Đà Nẵng: Giá đất tăng giảm thất thường, nhà đầu tư bắt đầu cắt lỗ

Theo nhìn nhận của một số sàn giao dịch nhà đất tại thành phố biển này, cơn "nóng" giá đất nền Đà Nẵng bắt đầu bùng lên mạnh mẽ từ khu đô thị nam Nguyễn Tri Phương, với mức giá 4 triệu đồng/m2 năm 2013 nay tăng lên xấp xỉ 20 - 35 triệu đồng/m2. Tiếp đến là dự án Nam Hòa Xuân, giá đất từ 6 triệu đồng/m2 năm 2016 nay tăng hơn 20 triệu đồng/m2. 

Tương tự, khu dân cư đảo VIP Hòa Xuân do sàn giao dịch Sunland mở bán năm 2016 với giá 8 triệu đồng/m2, nay đã tăng ngất ngưởng mức 30 triệu đồng/m2. Đặc biệt, năm 2017 Đà Nẵng được chọn đăng cai Tuần lễ Cấp cao APEC, hàng nghìn tỷ đồng ngân sách và tư nhân đổ vào đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mới của thành phố đã có yếu tố kích thích mạnh mặt bằng giá BĐS, nhất là khu vực ven biển từ quận Sơn Trà đến quận Ngũ Hành Sơn và cả đường Nguyễn Tất Thành nối dài lên tây bắc thành phố.

Chỉ riêng 3 tháng đầu năm 2018, giá đất nền nhiều khu vực ở Đà Nẵng đã tăng tới 40 - 50%. Cá biệt, có những vị trí tại phường Nại Hiên Đông, khu "phố Tây" An Thượng, khu đô thị Nam Việt Á, khu đô thị Công nghệ FPT, tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng cao cấp Cocobay hay trước trung tâm hành chính quận Liên Chiểu (đường Nguyễn Sinh Sắc)... giá đất đã tăng gấp đôi. 

Hiện, khu vực mặt tiền biển Võ Nguyên Giáp, đoạn từ Vương Thừa Vũ đến Võ Văn Kiệt, có giá chạm ngưỡng 250 - 300 triệu đồng/m2, cao hơn 100 triệu đồng/m2 so giá đỉnh của nhà hàng Mỹ Hạnh xác lập năm 2017.

Ở hướng Tây Bắc Đà Nẵng, có những lô đất đường 7,5m ở khu Golden Hills, nếu như năm 2017 giá bán chỉ 700 triệu đồng/lô thì trong tháng 3/2018 đã được đẩy lên 1,2 tỷ đồng, rồi 1,5 tỷ đồng. Một lô đất khác nằm cạnh đấy một năm trước được chào bán 950 triệu/lô, thì sau tết nguyên đáng, giá bán này đã chạm đến mức gần 2 tỷ đồng.

Nhìn nhận về thị trường BĐS tại Đà Nẵng mấy tháng qua, một cán bộ ngân hàng SHB tại TP. Đà Nẵng, cũng cho biết, các khu vực như Hòa Xuân, nam Hòa Xuân, phía nam cầu Nguyễn Tri Phương… đang rất "nóng" và thực tế người người tìm đến các chi nhánh ngân hàng để làm thủ tục vay vốn mua nhà đất tăng liên tục.

Tuy nhiên, theo tìm hiểu thực tế của chúng tôi, gần một tháng nay những cơn sốt đất trên đã là chuyện nhiều nhà đầu tư đang mong muốn quay trở lại, bởi vì hiện thị trường BĐS Đà Nẵng đang chững lại, rõ nhất là phân khúc đất nền tại một số dự án ở vùng ven Hòa Vang, Liên Chiểu đã giảm cả trăm triệu đồng/ lô, tùy vị trí. 

Nhiều nhà đầu tư đang sử dụng các kênh thông tin khác nhau để rao bán đất thu hồi vốn, trong đó đa phần chấp nhận lỗ từ 50 - 150 triệu đồng/lô để đẩy nhanh "hàng" sang tay người khác. Theo tìm hiểu thực tế, khách hàng không bao giờ dám cho biết là thị trường BĐS Đà Nẵng đang "có vấn đề" mà chỉ rao rằng đang cần tiền trả nợ, chuẩn bị đi nước ngoài, vợ chồng li dị, con du học... nên phải bán gấp đất.

"Qua mấy đợt sóng sốt đất liên tiếp, thị trường BĐS chắc chắn phải chững lại do người bán nhiều hơn người mua, giới đầu tư và đầu cơ cần thời gian để thanh khoản sản phẩm đã mua, chốt lời. Kéo theo đó, tại các phòng công chứng trên địa bàn thành phố, lượng người đến giao dịch sang nhượng BĐS từ giữa tháng 4/2018 đến nay đã giảm đáng kể so với những tháng trước", vị cán bộ ngân hàng trên cho biết thêm.

Theo ông Nguyễn Hữu Đức, Giám đốc kinh doanh Công ty CP Bất động sản Protech Đà Nẵng, giới đầu tư trên thị trường này chưa nhận thấy một nguy cơ nào từ việc đầu tư vào một thành phố trẻ, cơ sở hạ tầng tốt, du lịch đầy sức hút như Đà Nẵng. Tuy nhiên, sự chững lại của thị trường BĐS Đà Nẵng có thể kéo dài đến hết năm 2018, khả năng đầu 2019.

