“Cuộc chơi” nhà ở xã hội trong các khu đô thị lớn vùng ven?

Gần đây, phân khúc NOXH ghi nhận chuyển biến mạnh mẽ về khía cạnh chính sách và động thái của các nhà phát triển. Cụ thể, nhiều chủ đầu tư gần đây công bố trọng tâm xây dựng năm nay hướng vào phân khúc căn hộ bình dân và NOXH, như Lê Thành, Địa ốc Hoàng Quân, NHO hay Nam Long. Trước đó, nhiều tập đoàn lớn như Vingroup, Novaland, Hưng Thịnh, Sungroup, Bitexco, Him Lam cũng cam kết tham gia đầu tư 1,2 triệu căn NOXH, nhà ở cho công nhân trong Hội nghị thúc đẩy phát triển NOXH vào tháng 8/2022.

Tuy vậy, việc phát triển NOXH đến nay vẫn chưa đạt được như kỳ vọng, nhất là tại Tp.HCM. Mà một trong những nguyên nhân là do thiếu quỹ đất để xây dựng loại hình nhà ở này.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers nhấn mạnh nhận định nhà ở xã hội sẽ là một xu hướng tất yếu.

Theo ông David, với tốc độ đô thị hóa 41% mỗi năm và dự báo 50% dân số Việt Nam sẽ sống ở khu vực thành thị vào năm 2030, quá trình mở rộng, sáp nhập địa giới hành chính hoặc hình thành các đô thị vệ tinh mới là xu hướng phát triển tất yếu.

Điều này có nghĩa là các địa phương giáp đô thị lớn sẽ trở thành điểm đến mới để đầu tư và phát triển bất động sản nhà ở, trong đó có nhà ở vừa túi tiền, NOXH do quỹ đất còn dồi dào, có nhiều cơ chế và chính sách ưu đãi đầu tư; hạ tầng giao thông ngày càng được kết nối tốt hơn.

“Hãy hình dung thế này, quỹ đất lớn mở ra cơ hội phát triển dự án nhà ở đa dạng hơn và chi phí đầu tư hiệu quả hơn. Cụ thể, giá đất thấp giúp chi phí cấu thành trên 1m2 thấp hơn, thúc đẩy nhà phát triển xây dựng với số lượng lớn và bán với mức giá “mềm” hơn. Từ đó, người lao động có nhiều cơ hội tiếp cận và sở hữu nhà ở hơn. Ngoài ra, các giao dịch thứ cấp cũng có sức hấp thụ và lợi nhuận tốt hơn”, ông David Jackson nhấn mạnh.

Ghi nhận cho thấy, thời gian qua, các dự án NOXH phát triển trong các khu đô thị tỉnh lân cận Tp.HCM hấp thụ khá tốt. Chẳng hạn, dự án Ehome Southgate thuộc KĐT tích hợp Waterpoint 355ha của Nam Long Group tại Bến Lức, Long An liên tục “cháy hàng” ở các giai đoạn chào bán. Với mức giá từ 1.1 tỉ đồng/căn, sức mua đến từ nhu cầu ở thực. Do nằm trong khu đô thị, tiện ích nội khu hiện hữu nên mức độ quan tâm tốt. Đây cũng là đơn vị định hướng phát triển bất động sản bền vững, cho nhu cầu ở thực. Hầu hết các khu đô thị của Tập đoàn này đều phát triển dòng sản phẩm NOXH và có tỉ lệ tiêu thụ cao. 

Hay một dự án khu đô thị gần 14ha tại Phan Thiết (Bình Thuận) bên cạnh dòng sản phẩm nhà phố, biệt thự thì gần 900 căn nhà NOXH giá từ 800- 1 tỉ đồng/căn tiêu thụ nhanh chóng khi tung ra thị trường.

Trong khi đó, tại Tp.HCM, suốt thời gian qua, việc phát triển NOXH vẫn chưa đạt được như kỳ vọng, gặp nhiều khó khăn. Mà một trong những nguyên nhân là do thiếu quỹ đất để xây dựng loại hình nhà ở này.

Có thể thấy, dù đã có nhiều nỗ lực nhưng trong giai đoạn 2015-2020, Tp.HCM mới thực hiện được 15.000 căn hộ thuộc chương trình nhà ở xã hội.

Từ năm 2018 đến nay, tình trạng lệch pha cung - cầu trong thị trường bất động sản tại Tp.HCM ngày càng rõ nét. Đặc biệt, từ năm 2020, sự thiếu hụt căn hộ bình dân tiếp tục kéo dài khi chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở đưa ra thị trường. Đến năm 2021, trong tổng số 14.443 căn hộ bán ra đã không còn căn hộ bình dân mà có đến 10.404 căn hộ cao cấp, hạng sang, siêu sang (chiếm khoảng 74%), còn lại là nhà ở trung cấp (chiếm 26%).

