“Cởi trói” phân lô tách thửa, đất nền ven đô có sôi động trở lại?

Từ năm 2019 đến đầu năm 2022, thị trường bất động sản trở nên sôi động, ven đô trở thành nơi ưa thích của các nhà đầu tư xuống tiền. Đa phần những người mua thời điểm đó không có nhu cầu thực mà chỉ chờ “lướt sóng” kiếm lời. Theo đó, hình thức phân lô tách thửa tại các khu vực như Thạch Thất, Sơn Tây, Quốc Oai,... nổi lên rầm rộ. Các mảnh đất rộng được phân lô thành các mảnh nhỏ diện tích từ 60 - 80m2 và được “thổi” giá cao ngất ngưởng.

Còn nhớ, mới chỉ đầu năm 2022, khách mua và “cò đất” trong bộ âu quần đen, áo trắng từ nhiều nơi đổ về các khu vực có nhiều đất phân lô chào mời, mua bán tấp nập. Theo đó, giá đất phân lô dù nằm trong đường ngõ của các làng xóm cũng bị đẩy lên tới 20 - 24 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, đến tháng 3/2022, Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hà Nội có công văn số 1685 gửi đến UBND các quận, huyện, thị xã và Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội liên quan tới việc đẩy mạnh công tác quản lý Nhà nước trong thực hiện thủ tục tách thửa đất, hợp thửa đất.

Tại văn bản đó, cơ quan này đề nghị UBND các quận, huyện, thị xã tạm dừng tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa đất đối với đất nông nghiệp; thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất, thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.

Theo đó, cùng với việc thị trường bất động sản chung rơi vào trầm lắng, khiến đất phân lô tại các khu vực ven Hà Nội liên tục giảm giá, thậm chí có lúc đã mất thanh khoản. Ghi nhận thực tế của chúng tôi, một khu đất được phân thành 90 lô đất tại Cổ Đông (Sơn Tây) thời điểm đầu năm ngoái có mức giá bán từ 18 - 22 triệu đồng/m2 thì nay đã giảm xuống còn 13 - 17 triệu đồng/m2, tức giảm 25 - 30%.

Đầu năm ngoái, đất nền phân lô tại huyện Thạch Thất được giao dịch với giá từ 22 - 26 triệu đồng/m2, tới nay đã giảm khoảng từ 30 - 35% về mức 15 - 18 triệu đồng/m2. Thậm chí, một số lô đất nền có vị trí nằm sâu trong ngõ đã giảm mạnh hơn về mức 11 - 12 triệu đồng/m2.

Mặc dù giảm giá mạnh nhưng những lô đất được chia cắt với diện tích nhỏ tại các khu vực trên thời gian qua cũng khó tìm khách mua.

Thậm chí, nhiều “tay to” gom đất nhưng chưa kịp phân lô, tách thửa nhỏ đã “mắc cạn” và buộc phải rao bán giảm giá, cắt lỗ nhằm thu hồi vốn về.

Tuy nhiên, mới đây, Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật, Bộ Tư pháp đã có văn bản gửi UBND TP. Hà Nội, đề nghị kiểm tra, xử lý Công văn số 1685 của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội về việc đẩy mạnh công tác quản lý Nhà nước trong thực hiện thủ tục tách thửa đất, hợp thửa .

Theo Bộ Tư pháp, tách thửa là quyền của người sử dụng đất khi áp dụng đầy đủ các điều kiện và được thực hiện theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định. Do đó, yêu cầu trên của Sở Tài nguyên và Môi trường TP Hà Nội không đảm bảo cơ sở pháp lý về nội dung và không thuộc thẩm quyền. Đồng thời, có thể ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Ngay lập tức, ngày 26/4 mới đây, Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hà Nội ban hành văn bản số 2869 về việc bãi bỏ văn bản 1685. Theo đó, cơ quan này đề nghị UBND các quận huyện, thị xã, các cơ quan, đơn vị liên quan xem xét, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chỉnh tách thửa đất, hợp thửa đất cho người sử dụng đất theo quy định.

Chia sẻ về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, trước kia “phong trào” phân lô bán nền trở nên rầm rộ, nhiều người lợi dụng quy định pháp luật không cấm đã đi gom đất nhằm phân lô đầu cơ, bán kiếm lời. Điều này đã phá vỡ cấu trúc quy hoạch.

“Để ngăn chặn tình trạng này Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hà Nội ra văn bản số 1685. Tuy nhiên, việc này không đúng với hiến pháp và các quy định của luật. Theo tôi, trong trường hợp muốn quản chặt việc tách thửa mua đi bán lại, đẩy giá đất nên xem xét bổ sung thêm các quy định khác”, ông Đính nói.

Chia sẻ về diễn biến tình hình thị trường đất nền ven đô sau khi cho tách thửa trở lại, ông Đính cho rằng, những người mua loại đất này chỉ mang mục đích “lướt sóng” kiếm lời, song thị trường hiện nay đang khó khăn, lượng thanh khoản yếu. Do đó, việc đất nền ven đô tiếp tục “nóng” trở lại sẽ khó xảy ra trong thời điểm này.

Đồng quan điểm trên, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản (VARS) cho rằng, các quy định pháp luật không cấm việc phân lô, tách thửa do đó nhiều người đã lợi dụng, biến tấu mục đích nhằm kiếm lời khiến thị trường trở nên xáo trộn.

“Hiện nay dù cho tách thửa nhưng việc đất nền ven đô diễn biến nóng trở lại sẽ không xảy ra. Tuy nhiên, về dài hạn tôi cho rằng cần có những quy định bổ sung như nâng diện tích tách thửa tối thiểu tại vùng ven cao hơn, đồng thời diện tích xây dựng chỉ khoảng chiếm tỷ lệ nhất định diện tích đất”, ông Thanh nói.

Ông Đỗ Quý Duy, người sáng lập Câu lạc bộ Nhà đầu tư bất động sản NAC, việc cho phép tách thửa trở lại sẽ giúp các khu vực trước đó rầm rộ phân lô tách thửa phục hồi một phần thanh khoản. Tuy nhiên, việc loại hình đất này “nóng sốt” trong giai đoạn hiện nay là điều khó.

“Dù được tách thửa trở lại nhưng hiện nay mức giá phải hợp lý người mua mới sẵn sàng xuống tiền. Theo tôi sẽ chỉ giúp thanh khoản cao hơn so với 6 tháng trước nhưng mức giá phải điều chỉnh”, ông Duy nêu quan điểm.