Lý giải thêm về "cơn sốt" đất hiện nay tại Đà Nẵng, giới "cò" đất cũng như các chuyên gia BĐS đều cho rằng, nguyên nhân chủ yếu do chính các nhà đầu tư đẩy giá và làm giá thông qua việc mua đi - bán lại, mua vào - chốt lãi, cứ hết F1 rồi sang F2 rồi F3... Song song đó, các nhà đầu tư luôn trong trạng thái lo lắng vì giá đất mua vào cao, nhưng nếu không mua vào thì không có hàng bán ra. Họ cứ nhắm mắt mua, bất chấp rủi ro, tạo thêm sự tăng nóng và ảo cho thị trường BĐS Đà Nẵng.

Ngoài ra, đang có một số thành phần đầu cơ làm giả sốt đất, hỏi mua, tạo tâm lý "hot" hàng; cứ người này hỏi người kia góp phần tạo thành làn sóng nóng sốt. Vậy là thành phần đầu cơ nghiễm nhiên trúng to khi lô đất tăng vài tỷ đồng đến vài chục tỷ đồng trong vòng chưa đến 1 tháng, thậm chí chỉ qua một đêm.

Bên cạnh đó, việc thành phố công bố quy hoạch các dự án cũng góp phần làm "nóng" thị trường đất đai. Đơn cử, các nhà đầu tư đang đón đầu dự án cảng Liên Chiểu, dự án di dời ga đường sắt Đà Nẵng, dự án lấp biển đường Nguyễn Tất Thành, rồi khu nghỉ dưỡng Nhật Bản... 

"Mới đây nhất, thông tin có một nhóm nhà đầu tư nước ngoài làm đang làm việc với chính quyền địa phương để bàn kế hoạch đầu tư siêu dự án nghỉ dưỡng lẫn bán có tổng vốn đầu tư đăng ký đến 8 tỷ USD. Chính một trong những điều như thế đang bị giới cò đất "làm quá" lên, nhân cơ hội này đẩy giá các dự án đất nền trong vùng dự án", anh Trần Hữu Nam, giám đất sàn giao dịch nhà đất Bãi Cát Vàng nói.

Theo ông Dương Đức Hiển - Giám đốc Kinh doanh nhà ở Công ty Savills Việt Nam, đợt tăng giá đất thời gian vừa qua có rất nhiều lý do khách quan lẫn chủ quan, trong đó có sự đẩy giá của các thành phần môi giới. BĐS nghỉ dưỡng Đà Nẵng mới bùng phát hơn 10 năm nay nhờ du lịch, cơ sở hạ tầng phát triển thuận lợi; còn đất nền phụ thuộc vào tốc độ đô thị hóa và gia tăng dân số. "Trên cả phương diện giá và số lượng sản phẩm, có thể thấy giá BĐS nghỉ dưỡng bình ổn, còn giá đất nền không bền vững", ông Hiển chia sẻ.

Trong khi đó, ông Nguyễn Đức Tâm - Phó Tổng thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam nhận định, giá BĐS Đà Nẵng tăng vọt là để xác lập mặt bằng giá mới so với tốc độ phát triển khá nhanh của TP.Đà Nẵng. 

Theo đó, chỉ trong thời gian ngắn giá đất đã qua mấy lần tạo "sốt"; trong đó cơn "sốt" liên tiếp từ giữa năm 2016 chững lại vào quý I/2017, rồi hàng loạt kỷ lục giá mới được xác lập đến cuối năm 2017 và kéo dài đến hết quý I/2018, đến đầu quý II/2018 này đã lắng trở lại... 

"Tuy nhiên, xét về lâu dài, thị trường BĐS sức mua vẫn tăng bởi nhu cầu làm nhà thực, tích lũy, đầu tư lâu dài bằng tiền nhàn rỗi của người dân rất lớn. Vấn đề hiện tại, chúng ta cần có những giải pháp siết chặt việc các công ty môi giới đẩy giá từ những thông tin dự án ảo, ngân hàng cần cho vay đúng chuẩn...", ông Tâm phân tích.

Lời khuyên từ ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Đầu tư Công ty Savills Việt Nam, là các nhà đầu tư có thể cân nhắc lựa chọn những khu vực có vị trí và quy hoạch tốt, pháp lý rõ ràng, không nên mua theo tâm lý đám đông hoặc tin đồn để tránh sự trục lợi từ các đối tượng đầu cơ. 

Đối với người mua đất để cất nhà ở, theo ông Khương, vấn đề lựa chọn kỹ lưỡng về vị trí, sản phẩm phù hợp với nhu cầu và pháp lý nên được xem xét. Nhất là xem công bố của Sở Xây dựng địa phương về các dự án đủ điều kiện giao dịch và chủ dự án uy tín. Nếu không có nhu cầu sử dụng ngay, có thể trì hoãn để quan sát, thăm dò, định giá, tìm chuyên gia tư vấn, sau đó mới đưa ra quyết định cuối cùng.