Đằng sau những cuộc đua thâu tóm quỹ đất của các “ông lớn” bất động sản

Liên tục "thâu tóm" quỹ đất

Theo JLL Việt Nam, đối với một thị trường bất động sản đang phát triển nhanh chóng như Việt Nam, việc tìm mua được quỹ đất tốt không chỉ dựa vào nguồn tài chính. Chiến lược kinh doanh rõ ràng và bền vững, tầm nhìn dài hạn, năng lực phát triển, am hiểu thị trường sâu sắc và khả năng tiếp cận quỹ đất phù hợp là điều không thể thiếu đối với bất kỳ chủ đầu tư nào để thành công trong ngắn hạn và dài hạn.

Thực tế, mặc dù Covid-19 đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến nhiều loại hình kinh doanh, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn sôi động với các giao dịch đất đai quy mô lớn.

Đơn cử mới đây, Tập đoàn BĐS An Gia (HoSE: AGG) cho biết chuyển nhượng thành công dự án BC 3.1 có quy mô hơn 3 ha tại Bình Chánh, Tp.HCM. Giới chuyên gia đánh giá trong điều kiện quỹ đất Tp.HCM ngày càng hạn hẹp, vấn đề pháp lý bị thắt chặt thì việc An Gia tiếp tục có thêm một dự án tại đây thực sự là một thành công lớn mà không nhiều doanh nghiệp có thể làm được.

Theo đó, tại dự án BC 3.1, An Gia dự kiến sẽ phát triển sản phẩm căn hộ phân khúc trung - khá, giá bán vừa túi tiền. Với khoảng 2.000 căn hộ được đưa ra thị trường, doanh nghiệp tính toán lợi nhuận đem về khoảng hơn 650 tỷ đồng.

Được biết, đây không phải dự án duy nhất của An Gia tại khu vực Bình Chánh, Tp.HCM. Trước đó, doanh nghiệp đã triển khai dự án Westgate hơn 2.000 căn hộ và đang hoàn thiện pháp lý dự án BC 27 có quy mô 27 ha, cung cấp ra thị trường khoảng 4.200 sản phẩm bao gồm căn hộ và biệt thự nhà phố thấp tầng.

Có thể thấy, những năm qua, doanh nghiệp này liên tục M&A, gia tăng sở hữu quỹ đất tại tại Bình Chánh, đặt tham vọng lớn trong chiến lược phát triển các dự án nhà ở, khu đô thị tại địa phương này trước đề án thành lập quận hoặc thành phố năm 2025. Doanh nghiệp kỳ vọng doanh thu giai đoạn 2022 - 2024 ghi nhận từ các dự án trên đạt khoảng hơn 25.600 tỷ đồng.

 CTCP Hưng Thịnh Land, thành viên của Tập đoàn Hưng Thịnh cũng đã nhận chuyển nhượng dự án Đầu tư xây dựng nhà ở cao tầng kết hợp thương mại dịch vụ tại lô HH-A, Khu đô thị biển An Viên, tỉnh Khánh Hòa với diện tích gần 2 ha. Dự án này đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 2007 nhưng đến tháng 5/2021 mới được chấp thuận chủ trương đầu tư và nhà đầu tư.

Khi về tay Hưng Thịnh Land, dự án có tên thương mại New Galaxy Nha Trang, gồm 5 block, trong đó 3 block cao 20 tầng và 2 block cao 23 tầng với khoảng 1.500 căn hộ, shophouse. Các căn hộ được chia làm 3 loại với diện tích 35 - 54 m2; 69 – 76 m2 và 90 – 93 m2. Dự án dự kiến được khởi công, khi hoàn thành đưa vào sử dụng từ quý 1/2026.

Hoạt động M&A cũng được Nam Long ( HoSE: NLG)  thực hiện ở nhiều dự án. Chẳng hạn như, Công ty mua 30% vốn từ Keppel Land tại dự án Waterfront Đồng Nai với giá trị khoảng 2.000 tỷ đồng. Theo đó, Nam Long hoàn tất sở hữu 100% vốn tại dự án có diện tích 170 ha này tại Tp.Biên Hòa. Dự án được đổi tên thành khu đô thị tích hợp Izumi City.

Giai đoạn 2021-2023, doanh nghiệp này tập trung củng cố mảng cốt lõi và gia tăng lợi nhuận, vừa phát triển các dòng nhà ở vừa túi tiền, vừa trở thành chủ đầu tư các khu đô thị tích hợp . Hiện "ông lớn" này đang sở hữu quỹ đất sạch 681ha tại những vị trí tốt, sẵn sàng phát triển cũng như đảm bảo cho kế hoạch phát triển 10 năm tới. Trong quá khứ, Nam Long đã phát triển thành công các khu đô thị như khu đô thị Nam Long Tân Thuận Đông (28ha, quận 7), khu đô thị Nam Long Phước Long B (34ha, quận 9), khu đô thị Kikyo - Nam Long Phú Hữu (17,5 ha, quận 9), khu đô thị Nam Long Bắc Sài Gòn (12,5 ha, Bình Dương) và khu đô thị Nam Long Cần Thơ (80 ha, Tp. Cần Thơ).

