Dân số đô thị ở Việt Nam tăng nhanh là cơ hội lớn để phát triển các dự án nhà ở đại chúng

Theo JLL, hiện tượng đô thị hóa trong thế giới phát triển nhanh là điều không thể tránh khỏi, đặc biệt ở các nền kinh tế mới nổi. Dân số Việt Nam đã tăng từ 66 triệu người vào năm 1990 lên đến 96 triệu người năm 2019, đưa Việt Nam trở thành quốc gia đông dân thứ ba trong khu vực chỉ sau Indonesia và Philippines.

Tuy tỉ lệ sinh chỉ ở mức thấp là 2.09, nhưng chính sự dịch chuyển lao động từ nông thôn lên thành thị mới là nhân tố thúc đẩy tăng trưởng dân số thành thị. Người dân tại các tỉnh bị thu hút vào đô thị với mong muốn có nhiều cơ hội việc làm; mức sống tốt hơn, cơ sở giáo dục, cơ sở hạ tầng, nhu cầu cơ bản được cải thiện. Ngân hàng thế giới dự kiến mỗi năm dân số thành thị tại Việt Nam sẽ tăng khoảng 2.4% cho đến năm 2025, đạt tỉ lệ cao nhất trong khu vực Đông Nam Á.

Giống như các quốc gia đang phát triển khác, các đô thị tại Việt Nam hiện đang đối mặt với tình trạng mất cân bằng giữa nguồn cung nhà ở sẵn có với việc đáp ứng nhu cầu thực tế. Đây là điểm thay đổi rõ rệt so với mười năm trước, khi quy mô trung bình của một hộ gia đình tại đô thị Việt Nam từ hai đến ba thế hệ ngày càng chia nhỏ hơn. Để phục vụ nhu cầu của người dân, một thành phố đang phát triển được kỳ vọng sẽ đáp ứng đầy đủ các nhu cầu cơ bản, bắt đầu từ nhà ở giá rẻ.

Theo báo cáo JLL, tổng nguồn cung căn hộ đã hoàn thành tại Tp.HCM và Hà Nội tính đến quý 4/2019 đạt lần lượt 201.707 căn và 224.179 căn ở tất cả các phân khúc, tương đương với tỷ lệ 17 căn hộ / 1.000 người.

"Tỷ lệ này tương đối thấp và chúng ta nên tập trung vào thị trường nhà ở đại chúng, vì đây là phân khúc có nhu cầu nhà ở thực sự", đại diện JLL Việt Nam nhấn mạnh.

Tuy nhiên, thực tế nguồn cung tại phân khúc căn hộ cao cấp và sang trọng hiện đang khá cao, đặc biệt là sau khi các dự án đang xây dựng được hoàn thành. Ước tính mật độ căn hộ cao cấp trên đầu người tại Tp.HCM sẽ đạt mức 3 căn trên mỗi 1000 dân, gần tương đương mức ở BangKok, Kuala Lumpur và Manila, nhưng vẫn cao hơn Jakarta.

Mỗi khu vực sẽ có những khái niệm khác nhau cho nhà ở bình dân dựa vào diện tích sử dụng, chi phí, cơ sở hạ tầng; theo JLL, các yếu tố chính của nhà ở bình dân tại Việt Nam bao gồm quy mô dự án, các tiện nghi cơ bản và vị trí của dự án. Đặc biệt, giá bán phải thấp hơn 1.200 USD (tương đương 27 triệu đồng/m2).

Theo đơn vị này, những chủ đầu tư mà JLL có cơ hội được nói chuyện tại Tp.HCM cho biết họ đang có mức lợi nhuận theo EBITDA ở mức 25-30% trên các dự án nhà ở cao cấp và trung cấp. Các dự án nhà ở bình dân và trung cấp có tốc độ bán tốt hơn do có mức giá thấp. Hơn thế nữa, nguồn cung tại những phân khúc này có mức tăng trưởng chậm hơn so với các dự án cao cấp, do đó sự canh tranh về khách hàng sẽ ít quyết liệt hơn.

Tuy nhiên, có thực tế đô thị ngày nay phải đối mặt với nhiều thử thách, khan hiếm quỹ đất sẵn có và giá BĐS tăng cao, dân số tăng nhanh khiến các dịch vụ cơ sở hạ tầng cơ bản bị quá tải, thiếu khả năng tiếp cận các dự án, và suy thoái môi trường. Việc tiếp cận được quỹ đất vẫn là một trở ngại lớn đối với hầu hết các nhà đầu tư.

Đối với các dự án nhà ở và thương mại, các nhà đầu tư nước ngoài thường tìm kiếm những khu đất “sạch” (quỹ đất đã hoàn thành thủ tục bồi thường, giải phóng mặt bằng, hoàn tất thanh toán chi phí sử dụng đất, có quyền sử dụng đất, và kế hoạch phát triển tốt). Tuy nhiên, theo đại diện JLL, những dự án như trên là rất hiếm, bởi lẽ thị trường BĐS Việt Nam vẫn còn non trẻ. Do đó, hầu hết các nhà đầu tư nước ngoài thường tìm đến sự hỗ trợ của các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp để có thể gia nhập vào thị trường.