Đất hạ nhiệt, dịch Covid-19 bùng phát, giá bất động sản sẽ thế nào?

Ghi nhận cho thấy, đất đai ở hầu hết các điểm nóng sốt sau thời điểm Tết Nguyên đán đã chính thức "lặng như tờ". Nghĩa là hoạt động mua bán không diễn ra liên tục như trước đây. Tuy nhiên, về mức giá đi xuống thì còn tuỳ vào khu vực, từng sản phẩm và động thái của các NĐT.

Theo dữ liệu của batdongsan.com.vn, toàn thị trường tháng 4/2021 đã giảm 18% và lượng tin đăng giảm 1% so với tháng trước đó, nhất là lượng đăng tin mua bán một số nơi đã xảy ra sốt giảm mạnh. Cụ thể, ở Hải Phòng (giảm 34%), sau đến Bắc Ninh (giảm 29%), Đà Nẵng (giảm 21%).

Đất hạ nhiệt kèm với dịch Covid-19 bùng phát dấy lên nghi ngại sẽ có đợt giảm giá BĐS trên diện rộng. Theo hầu hết các chuyên gia, với tình hình như này rất khó đoán định được diễn biến cụ thể của thị trường BĐS.

Tuy nhiên theo ghi nhận, từ nửa cuối tháng 4, thị trường Bắc Ninh có dấu hiệu hạ nhiệt song giá vẫn ở mức cao. Khi dịch bùng phát tại khu vực này giá BĐS đang chững lại, có hiện tượng xuống giá ở những nền cần bán gấp của NĐT áp lực dòng tiền. Tương tự, tại Thanh Hoá giá vẫn neo mức cũ (mức tăng trong đợt sốt), hiện không tăng nhưng cũng không giảm, chỉ có điều chính thức không còn giao dịch nhộn nhịp.

Dù thị trường ngưng trệ song theo khảo sát của batdongsan.com.vn, ở mặt bằng chung, giá đất chưa có dấu hiệu sụt giảm mà vẫn tiếp tục neo giá cao và đi ngang.

Theo các chuyên gia, đến nay cơn sốt đất đã được kiềm chế, tuy nhiên, nói thị trường xuống giá hay chưa thì chưa đánh giá được vì không ghi nhận giao dịch. Nhiều người chào bán đấy, giá thấp cũng chẳng có ai mua.

Sau cơn sốt đất nhiều người cho rằng giá đất sẽ giảm. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư cho rằng, giá đất giảm chỉ đối với những khu vực đất sốt ảo, giá trị BĐS bị đẩy lên cao hơn nhiều lần so với tiềm năng thực tế. Ngược lại, đối với những BĐS có vị trí tốt, có cơ sở tăng giá, pháp lý rõ ràng thì giá bán không giảm bởi nhu cầu đầu tư là rất lớn.

Theo báo cáo thị trường tháng 4/2021 của DKRA Vietnam, cho thấy, thị trường BĐS ở Tp.HCM mới thật sự sôi động trở lại ở phân khúc đất nền, chủ yếu ở một số khu vực của huyện Nhà Bè, huyện Bình Chánh và huyện Cần Giờ. Mức giá ở một số nơi có tăng nhẹ so với cuối năm 2020 tuy nhiên tính thanh khoản ở mức trung bình không có nhiều đột biến so với năm 2020. Còn ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới tăng mạnh trong tháng, tập trung hầu hết ở khu Đông (Tp.Thủ Đức) và khu Nam (chiếm đến 91.7% tổng nguồn cung toàn thị trường). Sức cầu chung toàn thị trường khá tích cực trong tháng, tỷ lệ tiêu thụ đạt từ 76 – 95% ở hầu hết các dự án.

Theo đơn vị này, mặt bằng giá sơ cấp một số dự án bán ra trong tháng tăng đáng kể, mức tăng trung bình dao động khoảng 8 - 15% so với giai đoạn trước đó. Những dự án đã bàn giao nhà, hình thành khu dân cư hiện hữu thu hút tốt sự quan tâm của thị trường, đặc biệt là các dự án có mức giá dưới 45 triệu đồng/m2, phương thức thanh toán kéo dài, hỗ trợ vay ngân hàng linh hoạt.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Trưởng phòng R&D DKRA Vietnam, thời điểm dịch Covid-19 tái bùng phát ở nhiều địa phương trên cả nước nhưng có một điều dễ nhận thấy là tâm lý vào thị trường của người mua cũng như tình hình hoạt động ở hầu hết các phân khúc đều ghi nhận những diễn biến tích cực, trong đó có một số phân khúc có tỉ lệ tiêu thụ ấn ấn tượng, bất chấp dịch bệnh. Mặt bằng giá vẫn ổn định, không tăng đột biến nhưng cũng không giảm giá.

"Nhình chung, thị trường không có nhiều biến động về giá. Đối với thị trường sơ cấp, ổn định về giá ở hầu hết các phân khúc, ngoại trừ căn hộ. Trong tháng 4 có dự án ở khu Nam Tp.HCM mở bán, mặt bằng giá cao hơn 8-10% so với giai đoạn trước. Đối với thị trường thứ cấp giá cũng tương đối ổn định ở các phân khúc. Giao dịch ghi nhận tốt ở các dự án căn hộ có mức giá từ 2-3 tỉ đồng/căn, ở các dự án đang bàn giao hoặc sắp bàn giao", ông Thắng nhấn mạnh.

