Đất nền phía Nam âm ỉ, chuyên gia bất ngờ dự báo về chu kì mới

Đất nền, vốn là phân khúc được nhà đầu tư ưa chuộng. Sau hơn 1 năm thị trường trầm lắng, phân khúc này đã có sự điều chỉnh giá ở hầu hết các khu vực. Trong đó, mức độ giảm giá của đất nền tỉnh cao hơn đất nền khu vực Tp.HCM.

Sự điều chỉnh giá này cho thấy, mức độ kì vọng lợi nhuận của nhà đầu tư đang giảm dần do thanh khoản thị trường chung yếu. Tuy nhiên, đất nền sẽ khó diễn ra cuộc “đại hạ giá” tiếp theo trong các năm tới do giá trị và tâm lý sở hữu của phân khúc này vẫn cao.

Trong cuộc chia sẻ mới đây, một nhà đầu tư lâu năm tại khu Đông Tp.HCM cho hay, nguồn cung mới ít, tâm lý mua đất làm của để dành vẫn rất lớn khiến phân khúc đất nền khó giảm giá thêm trong các năm tới. Việc giá đất nền trong hơn 1 năm qua giảm phổ biến từ 200-300 triệu đồng/nền (tại Tp.HCM); từ 300-600 triệu đồng (tại tỉnh lân cận) phần lớn diễn ra trên thị trường thứ cấp, ở các nhà đầu tư “đuối” tài chính, và một số khu vực đã từng nhiều lần sốt đất, thổi giá; không phải là bức tranh chung của toàn thị trường đất nền.

Nhà đầu tư này cũng thừa nhận rằng, đất nền khu vực Tp.HCM có dấu hiệu âm ỉ phục hồi dần, giữ được giá tốt; cũng ít trường hợp nhà đầu tư bán tháo hay cắt lỗ sâu, trong khi đất nền dự án ở một số khu vực xa xôi so với Tp.HCM như Bình Phước, Bình Thuận, Lâm Đồng, nhiều nhà đầu tư tỏ ra “đuối sức”.

Phần lớn giá trị đất ở các khu vực này bị thổi lên sau mỗi đợt nóng sốt chóng vánh. Hoạt động mua bán chủ yếu đến từ các nhà đầu tư, đầu cơ. Các yếu tố hạ tầng, kinh tế cũng chưa đủ lực để vực dậy phân khúc này. Vì thế, thời gian qua, thị trường xuất hiện nhiều thông tin cắt lỗ, bán tháo đất nền phần lớn xuất hiện ở các khu vực xa xôi này. Trong khi đất nền Tp.HCM chỉ vài trường hợp bán dưới giá mua vào.

“Tại Tp.HCM, mặt bằng giá bán vẫn ghi nhận ở ngưỡng cao, khó giảm, thậm chí tăng nhẹ so với trước đó ở một số khu vực có kinh tế phát triển, chú trọng thúc đẩy đầu tư hạ tầng, giao thông”, vị này nhấn mạnh.

Trong báo cáo thị trường bất động sản theo tháng gần đây, DKRA Group chỉ ra, tại Tp.HCM và 4 khu vực lân cận (Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu) nguồn cung mới đất nền vẫn ở mức thấp khi trong tháng này chỉ có duy nhất 1 dự án với 115 nền đất được mở bán ở giai đoạn tiếp theo, giảm 84% so với cùng kỳ năm trước và toàn bộ nguồn cung mới đều tập trung tại Bình Dương.

Bên cạnh đó, lượng tiêu thụ mới cũng giảm đến 88% so với cùng kỳ năm 2022. Đối với sản phẩm đất nền do cá nhân tự phân lô hoặc chuyển nhượng thứ cấp, DKRA ghi nhận không có nhiều biến động, mức giảm giá tập trung chủ yếu ở nhóm sản phẩm có giá trị cao, nhóm dự án chưa hoàn thiện hạ tầng, pháp lý…

Trước đó, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định tại những tỉnh từng xảy ra sốt ảo, giá đất nền có xu hướng đi ngang trong quý 3/2023, sau khi trải qua những đợt điều chỉnh giảm tương xứng với giá trị thực trong các quý trước.

Đến nay, dù thị trường đất nền đã có một số tín hiệu về giao dịch (chủ yếu nằm ở thị trường Tp.HCM) nhưng vẫn khá yếu. Số lượng nhà đầu tư thăm dò thị trường tăng lên so với thời điểm trước nhưng giao dịch lại không tăng tương ứng. Nhiều người vẫn ở trạng thái nghe ngóng và chờ đợi. Đối với đất nền tỉnh khu vực xa xôi, cận Tết dù một số nhà đầu tư cắt lỗ sâu nhưng thanh khoản vẫn rất chậm.

Ông Trần Khánh Quang, một người có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư đất nền cho hay, khoảng cuối 2024, thị trường đất nền mới có thể đảo chiều phục hồi. Mức độ hồi phục tốt nhất sẽ rơi vào năm 2025. Hiện, với các nhà đầu tư phải sử dụng đòn bẩy tài chính chưa nên tham gia vào phân khúc, mà nên ưu tiên sẵn dòng tiền nhàn rỗi.

Theo ông Quang, bức tranh đất nền năm 2024 sẽ bớt khó khăn hơn so với năm 2023. Tâm lý của thị trường cũng đang bước vào giai đoạn ổn định, kì vọng phân khúc đất nền sẽ chuyển biến tích cực ấm dần từ quý 2/2024 trở đi.

Theo một số chuyên gia khác, đất nền sẽ hồi phục sau phân khúc hướng đến nhu cầu mua ở thực như căn hộ. Đây được xem là giai đoạn điều chỉnh (điều chỉnh về giá, về tâm lý người mua, chính sách) để thị trường đất nền phát triển lành mạnh, lọc bớt tình trạng đầu cơ thổi giá đã từng diễn ra nhiều lần trước đó.

Vừa qua, việc thông qua quy định mới siết phân lô bán nền tại Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cũng được cho là sẽ tác động mạnh mẽ đến phân khúc này. Rất có thể, sẽ có một lượng lớn đất nền diện tích lớn được các nhà đầu tư “ôm” với mục đích phân lô, tách thửa trước đó được rao bán hạ giá. Riêng đất nền pháp lý chuẩn, vị trí tiềm năng vẫn có sức hút và ghim ở mức giá cao.

"Với phân khúc đất nền do sản phẩm tồn đọng còn khá lớn, giá lại đang ở mức cao nên thị trường cần thêm thời gian để tiêu thụ, dự kiến phải bước sang năm 2025 thì mới có sự phục hồi rõ rệt hơn, các phân khúc khác như chung cư, bất động sản khu công nghiệp sẽ hồi phục nhanh và sớm hơn”, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam Dương nhấn mạnh.