Cuộc chiến mặt bằng F&B nhìn từ câu chuyện Món Huế đóng cửa: Bất kể vị trí có đẹp bao nhiêu, khách đông như thế nào nhưng lại 'quên mất' bài toán lợi nhuận thì cũng “Fail”

Khách thuê trong ngành F&B tiếp tục là nguồn cầu chính của thị trường bán lẻ, giá mặt bằng tại trung tâm biến động không ngừng

Theo báo cáo của Tổng cục thống kê, tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tiêu dùng trong 9 tháng đầu năm 2019 đạt tốc độ tăng trưởng cao so với cùng kỳ năm trước (11,60%), cho thấy nhu cầu tiêu dùng tăng.

Về du lịch, Việt Nam vẫn là một điểm đến hấp dẫn với 12,90 triệu lượt khách quốc tế tính chung 9 tháng đầu năm 2019, tăng 10,8% so với cùng kỳ. Du khách đến từ châu Á vẫn chiếm tỷ lệ lớn nhất, trong đó Trung Quốc, Hàn Quốc và Nhật Bản dẫn đầu về lượng khách quốc tế đến tham quan Việt Nam. Nhờ vào cơ cấu dân số trẻ có sức mua lớn và sự tăng trưởng của tầng lớp trung lưu đã không ngừng thúc đẩy sự tăng trưởng của ngành bán lẻ, đặc biệt là mô hình kinh doanh theo chuỗi.

Báo cáo của JLL quý 3/2019 chỉ ra rằng các khách thuê trong ngành F&B, thời trang tiêu thụ nhanh và lifestyle sẽ tiếp tục là nguồn cầu chính trên thị trường bán lẻ. Trong đó, nhu cầu tiếp tục khả qua trên thị trường. Các khách thuê với nhu cầu trên 1.000 m2 rất khó có thể tìm được một vị trí phù hợp trong khu vực trung tâm thành phố. Hầu hết các khách thuê yêu cầu diện tích lớn phải chờ đợi và “ghép” những không gian liền kề nhau hoặc các trung tâm bán lẻ đang trong quá trình cải tạo/nâng cấp.

Chính điều này đã khiến giá thuê mặt bằng bán lẻ khu trung tâm Tp.HCM đã đạt mức xấp xỉ 130 USD/m2/tháng tính đến quý 1/2019. Mức giá này tăng theo quý trong năm. Theo các chuyên gia, trong vận hành các chuỗi nhà hàng F&B, chi phí thuê mặt bằng luôn chiếm tỉ trọng lớn nhất, và vị trí thường quyết định thành bại của một nhà hàng. Đây cũng chính là khó khăn lớn nhất trong việc mở một chuỗi F&B.

Thực tế thì, F&B đang hiện diện ngày càng dày đặc tại các mặt bằng bán lẻ đắc địa tại các thành phố. Các thương hiệu quốc tế và chuỗi cửa hàng trong nước nhắm vào phân khúc bình dân/trung cấp kinh doanh các mặt hàng như F&B, chăm sóc sức khỏe, sắc đẹp và thời trang tiêu thụ nhanh có kết quả kinh doanh khả quan và được các chủ nhà ưu chuộng.

Tuy nhiên, trong những năm gần đây, những tên tuổi nổi tiếng như Ten Ren, cà phê nhà Hàng NYDC, Gloria Jean’s Coffee, The Kafe,… cũng liên tục rút khỏi thị trường đầy khắc nghiệt này. Mới đây, Món Huế cũng vừa đóng cửa toàn bộ nhà hàng sau khi một nhóm các nhà cung cấp kéo đến trụ sở công ty đòi nợ. Được biết, không chỉ bị tố nợ nhà cung cấp nguyên vật liệu, Món Huế còn nợ tiền một số chủ cho thuê mặt bằng hàng chục nghìn USD.

Cố lấy được mặt bằng đẹp mà quên đi bài toán lợi nhuận

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Phó Giám đốc Tư vấn đầu tư Savills Hà Nội cho biết, nếu xét từ câu chuyện của riêng Món Huế đóng cửa thì không tác động nhiều đến hoạt động cho thuê mặt bằng tại khu trung tâm nhưng xét về xu hướng phát triển của F&B hiện nay thì thực sự câu chuyện về mặt bằng cho thuê đang khá khốc liệt.

