“Còn đất đâu mà mua”, câu nói kinh điển của cò đất một thời, đến nay nhìn lại thấy toàn là đất trống

Thị trường đất nền tỉnh lân cận Tp.HCM đã từng chứng kiến nhiều đợt nóng sốt. Nhơn Trạch, Long Thành (Đồng Nai) hay Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Phước đã được gọi tên nhiều lần trong cơn sốt này. Đất nền các khu vực liên tục “nhảy múa” về giá trong khoảng thời gian ngắn. Thậm chí, có một số dự án tại Nhơn Trạch, giá đất nền tăng trong suốt 20 năm, hiện mới hạ nhiệt. Nhiều nhà đầu tư đang chịu khoản lỗ lên đến hàng tỉ đồng khi ôm đất nền dự án nơi đây.

Chẳng hạn, dự án Khu đô thị Long Thọ - Phước An (Nhơn Trạch, Đồng Nai) do Tổng công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị (HUD) làm chủ đầu tư với quy mô hơn 223 ha. Các nền đất trong khu đô thị này đang ghi nhận giảm tốc cả về giao dịch lẫn giá bán. Mức giảm giá phổ biến trong thời gian gần đây từ 400 triệu đến cả tỉ đồng/nền.

Tương tự, khu đất dự án 150ha thuộc sở hữu của Công ty xây dựng Hà Nội cũng chung tình trạng. Giá các nền đất ghi nhận giảm mạnh so với đầu năm 2022. Nhiều nhà đầu tư ôm hàng tại đây ngậm ngùi nhìn giá lao dốc, trong khi muốn bán cũng khó khăn ở giai đoạn này.

Các dự án này lấn sân vào thị trường Nhơn Trạch từ thời điểm 2003 ngay sau khi có thông tin quy hoạch Nhơn Trạch trở thành đô thị loại II. Tuy nhiên, sau 20 năm, quy hoạch này vẫn nằm trên giấy. Trong khi, các lô đất tại dự án liên tục được nhà đầu tư, môi giới “thổi giá”. Nhiều thế hệ nhà đầu tư đã mua đi bán lại các lô đất này, hiện giá thứ cấp đã tăng gấp nhiều lần so với thời điểm đầu.

Gần đây, mức giảm phổ biến đất nền tại Nhơn Trạch từ 30-40% so với đầu năm 2022. Các sàn giao dịch ở khu vực đóng cửa gần hết. Môi giới rút khỏi thị trường.

Còn nhớ, thời điểm năm 2016- 2018, nơi đây là tụ điểm tụ tập của môi giới bất động sản. Nhà đầu tư khắp nơi đổ về đây mua bán, lướt sóng. Nhiều môi giới kiêm nhà đầu tư “hái ra tiền” nhờ những giao dịch đất nền liên tục. Thậm chí vào năm 2020 khi thị trường các khu vực im ắng thì đất nền Nhơn Trạch vẫn diễn ra các đợt sốt đất.

Đáng chú ý, các môi giới khu vực này từng dùng chiêu thức “khan hàng” để tạo tâm lý mua bán. “Còn đất đâu mà mua” được xem là câu nói kinh điển của môi giới Nhơn Trạch một thời.

Từng trong vai người mua đất tại dự án nói trên, chúng tôi chứng kiến những cơn sốt đất ảo đi qua huyện này một cách chóng vánh. Khi hỏi mua, môi giới liên tục nói hết hàng để nhà đầu tư “xuống tiền” nhanh chóng.

Tuy nhiên, sau đó, nguồn hàng vẫn được bán ra khá nhiều. Đa số là các nhà đầu tư sang nhượng với nhau, thu chênh hàng trăm triệu đồng mỗi lô. Chẳng hạn, nền đất 90m2 trong dự án ở xã Long Thọ, vào tháng 12/2018 có giá 800 triệu đồng, bước sang tháng 1/2019 giá đã tăng lên 1 -1.1 tỉ đồng/nền. Đến năm 2020 mức giá này tiếp tục tăng lên 1.4-1.5 tỉ đồng/nền. Chưa kể, các nền đất có mặt tiền ở các xã Phước Khánh, xã Đại Phước…giá chạm mốc 30-50 triệu đồng/m2 vào đầu năm 2022 là điều dễ thấy sau suốt thời gian dài tăng giá bằng lần.

Đến hiện tại, đất nền khu vực này ghi nhận sự lao dốc về giá. Các nền đất từ 1.3-1.4 tỉ đồng đã giảm về mức 900 triệu đến 1 tỉ đồng, thậm chí có lô cần bán gấp nhà đầu tư gửi lại môi giới bán lại mức 600 triệu đồng/lô cho diện tích gần 100m2. Các nền giá từ 1.5 đến 2 tỉ đồng, mức giảm phổ biến từ 300-500 triệu đồng. Bên cạnh các nhà đầu tư kịp thoát hàng từ thời điểm 2021-2022 hiện khá nhiều nhà đầu tư “ôm đất”, chờ thị trường. Trong số đó, không ít nhà đầu tư đầu tư theo cặp hoặc ôm nhiều lô. Họ nghĩ rằng sẽ lướt sóng để thu chênh nhưng hiện tại ngậm ngùi nhìn giá giảm sâu.

Đáng nói, sau rất nhiều lần lên cơn sốt, những dự án đất nền tại Nhơn Trạch không có người về ở thực. Mới đây, quay trở lại dự án tại xã Long Thọ nhận thấy, chỉ vài căn nhà mới được xây lên, nằm lọt thỏn vào khu đất rộng hàng trăm héc-ta. Rất nhiều nguồn hàng đang được chào bán ra với giá giảm hàng trăm triệu đồng. Điều này hoàn toàn trái ngược với những gì môi giới từng nói “còn đất đâu mà mua”.

Ghi nhận cho thấy, nhiều môi giới đất nền Nhơn Trạch từng kiếm hàng triệu đồng mỗi tháng, thậm chí mỗi tuần. Hiện khá nhiều người bỏ nghề, hoặc sống cầm chừng chời đợi thị trường. Đây cũng là điều dễ hiểu sau những cơn sốt đất ảo đi qua, giá tăng mạnh một thời.

Theo dữ liệu từ Nhà Tốt, từ mức giá 12-29 triệu đồng/m2 vào năm 2020, đất nền toàn khu vực Nhơn Trạch hiện đã lên mức 17-39 triệu đồng/m2. Tính bình quân giá đất ở đây đã tăng khoảng 30 – 50% trong suốt 4 năm qua. Mức giá này ngang ngửa một số khu vực của Tp.HCM.

Những diễn biến hiện tại của thị trường này cho thấy, sau khoảng thời gian tăng mạnh, đất nền dự án Nhơn Trạch đang về mức giá thực hơn. Nhiều nhà đầu tư ôm đất sau cùng đang chứng kiến giá đất giảm mạnh, thanh khoản yếu. Họ đa số là nhà đầu tư thứ cấp mới vào thị trường, ôm những lô đất đã tăng bằng lần trước đó. Trong khi các nhà đầu tư lâu năm gần như đã “thoát hàng” thời điểm 2018-2019.