Đất nền giảm nửa giá, đã đến lúc nhà đầu tư đi “săn hàng” giá rẻ?

Từ cuối năm 2022 tới nay, thị trường bất động sản vẫn giữ nhịp độ trầm lắng. Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất vẫn neo cao khiến một số nhà đầu tư không còn đủ sức gồng buộc phải bán cắt lỗ sâu nằm giảm áp lực tài chính. theo đó, không ít mảnh đất nền hiện nay đã giảm giá từ 20 - 30%, thậm chí tới 50% so với thời điểm đầu năm 2022.

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá bất động sản, đặc biệt là sản phẩm đất nền ở những khu vực từng xảy ra sốt đất tiếp tục được điều chỉnh về giá trị phù hợp, tương xứng với giá trị đầu tư vào nội tại sản phẩm và hạ tầng khu vực. Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, đặc biệt có sử dụng chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc giai đoạn 2018 - 2022 của các chủ đầu tư buộc phải cắt lỗ 10 - 30%, thậm chí lên đến 30 - 50% giá trị đầu tư.

Theo ghi nhận của chúng tôi tại vùng ven Hà Nội, một số khu vực như Quốc Oai, Sơn Tây, Sóc Sơn, Thạch Thất… hay các tỉnh Bắc Giang, Hưng Yên,... đến thời điểm hiện tại, xuất hiện nhiều lô đất giá rao bán đã giảm mạnh từ 40 - 50% so với đầu năm ngoái, còn mặt bằng chung giá giảm khoảng 20 - 30%.

Theo báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP. HCM và vùng phụ cận trong tháng 4 của DKRA về phân khúc đất nền, sức cầu thị trường ở mức thấp chỉ bằng 18% so với tháng 4/2022, tập trung chủ yếu ở các dự án có mức giá dưới 20 triệu đồng/m2.

Cụ thể, tại TP. HCM, giá bán sơ cấp thấp nhất đã ghi nhận ở mức 42,1 triệu đồng/m2, cao nhất là 74,7 triệu đồng/m2. Tại Đồng Nai, giá bán sơ cấp thấp nhất là 15,5 triệu đồng/m2, cao nhất là 20 triệu đồng/m2. Tại Bình Dương, giá bán sơ cấp thấp nhất là 16,8 triệu đồng/m2, cao nhất là 18,8 triệu đồng/m2.

Các chính sách chiết khấu mạnh tay cho phương án thanh toán nhanh (14 - 20%), hỗ trợ lãi suất/ân hạn nợ gốc,… được nhiều chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, thời gian qua, tình trạng chờ đợi trầm lắng vẫn tồn tại. Theo đó, giá bất động sản, đặc biệt là sản phẩm đất nền ở những khu vực từng xảy ra sốt đất tiếp tục được điều chỉnh về giá trị phù hợp, tương xứng với giá trị đầu tư vào nội tại sản phẩm và hạ tầng khu vực.

“Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, đặc biệt có sử dụng chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc giai đoạn 2018 - 2022 của các chủ đầu tư buộc phải cắt lỗ 10 - 30%, thậm chí lên đến 30 - 50% giá trị đầu tư”, ông Đính nói.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Việt Nam cho biết, giá bán thứ cấp đã sụt giảm ở hầu hết các phân khúc như đất nền, biệt thự,... Thậm chí có dự án vẫn khó bán dù giá giảm đến 50% ở cả thị trường thứ cấp lẫn sơ cấp.

“Hiện nay người mua đang có tâm lý chờ thị trường tạo đáy và thiếu tự tin khi xuống tiền. Chưa kể, nhiều người cũng mất niềm tin ở thị trường, đặc biệt là tính pháp lý của các dự án. Ngoài ra, nhiều khách hàng còn chần chừ trong quyết định vay mua bất động sản do lãi suất dù giảm nhưng vẫn ở mức cao”, ông Thắng cho biết.

Dự báo về thị trường bất động sản, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc công ty đầu tư Bất động sản Việt An Hòa, phải sang nửa cuối năm, thị trường đất nền mới có thể hồi phục giao dịch. Hiện nay là giai đoạn nhà đầu tư đang thăm dò, chưa xuống tiền khi các thông tin về lãi suất, tín dụng còn chưa cải thiện.

Ông Quang cho rằng, thị trường bất động sản đang ở trạng thái khó đoán, dù có điểm sáng. Năm 2023 là năm nhiều thách thức, có thể phải từ năm 2024 trở đi, thị trường bất động sản nói chung, đất nền nói riêng mới hồi phục trở lại.

Ông Quang cho rằng, mỗi người sẽ có thời điểm riêng để quyết định xuống tiền, nhưng nếu quan sát thị trường ai chấp nhận rủi ro có thể mua.

“Bởi theo thống kê, từ đầu năm 2008, bất động sản từ đỉnh rồi rớt xuống đáy còn 50% vào năm 2013, sau đó mới lên lại nhưng lên rất ít. Tuy nhiên, giai đoạn 2014 - 2019 là giai đoạn tăng gấp đôi (tức trở lại như cũ). Do đó, ai muốn chắc ăn thì nên quan sát trong quý II/2023 để nhìn thấy bức tranh thị trường rõ hơn”, ông Quang nói.

Ông Đỗ Quý Duy, Chủ tịch câu lạc bộ Nhà đầu tư Bất động sản NAC cho rằng, nếu nhà đầu tư không dùng tiền vay nhiều thì có thể cân nhắc mua tích lũy ở thời điểm này.

Thực tế, trong bối cảnh bất động sản gặp khó về thanh khoản được đánh giá là cơ hội cho các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mua được với giá rẻ và có nhiều lựa chọn hơn. Tuy nhiên, việc mua thời điểm nào nhà đầu tư vẫn cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi xuống tiền.

Đối với những nhà đầu tư cần sử dụng đòn bẩy tài chính cần cân nhắc tới khả năng chi trả. Đồng thời, cần xác định mua tiêu cầu tư phải chuyển sang trung và dài hạn thay vì “lướt sóng”.