Rất nhiều doanh nghiệp, cá nhân hoạt động trong F&B phải cạnh tranh rất quyết liệt để lấy được mặt bằng thuê tại khu vực trung tâm.

Tuy vậy, có một thực tế đang diễn ra trên thị trường này là F&B quá quan trọng trong việc cố lấy được mặt bằng đẹp, sẵn sàng trả giá rất cao nhưng lại quên đi bài toán về lợi nhuận.

Theo đại diện Savills, nếu trong kinh doanh F&B chỉ cố lấy được mặt bằng cho đẹp, giá cao nhưng quên bài toán lợi nhuận thì rất dễ "fail"

“Bất kể mặt bằng có tốt bao nhiêu, giá trả cao như thế nào, đông khách ra sao nhưng giá sản phẩm bán ra cho khách niêm yết, không thay đổi. Sản phẩm đó ở quận 7, quận 10 hay các quận trung tâm thì giá phải đồng nhất, điều này dẫn đến câu chuyện là giá mặt bằng càng cao thì lợi nhuận phải càng tốt. Tuy nhiên, thực tế đang phản ánh là F&B mở rộng thương hiệu, cố lấy mặt bằng đẹp nhưng kinh doanh lại không đạt như kì vọng dẫn đến mặt bằng dễ bị trống và gặp khó khăn”, bà Nguyệt Minh chia sẻ.

Trong khi đó, theo bà Minh giá cho thuê mặt bằng kinh doanh tại vị trí trung tâm đang quá cao. F&B đang cạnh tranh với các hãng khác để lấy được mặt bằng. Chính điều này đã vô tình đẩy giá cho thuê cao so với mức tiêu dùng của người Việt.

Bà Minh cho rằng, xu thế tiêu dùng chung của người Việt là ít người trả quá mức 300 ngàn đồng/1 suất ăn. Cho nên nếu chọn vị trí mặt bằng quá đẹp nhưng giá khách hàng trả cố định, trong khi giá thuê mặt bằng ngày càng tăng thì lợi nhuận sẽ ngày càng thu hẹp, dẫn đến nguy cơ đóng cửa.

Trao đổi về giải pháp nhìn từ câu chuyện mặt bằng cho thuê, Phó Giám đốc Tư vấn đầu tư Savills Hà Nội cho hay, các startup hay các doanh nghiệp làm ở lĩnh vực F&B thì bài toán đầu tiên là phải tính đến sự ổn định. Không phải cứ mở quán ra, lấy được mặt bằng thật đẹp có nghĩa là đã thành công.

“Ngoài câu chuyện tốc độ thì hãy chú trọng vào bài toán lợi nhuận. Kinh doanh ở lĩnh vực F&B đừng quá quan trọng mặt bằng to, đẹp; quan trọng nhất là phải cân đối được chi phí mặt bằng như thế nào để đảm bảo lợi nhuận thu về. Khi đi thuê mặt bằng, các hãng phải trả ít nhất 3 tháng tiền cọc, có những mặt bằng trả trước 6 tháng đến 1 năm, cho nên trước tiên phải thấy được khả năng có đáp ứng được chi phí này hay không, sau đó hãy nghĩ đến tốc độ mở rộng theo chuỗi”, bà Minh nhấn mạnh.

Còn theo đại diện JLL, nhiều doanh nghiệp đã nhanh chóng mở rộng chuỗi cửa hàng kinh doanh tại Việt Nam. Xét về ngắn hạn, việc mở rộng quy mô kinh doanh nhanh chóng sẽ giúp các chuỗi bán lẻ có ưu thế tốt trong việc chiếm thị phần, tuy nhiên, điều này sẽ không mang lại hiệu quả và bền vững lâu dài. Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm đã đẩy chi phí thuê mặt bằng tăng những năm gần đây, đặc biệt là chuỗi hệ thống F&B vốn đòi hỏi diện tích không gian lớn, các nhà bán lẻ cần phải có những chiến lược mở rộng chuỗi hệ thống một cách thận trọng.