"Đặc quyền” cho sàn giao dịch bất động sản

HoREA cho rằng cần có lộ trình để thể chế hóa việc giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thông qua sàn giao dịch

Theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM, Nghị quyết số 18-NQ/TW đã có chủ trương bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch, trong đó có bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch. Tuy nhiên, để thực hiện hóa chủ trương trên, cần có lộ trình để thể chế hóa việc giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thông qua sàn giao dịch, đảm bảo phù hợp với thực tiễn và nhu cầu của bên bán (trong đó có chủ đầu tư dự án bất động sản) và bên mua (chủ yếu là khách hàng cá nhân và nhà đầu tư).

Trả lại vai trò, vị trí cho môi giới BĐS

Trên thực tế, theo HoREA, yêu cầu "bắt buộc giao dịch bất động sản qua các sàn giao dịch" trước đây đã được quy định tại Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.

Thế nhưng do quy định này không đồng bộ, không thống nhất, không phù hợp với hệ thống pháp luật và nhất là đã sinh ra "đặc quyền, đặc lợi" cho các "sàn giao dịch" và không công bằng, không đảm bảo "quyền tự chủ kinh doanh" của các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án bất động sản, nên Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá XI đã không chỉ đạo nội dung này, nên Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã bãi bỏ quy định "bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch".

Theo HoREA, kinh nghiệm quốc tế cho thấy các nước không quy định bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch, nhưng tại các nước công nghiệp phát triển mà xã hội và nền kinh tế có tính chuyên môn hoá rất cao, phân công xã hội rất cao nên tuyệt đại đa số giao dịch bất động sản đều được thực hiện thông qua "Văn phòng môi giới" một cách tự nguyện và theo nhu cầu của người dân, doanh nghiệp.

Đồng thời, người làm "môi giới bất động sản" phải được đào tạo và phải có chứng chỉ hành nghề, có mã số cá nhân môi giới. Điển hình là tại Hoa Kỳ thì có đến 99% giao dịch nhà đất được người mua tự nguyện lựa chọn giao dịch thông qua "Văn phòng môi giới" với nhân viên môi giới có giấy phép hành nghề môi giới bất động. Nhân viên môi giới được mở "Văn phòng môi giới" nhưng không gọi là"sàn giao dịch bất động sản".

Thực tiễn của nước ta tuy đã có hơn 300.000 người môi giới, nhưng chỉ có khoảng 10% môi giới có chứng chỉ hành nghề và khoảng 2.000 văn phòng môi giới, sàn giao dịch bất động sản, nên phần lớn người môi giới đang hoạt động tự do kiểu "cò đất cò nhà".

Chính vì thiếu lực lượng môi giới bất động sản chuyên nghiệp có chứng chỉ hành nghề, có mã số người môi giới nên trong thời gian qua, giới đầu nậu, cò đất cò nhà, doanh nghiệp bất lương đã gây ra tình trạng thổi giá, đẩy giá, giao dịch ảo, tạo khan hiếm giả tạo, gây ra các cơn sốt ảo giá đất, giá nhà trên thị trường bất động sản.

Theo HoREA, sàn giao dịch về bản chất chỉ là đơn vị làm dịch vụ phục vụ cho bên bán, hoặc phục vụ cho bên mua, hoặc phục vụ cả bên bán và bên mua nhà đất và được trả tiền công là phí dịch vụ và do hoạt động môi giới, sàn giao dịch bất động sản là hoạt động dịch vụ nên trường hợp cá nhân có nhu cầu tìm kiếm, mua nhà đất thì có thể thuê môi giới hoặc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản; hoặc chủ đầu tư dự án bất động sản nếu có nhu cầu thì có thể thuê môi giới hoặc sàn giao dịch bất động sản để bán sản phẩm của mình theo nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, tự thỏa thuận và trả phí dịch vụ.

Trên thực tế, các sàn giao dịch bất động sản hoạt động rất "đìu hiu" trong các năm gần đây và nhiều sàn giao dịch đóng cửa hoặc tạm dừng hoạt động, nên việc đề xuất quy định "bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch" sẽ là "phao cứu sinh", tạo lại lợi thế và "đặc quyền, đặc lợi" cho lực lượng môi giới, sàn giao dịch.

Vấn đề mấu chốt cần đặt ra là trả lại đúng vai trò, vị trí của hoạt động môi giới, sàn giao dịch trong thị trường bất động sản, đó là vai trò "cầu nối" kết nối bên bán với bên mua, giữ vai trò cung ứng dịch vụ bán hàng cho bên bán (là chủ đầu tư dự án hoặc chủ sở hữu bất động sản) hoặc cung ứng dịch vụ mua bất động sản cho bên mua.

Tránh bất cập, tạo "lợi ích nhóm"

Theo HoREA, nếu quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn sẽ tạo "đặc quyền" cho các sàn giao dịch bất động sản.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không cần thiết quy định "việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản" phải "thông qua sàn giao dịch bất động sản"

Thứ nhất, quy định giao dịch quyền sử dụng đất , tài sản gắn liền với đất phải thông qua sàn giao dịch bất động sản là không hợp lý, bởi lẽ "sàn giao dịch" không góp một đồng vốn nào với chủ đầu tư để bồi thường, giải phóng mặt bằng, hoặc đầu tư xây dựng các công trình trong dự án, nhưng lại được "đặc quyền" bán sản phẩm của dự án.

Trong lúc, doanh nghiệp chủ đầu tư dự án lại bị "tước bỏ" quyền tự chủ kinh doanh, tự do kinh doanh đã được quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020. Hơn nữa, "sàn giao dịch" cũng là doanh nghiệp như doanh nghiệp chủ đầu tư dự án, nên hai bên phải "bình đẳng" với nhau.

Mặt khác, HoREA cũng quan ngại sàn giao dịch còn có thể "vô tình" chiếm dụng tiền thanh toán bán hàng của chủ đầu tư và nắm giữ được toàn bộ thông tin khách hàng, chủ đầu tư dự án bị "tách" khỏi thị trường bất động sản và gần như bị lệ thuộc hoàn toàn vào sàn giao dịch và không thể làm tốt công tác hậu mãi, chăm sóc khách hàng.

Quy định giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải thông qua sàn giao dịch mà nếu được thông qua có thể chỉ làm lợi cho "một nhóm doanh nghiệp".

Theo đó, HoREA kiến nghị Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không cần thiết quy định "việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản" phải "thông qua sàn giao dịch bất động sản", bởi lẽ Đề cương Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cũng chưa xác định nội hàm của quy định này.

Đồng thời, để nhất quán với nguyên tắc về "áp dụng pháp luật" quy định tại khoản 1 Điều 4 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thì cần quy định tương tự "việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản" phải "theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản" là phù hợp với nguyên tắc pháp luật.