Đảm bảo nhu cầu về nhà ở cũng là đảm bảo an sinh

TS. Nguyễn Trí Hiếu

Chuyên gia tài chính

308 bài viết

• Việc can thiệp tỉ giá bằng cách bán ngoại tệ ra thị trường cần cẩn trọng, vì đây là con dao 2 lưỡi trong bối cảnh dự trữ ngoại tệ của Việt Nam đang ở xung quanh 3 tháng nhập khẩu - ngưỡng an toàn
  Tại: Tìm cách hạ nhiệt tỷ giá

PV: Ông đánh giá thế nào về việc TPHCM xem xét, quyết định điều chỉnh dự án xây dựng nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư?

Ông Nguyễn Trí Hiếu: Tôi cho rằng điều này là hợp lý. Vì mỗi vùng miền, vấn đề đất đai, thị trường bất động sản (BĐS) lại có tính đặc thù riêng. Trong khi đó, TPHCM có thị trường BĐS có thể nói là mạnh nhất của nước ta, có đặc thù riêng về giá cả, sản phẩm. Cho nên đối với các chính sách, các quyết định quan trọng nhất nên để cho TPHCM được quyền tự quyết định các vấn đề về đất đai vì họ nắm rất rõ về nhu cầu của thị trường.

Việc đề xuất quyền chủ động nói trên nhằm phát huy quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm của chính quyền TP trong việc thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà nước trên địa bàn theo quy định của pháp luật. Đảm bảo phù hợp với điều kiện, đặc điểm, đô thị đặc biệt như TPHCM. Theo tôi, nên trao cho thành phố quyền tự chủ các quyết định về đất đai, BĐS, thị trường. Cũng có thể trao quyền quyết định riêng về thủ tục hành chính nhưng có giới hạn trong quyền tự chủ.

Ông đánh giá thế nào về vấn đề nhà ở thương mại và nhà ở xã hội tại TPHCM hiện nay?

- Nhà ở xã hội là vấn đề rất lớn nhưng lại đang thiếu hụt nguồn cung. Thứ nhất do thiếu quỹ đất, thứ hai do các nhà kinh doanh BĐS không hào hứng đầu tư vào phân khúc nhà ở xã hội vì bị ràng buộc bởi rất nhiều điều kiện đưa ra, trong khi lợi nhuận thấp. Cho nên các nhà đầu tư vẫn hướng đến phân khúc trung cấp hoặc cao cấp nhiều hơn. Nhưng tôi cho rằng đó là sai lầm. Vì phân khúc nào cũng vậy, muốn phát triển thì phải tính đến nhu cầu của người dân.

Từ đợt dịch Covid-19 có thể thấy, TPHCM còn nhiều khu nhà ở chưa đảm bảo yêu cầu. Người dân, người lao động cần phải có chỗ ở tiện nghi hơn, đáp ứng những nhu cầu tối thiểu về đời sống của họ. Và vấn đề nhà ở xã hội đang trở thành yêu cầu bức thiết hơn bao giờ hết. Do đó rất nên trao quyền tự quyết cho TPHCM để họ có thể chủ động cải tạo môi trường sống cho người lao động, nâng cấp thị trường BĐS. Nhà ở xã hội là vấn đề cấp thiết đầu tiên cần phải làm. Khi được trao quyền, họ có thể điều chỉnh sự lệch pha cung cầu về nhà ở hiện nay.

Theo ông hiện thị trường bất động sản đang vướng ở khâu nào?

- Theo tôi nhà ở cao cấp đang vướng nhất, nhất là giá đất ở các khu đất vàng. Giá đất hiện nay rất bất hợp lý vì chủ đầu tư tăng giá đất một cách phi lý. Tại các khu trung tâm giá đều trên trời. Cho nên Chính phủ cần quan tâm tới vấn đề này và phải có biện pháp chứ không thể để tình trạng “đất vàng”, “đất nóng” như hiện nay. Giá đất quá cao so với thu nhập của phần lớn người dân là điều bất hợp lý của nền kinh tế thị trường.

Nhưng nếu được tự chủ quá nhiều, có lo ngại quy hoạch xây dựng sẽ bị phá vỡ? và có thể một số nơi sẽ x in cơ chế đó như TPHCM, thưa ông?

- Điều này không quá lo ngại. Tuy nhiên việc đề xuất, xin tự chủ có thể tác động đến chính sách về đất đai chung của cả nước. Như tôi đề cập ở trên, nhà ở xã hội đang thiếu hấp dẫn. Lợi nhuận rất mỏng so với nhà ở thương mại nên các chủ đầu tư không mặn mà. Song phát triển nhà ở xã hội mới là cái đích hướng đến nhu cầu của người dân. Nhà ở xã hội là nền tảng của thị trường BĐS, đáp ứng nhu cầu cho 100 triệu dân tại Việt Nam. Còn BĐS thương mại chỉ nhắm vào khoảng 10%. Đặc biệt, nhóm BĐS cao cấp chỉ nhắm vào 2% nhu cầu của người dân. Bởi vậy nhà ở xã hội là phân khúc thị trường không chỉ TPHCM mà các nơi khác cũng quan tâm, “nhắm” đến để định hướng lại thị trường BĐS, dùng cơ chế thị trường để buộc các nhà đầu tư tập trung vào phân khúc đó. Nhà ở xã hội là vấn đề sinh tồn của hàng triệu người và là nền tảng cho sự phát triển của đất nước.

Phát triển nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu cấp thiết của phần lớn người dân thu nhập thấp, như vậy sẽ góp phần bảo đảm an sinh xã hội. Còn nếu cung vẫn thiếu hụt so với cầu, người lao động sẽ luôn là đối tượng thiệt thòi nhất. Từ sự thiệt thòi đó sẽ nảy sinh các vấn đề xã hội khác...

Chính phủ phải rất quyết liệt trong vấn đề này, theo đó chính sách phải được chuyển sang kế hoạch cụ thể. Từ trung ương xuống địa phương, các thành phố lớn như TPHCM, Hà Nội phải có kế hoạch cụ thể về thị trường BĐS. Trong mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội thì kế hoạch phát triển ra sao, giá cả thế nào, đặc biệt cần chương trình tài chính cụ thể. Phải có các chương trình cho vay để người dân có thể mua được nhà ở trong 1 triệu căn nhà đó. Rồi chính sách vay cho chủ đầu tư... Rõ ràng phải có sự hỗ trợ đối với cả người mua, và người bán thì mới có thể hiện thực hóa mục tiêu này.

Trân trọng cảm ơn ông!