Cơn sốt bất động sản quay lại, DN Sài Gòn đua nhau làm dự án đổi lấy đất

Thời của BT

Gần đây nhất, ngày 3/6, UBND TPHCM đã có văn bản gởi Thủ tướng Chính phủ đề xuất đầu tư dự án xây dựng cầu Thủ Thiêm 4 theo hình thức BT và cho phép áp dụng hình thức chỉ định nhà đầu tư thực hiện đầu tư dự án theo quy định tại điều 26 Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13. UBND TP cũng đề xuất phương án nhà đầu tư sau khi xây dựng xong công trình sẽ chuyển giao cho TP khai thác sử dụng và sẽ được thanh toán bằng quỹ đất trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm và tại các vị trí khác trên địa bàn TPHCM.

Theo báo cáo của UBND TPHCM, hiện nay liên danh Công ty Bất động sản Phát Đạt - Công ty Đầu tư và Phát triển Hạ tầng 620 - Công ty Đầu tư Phát triển Xây dựng 168 đã đề xuất tham gia thực hiện dự án cầu Thủ Thiêm 4. Dự án có tổng vốn đầu tư khoảng 5.254 tỷ đồng, chưa bao gồm: chi phí lãi vay trong quá trình thi công, các chi phí tài chính có liên quan trong quá trình xây dựng, hoàn vốn và lợi nhuận của nhà đầu tư. Các chi phí này sẽ được xác định trong quá trình thương thảo, đàm phán Hợp đồng BT.

Cũng trong ngày 3/6, UBND TPHCM và Tập đoàn Trung Nam đã ký hợp đồng BT dự án giải quyết ngập do triều khu vực TPHCM có xét đến yếu tố biến đổi khí hậu (giai đoạn 1) với tổng vốn đầu tư 9.926 tỷ đồng. Dự án dự kiến sẽ hoàn thành sau 36 tháng thực hiện.

Để thanh toán cho dự án chống ngập này, ngoài 84% là vốn ngân sách, phần còn lại 16% UBND TPHCM dự kiến sẽ sử dụng 3 khu đất tại Lô C8A Khu A Khu Đô thị mới Nam TP, phường Tân Phú, quận 7 (5.500m²); tại phường Phước Long B, quận 9 - Trung tâm hạt nhân (42.000m²) và tại số 232 đường Đỗ Xuân Hợp, phường Phước Long A, quận 9 (31.414m²) để đàm phán với nhà đầu tư được lựa chọn thanh toán.

Trước đó, UBND TPHCM đã phê duyệt đề xuất đầu tư xây dựng khu tái định cư tại khu vực Xí nghiệp Đầu máy Sài Gòn, phường 11, quận 3 theo hình thức hợp đồng BT. Khái toán tổng vốn đầu tư của dự án hơn 1.089 tỷ đồng. Dự án nhằm phục vụ cho người dân tái định cư của dự án Tuyến metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương) và bổ sung quỹ nhà tái định cư cho các dự án khác trên địa bàn quận 3.

Được biết, Công ty CP Đầu tư xây dựng Cát Linh là nhà đầu tư lập đề xuất dự án. Thực hiện dự án BT này, nhà đầu tư sẽ được Thành phố bàn giao phần căn hộ dôi dư (sau khi hoàn thành việc tái định cư theo nhu cầu của quận 3) tại khu đất số 540/21 đường Cách mạng tháng 8, phường 11, quận 3.

Ngoài ra, theo tìm hiểu của chúng tôi, hiện UBND TPHCM cũng đang nghiên cứu một số đề xuất như: Tổng công ty Đền bù giải tỏa đề xuất dự án Đầu tư Trung tâm Thể dục thể thao Phan Đình Phùng; dự án BT cầu đường Bình Tiên đang tìm nhà đầu tư; dự án Nạo vét, cải tạo môi trường, xây dựng hạ tầng và khai thác quỹ đất ven rạch Xuyên Tâm (từ kênh Nhiêu Lộc - Thị Nghè đến sông Vàm Thuật) của Công ty Hà Nội Ngàn Năm; dự án BT xây dựng Bệnh viện Sài Gòn…

Cẩn trọng với cơn “sốt” BT

Điều dễ nhận ra nhất là những cơn "sốt" dự án BT thường diễn ra song trùng với sự nóng lên của thị trường bất động sản. Cách đây chừng 4 - 5 năm, phong trào đầu tư dự án BT đã rộ lên trên cả nước, nhiều nhất là tại Hà Nội và TP.HCM.

Khi đó, Hà Nội có trên dưới 100 dự án BT với tổng mức đầu tư lên tới hàng trăm nghìn tỷ đồng. TPHCM cũng có khoảng 40, 50 dự án BT với tổng mức đầu tư rất lớn. Tuy nhiên, sau cơn "sốt" nhờ sự sôi động của thị trường bất động sản, các dự án triển khai theo hình thức BT đổi đất lấy hạ tầng đã "hạ nhiệt" cùng với sự nguội lạnh của thị trường nhà đất.

Có nhiều lý do cho câu chuyện thoái trào này, trong đó chủ yếu là do tính thời điểm khi nền kinh tế gặp quá nhiều khó khăn, tín dụng bị thắt chặt, nguồn tiền huy động không dễ dàng và chi phí đắt, trong khi thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng, mất thanh khoản, khiến nhiều doanh nghiệp ôm dự án BT khó khăn, hàng loạt dự án bị chậm tiến độ. Bên cạnh đó, những ách tắc trong công tác giải phóng mặt bằng, cùng việc bố trí quỹ đất đối ứng cho nhà đầu tư gặp khó khăn cũng khiến nhiều nhà đầu tư “nản” và buông dự án BT.

Tuy vậy, khi thị trường bất động sản hiện đang có dấu hiệu phục hồi, thay vì huy động vốn để “hồi sinh” những dự án chết này, một số chủ đầu tư BT lại bất ngờ rút ra bằng hình thức hợp tác, nhượng lại quỹ đất dự án cho các nhà đầu tư thứ cấp. Một số ý kiến cho rằng, sở dĩ có việc trên là do các doanh nghiệp này đã “vớ bẫm” từ sự bất cập trong công tác quản lý dự án BT trước đây, nên chỉ bán quyền sử dụng đất cũng… đã đủ thu đủ tiền lời.

Về cơ bản, hình thức BT là hình thức ít rủi ro, vì nhà đầu tư triển khai xong là bàn giao ngay cho Nhà nước. Hơn nữa, nhà đầu tư được thanh toán bằng quyền sử dụng đất sạch. Thông thường, nhà đầu tư muốn có được quyền sử dụng đất thì cũng phải trải qua nhiều quy trình phức tạp khó khăn, nhất là khi phải đấu giá cạnh tranh.

Bằng cách đề xuất làm dự án theo hình thức BT, nhà đầu tư không phải đấu giá, mà giá đất được hai bên thỏa thuận, nhiều khi giá chưa được tính sát với giá thị trường.

Trong bối cảnh sức ép cải thiện hệ thống hạ tầng giao thông ngày càng nóng, nhất là tại các thành phố lớn như Hà Nội, TPHCM và thị trường bất động sản ấm lại, hình thức đầu tư dự án theo kiểu đổi đất lấy hạ tầng rất có thể sẽ bùng phát trở lại. Tuy nhiên, nếu cơ quan quản lý không sớm nghiên cứu, sửa đổi và ban hành những quy định mới về phát triển hạ tầng đô thị, những hệ quả có thể sẽ một lần nữa tái diễn và sẽ khó kiểm soát hơn.