Ông Khương đưa ra khuyến nghị, lạm phát xảy ra, càng đầu tư bất động sản càng lớn, càng tốt.

Thực tế, rất nhiều nhà đầu tư cũng quan niệm cho rằng, lạm phát xảy ra càng nên rót tiền vào bất động sản vì đó kênh giữ tiền an toàn nhất. Chưa kể, đó còn là cách đầu tư "giúp tiền sinh ra tiền".

Tuy nhiên, theo TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, nếu giả sử lạm phát xảy ra ở mức 6-10% thì người đầu tư bất động sản vay ngân hàng sẽ đối mặt vào rủi ro đầu tiên. Ông Hiển phân tích, khi lạm phát xảy ra ở mức 6-10% thì lãi suất tiền gửi sẽ phải tăng lên tới 10%. Như vậy, ngân hàng phải điều chỉnh lãi suất vay lên tới 14-15% để bù lạm phát. Trong khi đó, người đầu tư bất động sản đa phần đều vay ngân hàng ít nhất từ 30% tới 70%. 

Khi lạm phát xảy ra, trong khoảng thời gian nhà đầu tư có bất động sản chờ bán, họ vẫn phải nộp lãi suất lớn. Chi phí chi tiêu tiêu hàng của người dân phải tăng để bù lạm phát và họ sẽ không có tiền mua bất động sản. Đối với người vay mua bất động sản, họ cũng phải lo chi phí chi tiêu hàng ngày cùng với khoản tiền lãi tăng. Thế nên xảy ra tình trạng chưa đợi bán được bất động sản đã phải còng lưng trả nợ tiền vay bất động sản.

Ônh Hiển dẫn chứng lại hệ quả của nhiều nhà đầu tư, ngay cả đại gia lớn từng vay tiền ngân hàng để đầu tư bất động sản cũng rơi vào cảnh nợ nần, túng quẫn. Họ là ông chủ, nhưng lạm phát xảy ra khó xoay được khoản nợ. Và kịch bản năm 2011-2013 là lạm phát xảy ra cao, nhiều đại gia bị phá sản.

"Lam phát cao, ông chủ còn không chịu được, chứ đừng nói tới người bình thường. Thực chứng giai đoạn trước đã cho thấy rõ", ông Hiển nói thêm.

Ông Hiển cho rằng, nếu lạm phát xảy ra, đầu tư đất mà có lời thì chỉ là lạm phát ảo. Tức là khi vay ngân hàng 10 tỷ đồng nhưng giá nhà, tiền lương tăng đột biến do lạm phát ảo. Như vậy, tiền nợ trong ngân hàng bỗng trở thành giấy vụn. Khi đó, 10 tỷ tương đương chưa tới 100 đô la. Người vay dễ dàng trả được nợ. Lạm phát ảo như vậy thì người đầu tư bất động sản hưởng lợi nhưng thực tế không bao giờ Chính phủ để lạm phát ảo xảy ra.

Ngay cả đối với tình hình thực tế, ông Hiển cho rằng, chỉ số lạm phát sẽ không tăng vì lực sản xuất nông sản, hàng công nghiệp của Việt Nam tốt. Trong khi gói phục hồi kinh tế 800.000 tỷ đồng chỉ là trong kế hoạch.

Trong khi đó, TS. Sử Văn Khương cũng cho rằng, nếu sử dụng đòn bẩy tài chính trong bối cảnh lạm phát xảy ra thì rủi ro rất lớn. Ví như, một căn nhà trị giá 1 tỷ, người mua chỉ bỏ ra 300 triệu đồng và đi vay 700 triệu đồng. Khi lạm phát xảy ra, lãi suất càng cao, khả năng chi trả của người mua sẽ bị hạn chế.

Nhìn lại những thời điểm lạm phát cao xảy ra như giai đoạn 2007-2008 hay 2011-2013, trước khi chỉ số này tăng cao đột biến thì dòng tiền đổ vào bất động sản tăng mạnh mẽ. Tuy nhiên, khi lạm phát tăng, Chính phủ đều có động thái ban hành chính sách thắt chặt dòng tín dụng đổ vào lĩnh vực bất động sản, cắt giảm đầu tư công nhằm kiếm chế lạm phát.

Tác động của chính sách này khiến thị trường gần như đóng băng. Giá nhà sụt giảm ở nhiều phân khúc, khả năng thanh khoản tụt dốc. Cũng bởi tác động này mà nhiều nhà đầu cơ buộc phải rời bỏ thị trường vì không thể "gánh" nổi các khoản nợ.