Công nghệ bất động sản giúp minh bạch thị trường môi giới thứ cấp

Khơi thông dòng vốn cho thị trường BĐS

Chia sẻ tại sự kiện công bố báo cáo nghiên cứu thị trường 6 tháng đầu năm và dự báo 6 tháng cuối năm 2022 với chủ đề "Giải pháp khơi thông dòng vốn kinh tế - tài chính – bất động sản" do Dat Xanh Services tổ chức ngày 4/7, TS. Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (FERI), CEO Công ty tài chính FINA, nhận định, động thái kiểm soát chặt tín dụng đổ vào BĐS là việc cần thiết để lành mạnh hóa thị trường BĐS, giảm thiểu các rủi ro cho nền kinh tế.

Động thái này còn góp phần thanh lọc được các nhà đầu tư và các doanh nghiệp có năng lực tài chính yếu kém hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn và kinh doanh tràn lan. Tuy nhiên, điều này đang khiến người dân, nhà đầu tư, đặc biệt là doanh nghiệp BĐS khó tiếp cận với nguồn vốn vay từ ngân hàng.

Theo đó, các chuyên gia cho rằng việc tiếp tục đa dạng hóa và hoàn thiện các kênh huy động vốn đầu tư BĐS là chính sách cần ưu tiên trong giai đoạn tới.

Đối với các kênh như tín dụng và phát hành trái phiếu, cần phân nhóm các phân khúc BĐS để có chính sách vốn phù hợp, có sự điều tiết hữu hiệu, bởi không phải phân khúc bất động sản nào cũng rủi ro. Trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ chào bán cần quy định xếp hạng tín nhiệm, tức đánh giá độc lập của bên thứ ba về mức độ rủi ro của trái phiếu doanh nghiệp.

Theo đó, TS. Phạm Anh Khôi cho rằng, ngân hàng cần hỗ trợ cho vay đối với các doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, sớm có sản phẩm BĐS đưa ra thị trường trong một thời gian phù hợp. Đồng thời, cung cấp vốn tín dụng cho dự án đang trong quá trình thực hiện và chuẩn bị đưa sản phẩm BĐS cung cấp cho thị trường. Đây là điều cần thiết và quan trọng vì nếu nguồn cung không đáp ứng sẽ đẩy giá tăng lên và tạo ra rất nhiều hệ lụy.

Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng đề xuất cung cấp vốn vay cho những người ở thực, đặc biệt là những người mua nhà lần đầu. Điều này hoàn toàn phù hợp với mục tiêu thanh lọc, giảm bớt đầu cơ và đáp ứng cho người có nhu cầu mua ở thực.

Cùng với việc kiểm soát tín dụng đổ vào BĐS, Chính phủ cũng đã ban hành các văn bản pháp luật nhằm minh bạch hóa thị trường môi giới thứ cấp. Trong đó phải kể đến Nghị quyết số 18-NQ/TW giúp hoàn thiện cơ chế xác định giá BĐS, hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan đến thị trường BĐS, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất. Hay Nghị quyết số 16/2022/NĐ-CP quy định môi giới phải có chứng chỉ hành nghề và đơn vị kinh doanh dịch vụ BĐS phải đăng ký thành lập doanh nghiệp theo quy định.

Không thể đứng ngoài cuộc chơi

Với Nghị quyết số 18-NQ/TW và Nghị quyết số 16/2022/NĐ-CP, thị trường đòi hỏi sự tham gia của cả 3 bên: doanh nghiệp, ngân hàng và nhà môi giới. Nghị quyết số 16 nêu rõ, với môi giới không có chứng chỉ hành nghề, có thể bị phạt tiền từ 40 triệu - 60 triệu; với đơn vị kinh doanh BĐS nhưng không thành lập doanh nghiệp theo đúng quy định có thể bị phạt tiền từ 120 triệu - 160 triệu. Trong khi đó Nghị quyết số 18 dần hoàn thiện cơ chế định giá BĐS.

Tuy nhiên, với thị trường môi giới thứ cấp, khi mà thông tin về sản phẩm BĐS cũng như thông tin về giao dịch BĐS còn nhiều vấn đề thiếu minh bạch như hiện nay, việc đảm bảo tuân thủ các quy định của Chính phủ là không dễ dàng. Chẳng hạn giá trị giao dịch BĐS được ghi nhận trên giấy tờ pháp lý thấp hơn giá trị thực tế theo thoả thuận giữa người mua và người bán, việc thanh toán phí môi giới được thực hiện qua các kênh không chính thống nên Công ty BĐS không ghi nhận doanh thu và nhân viên môi giới BĐS không ghi nhận thu nhập…

Sự thiếu minh bạch trong thị trường môi giới thứ cấp gây ra nhiều hệ lụy cho cả cơ quan nhà nước, người môi giới và cả khách hàng. Nhà nước sẽ bị thất thu thuế: thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân. Môi giới gặp khó khăn trong việc bán hàng do thiếu kỹ năng và thông tin, đó là chưa kể rủi ro bị cắt phí hoa hồng khi người mua và người bán giao dịch trực tiếp. Trong khi đó, khách hàng (gồm cả người mua và người bán BĐS) tốn nhiều thời gian và công sức trong việc mua và bán BĐS.

Để đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng cho tất cả các bên, đòi hỏi minh bạch hóa mọi thông tin về sản phẩm cũng như giao dịch BĐS. Để làm được điều đó, chỉ có thể dựa vào các nền tảng công nghệ BĐS để liên kết các dịch vụ bổ trợ xung quanh giao dịch mua – bán BĐS thứ cấp.

Công nghệ BĐS giúp minh bạch thị trường môi giới thứ cấp

Chia sẻ tại sự kiện, TS. Tô Bá Lâm, Giám đốc Điều hành iHouzz Platform nhận định, thị trường môi giới thứ cấp được đánh giá là vô cùng tiềm năng trong bối cảnh nguồn cung sơ cấp ngày càng hạn chế. Tuy nhiên, các thông tin về sản phẩm BĐS cũng như thông tin mua bán giao dịch BĐS hiện nay còn nhiều vấn đề chưa minh bạch.

TS. Tô Bá Lâm nhận định, công nghệ sẽ giúp xây dựng nên kho "từ điển BĐS", giúp thị trường môi giới thứ cấp minh bạch hơn.

TS. Tô Bá Lâm nhận định, chỉ có sự tham gia của các doanh nghiệp đủ tầm với các nền tảng công nghệ hiện đại mới giúp minh bạch hóa thị trường môi giới thứ cấp. TS. Tô Bá Lâm phân tích, hiện nay, thị trường BĐS thứ cấp đang rất thiếu thông tin: cả thông tin về BĐS và thông tin về giao dịch BĐS. Để thông tin BĐS minh bạch hơn thì cần xây dựng cơ sở dữ liệu về BĐS, hay nói cách khác là xây dựng được một kho "từ điển BĐS", là nơi thu thập và cung cấp mọi thông tin về BĐS để người dùng có thể truy cập, tra cứu được các tầng dữ liệu trước đó để tham khảo.

"Để làm được điều đó, phương pháp thu thập thông tin truyền thống sẽ không thể giải quyết được lượng dữ liệu khổng lồ của một thị trường trên diện rộng, do đó cần sự hỗ trợ của công nghệ. Tuy nhiên, công nghệ là công cụ. Song song đó cần sự kết hợp thay đổi suy nghĩ của người sử dụng công cụ thì mới minh bạch được thị trường", TS. Tô Bá Lâm nhận định.