Vị chuyên gia này cho rằng, nếu so với thời điểm một năm trước, tâm lý của người dân hiện nay chuẩn bị tốt hơn, không còn hoang mang, đây cũng chính là yếu tố cốt lõi giúp thị trường BĐS ổn định trong ngắn hạn. Còn thị trường BĐS diễn biến thế nào trong thời gian tới còn phụ thuộc vào mức độ lan rộng của dịch bệnh và thời gian khống chế. Nếu thời gian khống chế dịch trong vòng 1-2 tháng thì hoạt động kinh tế - xã hội, kinh doanh BĐS sẽ ổn định trở lại, không ảnh hưởng quá nhiều.

Theo một số chuyên gia trong ngành, xét về ngắn hạn, đây mới chỉ là giai đoạn đầu của hậu sốt đất, gánh nặng tài chính đối với chủ đất chưa cao. Đợt covid thứ tư diễn biến còn phức tạp, nhà đầu tư đang trong tâm lý chịu đựng và chờ đợi. Hiện nay, một số chủ đất rao bán bằng giá mua vào để nhanh thu hồi vốn nhưng nhìn chung, vẫn ít có người bán cắt lỗ ngay vào cuối quý 1/2021. Có nhiều nhà đầu tư đang chờ bắt đáy, kỳ vọng giá nhà đất sẽ lao đầu giảm để mua vào, nhưng thực tế vẫn hiếm tìm được. Tuy nhiên, trong thời gian tới sẽ có một số ít chủ đất chấp nhận cắt lỗ khi không chịu được áp lực trả nợ nhất là khi đến kỳ tăng lãi suất vay, nên sau đợt covid thứ 4, sẽ có các nhà đầu cơ rời khỏi thị trường làm lực cầu đầu tư có thể giảm tại các khu vực đã từng có sốt đất.

Chia sẻ mới đây, ông Mai Đức Toàn, Giám Đốc Khối Kinh Doanh và Tiếp Thị Tập đoàn CNT Group chỉ ra 2 kịch bản với thị trường BĐS trước làn sóng Covid-19. Kịch bản thứ nhất: Làn sóng Covid thứ 4 đang có những diễn biến phức tạp và thực tế thị trường BĐS đang chịu một số ảnh hưởng tiêu cực. Trong gần nửa tháng qua, giao dịch và nhu cầu đã giảm, thị trường trầm lắng hơn, nhiều sự kiện bán hàng bị dời lịch, các hoạt động quảng bá cho dự án mới cũng thưa thớt, không còn sôi động. Tuy nhiên, đây chỉ là vấn đề tạm thời. Nếu dịch lần này tiếp tục được kiểm soát thành công trong thời gian ngắn hạn giống những đợt trước thì thị trường BĐS sẽ vẫn giữ được sự ổn định và phục hồi sớm khi dịch được kiểm soát.

Đối với những nhà đầu tư BĐS trong nước, đang có niềm tin rất lớn ở chính phủ, niềm tin về làn sóng Covid thứ 4 này sẽ tiếp tục được ứng phó thành công. Bên cạnh đó, nhà đầu tư đã quen vấn đề này rồi và ít nhiều có tâm lý chuẩn bị để thích ứng. Nói cách khác, thị trường BĐS cũng đang dần hình thành tâm lý "sống chung với dịch". Bản thân các doanh nghiệp BĐS cũng đã tự trang bị cho mình những phương án linh hoạt để chủ động ứng phó khi có các đợt dịch bùng nổ chứ không còn rơi vào thế bị động như đợt dịch 1 và 2.

Kịch bản thứ hai: Nếu tình trạng dịch Covid-19 kéo dài đến hết năm nay thì lẽ dĩ nhiên BĐS sẽ khó khăn hơn rất nhiều bởi điều này đã vượt ngưỡng chịu đựng của thị trường.

Dịch bệnh kéo dài dẫn đến việc giãn cách xã hội, từ đó kéo theo tất cả các ngành kinh tế tê liệt chứ không riêng gì BĐS. Khi nền kinh tế tang trưởng thấp, nguồn vốn tái đầu tư cho BĐS sẽ giảm mạnh, lượng cầu và cung đều giảm. Giá bán trên thị trường giảm mạnh do làn sóng bán tháo từ những nhà đầu tư BĐS cá nhân bị áp lực dòng tiền, lãi vay… Bên cạnh đó, NĐT thứ cấp không thể thanh khoản và thoát hàng khiến thị trường rơi vào trạng thái trì trệ, thậm chí có thể dẫn đến đóng băng. Nếu kịch bản xấu này xảy ra, chúng ta phải mất một thời gian rất dài để có thể đưa thị trường trở lại ổn định, chứ chưa nói đến sôi động.

Như vậy để thấy, hiện tại chưa có tình trạng giảm giá BĐS ở hầu hết các phân khúc nhưng theo chia sẻ của các chuyên gia trong ngành, tình hình này cũng khó đoán định vì dịch Covid-19 còn diễn biến phức tạp, khó lường. Tình hình thị trường BĐS sẽ phụ thuộc vào sự lan rộng của dịch và mức độ kiểm soát dịch bệnh đến đâu.