“Còn nhiều băn khoăn về quyền tiếp cận đất đai của tổ chức, cá nhân nước ngoài”.

Quyền tiếp cận đất đai của tổ chức nước ngoài

Tại điểm c Khoản 1 Điều 29 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về Nhận quyền sử dụng đất có quy định: “c) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao”.

Theo ông Nguyễn Văn Đỉnh, quy định này để tránh việc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mua nhà, công trình xây dựng gắn với nhận quyền sử dụng đất từ các chủ thể khác mà không nằm trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao để đảm bảo kiểm soát chặt chẽ về quốc phòng, an ninh...

Tuy nhiên pháp luật về đầu tư và pháp luật về kinh doanh bất động sản cho phép tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án; việc nhận chuyển nhượng dự án cần gắn với nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Như vậy cần ghi nhận việc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được thực hiện quyền này tương ứng trong dự thảo Luật Đất đai.

“Nếu không cho phép tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án thì bên chuyển nhượng (tổ chức kinh tế trong nước) phải làm thủ tục trả lại đất cho Nhà nước để Nhà nước thu hồi đất, giao đất cho bên nhận chuyển nhượng. Việc này sẽ dẫn đến làm gia tăng thủ tục hành chính, kéo dài thời gian thực hiện, thậm chí còn làm phát sinh thủ tục tính lại tiền sử dụng đất theo thời điểm giao đất cho bên nhận chuyển nhượng (theo hướng tăng lên). Ngoài ra, còn có thể phát sinh vướng mắc trong trường hợp sau khi Nhà nước thu hồi đất của bên chuyển nhượng thì có quan điểm cho rằng do đây là đất sạch (thuộc quyền quản lý của Nhà nước) thì không được giao đất/cho thuê đất cho bên nhận chuyển nhượng mà phải đấu giá”, chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh phân tích.

Từ những luận cứ nêu trên, chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh kiến nghị bổ sung vào Điểm c Khoản 1 Điều 29 theo hướng:

“c) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao; được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với nhận chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án có sử dụng đất”.

Quyền tiếp cận đất đai của cá nhân nước ngoài

Liên quan đến quy định về quyền tiếp cận đất đai của cá nhân nước ngoài trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh kiến nghị bổ sung Điều 5 của Dự thảo về việc “cá nhân nước ngoài” là chủ thể có quyền sử dụng đất gắn với nhà ở được sở hữu tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở.

Lý giải cho kiến nghị trên, ông Đỉnh cho rằng theo điểm c khoản 2 Điều 22 của Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi (phiên bản ngày 25/7/2023): “Đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm một lần với thời hạn không quá 50 năm nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận”.

Theo Điều 14 Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (phiên bản ngày 27/7/2023): “Việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Luật Đất đai, Luật Nhà ở có quy định khác. Quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu sau khi mua các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng là quyền sử dụng chung.”

Do đó, chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng với các trường hợp Dự án khi bán cho cá nhân nước ngoài mà đã tuân thủ đầy đủ quy định của pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản và cá nhân nước ngoài đáp ứng đầy đủ điều kiện được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì cá nhân nước ngoài cần phải được cấp Giấy chứng nhận.

“Việc Dự thảo không quy định quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài sẽ dẫn tới kéo dài các vướng mắc của Luật Đất đai 2013 và mâu thuẫn với Luật Nhà ở 2014, cụ thể: Người mua nhà ở hợp pháp là cá nhân nước ngoài, tổ chức nước ngoài theo quy định của pháp luật không được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận, trong khi đó các người mua khác như người Việt Nam định cư ở nước ngoài, dẫn đến không thu hút được một nhóm đối tượng khách hàng lớn, có thể là nhân lực trình độ cao đến mua nhà và định cư ở Việt Nam. Điều đó dẫn đến không khuyến khích, thực hiện được chính sách bán nhà ở cho người nước ngoài như quy định tại Luật Nhà ở 2014 (và tiếp tục trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi)”, chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh nhận định.