Các khu đô thị đang và sẽ phát triển gồm: khu đô thị Mizuki - Nguyên Sơn (37ha, Bình Chánh), Akari City (8,5ha, quận Bình Tân), khu đô thị Waterpoint (355ha tại Long An, giai đoạn 1 khoảng 165 hecta), Khu đô thị Nam Long 2 Cần Thơ (43 ha, Tp. Cần Thơ), khu đô thị Izumi City (170 ha tại Long Hưng, Đồng Nai), Nam Long Đại Phước (45 ha tại Nhơn Trạch, Đồng Nai) và Nam Long Hải Phòng (21 ha tại Thủy Nguyên, Hải Phòng). 

Trong số các dự án này, có khá nhiều quỹ đất đến từ việc M&A. Liên tục mở rộng, thâu tóm quỹ đất nằm trong chiến lược phát triển trung dài hạn của doanh nghiệp. Được biết, giai đoạn 2024-2026, Công ty sẽ phát triển bứt phá nhờ những dự án đô thị tích hợp có quy mô lớn. Và trong giai đoạn 2027-2030, Công ty sẽ trở thành một tập đoàn bất động sản hùng mạnh nhờ có quỹ đất quy mô. Bên cạnh đó, mở rộng quỹ đất để phát triển và vận hành BĐS văn phòng, khu công nghiệp, BĐS bán lẻ, y tế, giáo dục… cũng nằm trong chiến lược 10 năm tới của "đại gia quỹ đất" này.

Ngoài ra, nhiều giao dịch M&A khác từ các doanh nghiệp lớn cũng gây chú ý trên thị trường BĐS thời gian qua. Trong đó, không thể không kể đến Masterise Homes - thành viên của Masterise Group - nhận chuyển nhượng hai lô đất có tổng diện tích khoảng 7,1 ha tại dự án Vinhomes Grand Park (Tp.Thủ Đức) từ một công ty con của Vinhomes. Tại thị trường phía Bắc, doanh nghiệp này mua lại 6 toà căn hộ trong Vinhomes Ocean Park Gia Lâm và phát triển thành dự án Masteri Waterfront. Ngoài ra, Masterise Homes cũng đang triển khai dự án Masteri West Heights nằm trong đại đô thị Vinhomes Smart City Tây Mỗ.

Hay, Novaland - một đại gia nổi danh với hàng loạt thương vụ M&A - cũng đang đẩy mạnh hoạt động thâu tóm hàng trăm héc ta đất tại nhiều địa phương. DN này vẫn tiếp tục tìm kiếm các quỹ đất ở Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Lâm Đồng, Phan Thiết... để phát triển khu đô thị và bất động sản du lịch.

Đằng sau là gì?

JLL đánh giá, đối với một thị trường bất động sản đang phát triển nhanh chóng như Việt Nam, việc tìm mua được quỹ đất tốt không chỉ dựa vào nguồn tài chính. Chiến lược kinh doanh rõ ràng và bền vững, tầm nhìn dài hạn, năng lực phát triển, am hiểu thị trường sâu sắc và khả năng tiếp cận quỹ đất phù hợp là điều không thể thiếu đối với bất kỳ chủ đầu tư nào để thành công trong ngắn hạn và dài hạn, JLL nhận định.

Một chuyên gia trong ngành cũng đánh giá, hoạt động M&A  được thực hiện rất tích cực trong những năm qua và mang lại nhiều lợi ích cho thị trường bất động sản. Trước đây, thị trường thường thấy các công ty, tổ chức nước ngoài mua bán, hợp tác ở các dự án, quỹ đất hoặc cổ phần của các doanh nghiệp Việt Nam. Còn trong những năm gần đây, nhiều doanh nghiệp trong nước cũng đã nổi lên và mua lại các dự án hoặc cổ phần của các doanh nghiệp nước ngoài. Cùng với đó là quy mô dự án, quỹ đất, giá trị cổ phần… cũng ngày càng lớn.  Có những dự án quy mô hàng trăm ha, giá trị M&A lên đến hàng nghìn tỷ đồng. Điều này thể hiện sự lớn mạnh của doanh nghiệp Việt Nam cũng như sự chuẩn bị kỹ càng, bài bản, quy mô lớn hơn và lâu dài hơn cho sự phát triển sau này.

Theo một doanh nghiệp BĐS, việc mua bán và sáp nhập dự án là cách thức để doanh nghiệp tạo lợi lợi thế và cụ thể hóa các chiến lược kinh doanh. Thông qua các thương vụ M&A, doanh nghiệp sẽ tiết kiệm được thời gian hoàn thành các thủ tục pháp lý cũng như giải quyết được những vấn đề liên quan đến đền bù và giải tỏa mặt bằng.

Dự báo, đây là xu hướng tiếp tục gia tăng và phát triển trong thời gian tới. M&A trong bất động sản sẽ chiếm tỷ lệ cao trong thị trường M&A nói chung vốn đã vô cùng hấp dẫn.