Theo đánh giá của cơ quan chuyên môn, nhu cầu nhà ở xã hội của người dân trên địa bàn Tp.HCM trong giai đoạn 2011-2020 là khoảng 134.000 căn nhưng đến năm 2022 chỉ mới hoàn thành 14 dự án với khoảng 15.000 căn. Nghĩa là nhà ở xã hội chỉ mới đáp ứng được hơn 11% nhu cầu thực tế.

Trong khi đó, quy định dành 20% quỹ đất trong dự án thương mại để làm nhà ở xã hội còn nhiều bất cập. Quỹ đất 20% ở các quận trung tâm khác rất xa với khu ngoại thành nên không thể đánh đồng về giá trị. Bên cạnh đó, nhu cầu sống của người dân trong khu nhà ở xã hội cũng khác với người mua nhà ở thương mại.

Tp.HCM đã liên tục kêu gọi, ưu tiên các doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở xã hội. Song, thực tế là không mấy doanh nghiệp mặn mà với phân khúc này.

Trong khi đó, các dự án đường Vành đai 3, Vành đai 4 kết nối Tp.CM với các tỉnh miền Đông và miền Tây Nam Bộ sẽ thúc đẩy những dự án nhà ở xã hội phát triển bởi việc kết nối thuận tiện. Các tuyến đường này là cơ hội để hiện thực hóa sở hữu nhà ở xã hội của người dân và cũng là điều kiện để giảm bớt áp lực cho vấn đề nhà ở xã hội trong khu vực.

Dự án Vành đai 3, Vành đai 4 kết nối Tp.HCM với các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Tây Ninh... sẽ giúp khoảng cách di chuyển giữa các địa phương được thu hẹp. Nhà ở xã hội xây dựng ở các tỉnh lân cận sẽ được bán giá thấp hơn so với Tp.HCM.

Ngoài ra, các phương tiện vận chuyển tốc độ cao, nhanh chóng sẽ giúp người dân sinh sống ở trong vùng có thể đến Tp.HCM làm việc một cách thuận lợi. Khi khoảng cách không còn là vấn đề phải cân nhắc trong việc lựa chọn nơi cư trú thì việc chuyển nhà ở từ Tp.HCM ra các tỉnh trong vùng là xu hướng tất yếu.

Tp.HCM nên định hướng phát triển nhà ở xã hội không chỉ dựa trên quy hoạch giao thông mà còn phải dựa trên quy hoạch xây dựng để hình thành nên các khu đô thị vệ tinh phù hợp với quy hoạch xây dựng. Cụ thể, khi tuyến đường Vành đai 3 hoàn thiện có thể giúp hình thành các khu đô thị vệ tinh đã được xác định trong quy hoạch xây dựng Tp.HCM và quy hoạch vùng, như: Nhơn Trạch (Đồng Nai), TP Thuận An (Bình Dương), Tây Bắc Củ Chi (TP HCM), khu đô thị Đức Hòa, Đức Huệ (Long An)…

Hiện nay quỹ đất của Tp.HCM ngày càng hạn hẹp, trong khi đất đai ở các tỉnh lân cận còn khá nhiều. Chính vì vậy, liên kết vùng khi đường Vành đai 3 hoàn thành sẽ tạo điều kiện cho Tp.HCM giải quyết bài toán thiếu đất làm nhà ở xã hội. Việc này phải được tính toán sớm, ngay từ khi dự án đầu tư xây dựng đường Vành đai 3 được triển khai.

Khi Tp.HCM phát triển nhà ở xã hội dọc theo các đường vành đai sẽ bảo đảm khả năng kết nối tốt với các khu đô thị cũng như các tỉnh lân cận, qua đó làm tăng tính hấp dẫn của nhà ở xã hội với khách hàng. Như vậy, theo các chuyên gia, để khai thác quỹ đất làm nhà ở xã hội hiệu quả, cần phải làm tốt giao thông kết nối.

Theo ông David Jackson, tiềm năng là rất lớn, tuy nhiên vẫn có một số điểm cần cân nhắc kỹ. Việc hình thành một đô thị hoàn chỉnh với môi trường sống tiện nghi đòi hỏi sự tham gia của nhiều bên liên quan, không chỉ từ chính lượng cư dân mà còn từ các đơn vị phát triển và chính quyền địa phương. Ở góc độ quy hoạch đô thị, thứ nhất, cần có thời gian và nhiều yếu tố khác để thu hút đủ lượng cư dân. Thứ hai, cần phát triển đồng bộ về an sinh xã hội, sinh kế (việc làm và phương tiện lao động) cho người dân để giữ chân họ.