Đất nền TP.HCM bắt đầu quay đầu giảm giá, có hiện tượng bán tháo?

Theo nhìn nhận của một số sàn giao dịch nhà đất tại thành phố, hiện thị trường đất nền đang chững lại rất rõ, nhất là tại một số dự án ở vùng ven như Bình Chánh, Củ Chi, Cần Giờ và đã lan đến một số vị trí thuộc khu Đông. Theo đó, giá đất ở những nơi này đã giảm thấp nhất từ 1-3 triệu đồng/m2 so với hai tháng trước, có trường hợp nhiều khách hàng bán lại chấp nhận lỗ cả trăm triệu đồng/ lô, tùy vị trí để ra được "hàng".

Anh Nguyễn Hồng Thiện, một "cò" đất tự do, cho biết từ đầu tháng 5 đến nay giao dịch gần như rất ít. Sản phẩm mới không có, hiện nay đa số chỉ là bán lại các lô nền khách hàng đầu tư ký gửi.

Theo "cò" Thiện, Quyết định 60 về tách thửa đã ban hành nhưng gần như rất ít khu đất được tách thửa, phân lô bán nền khiến thị trường khan hiếm nguồn cung. Không còn sản phẩm mới nên việc làm giá, tạo sóng cũng rất khó khăn vì chỉ còn một số ít sản phẩm khách hàng đầu tư ký gửi lại. 

"Đây là nguyên nhân khiến nhân viên môi giới tại Quận 9 giảm hẳn. Không những vậy, giá chào bán đã quay đầu giảm. Chẳng hạn, tại Dự án Đông Tăng Long (Q.9), nhiều lô đất đã được các nhà đầu tư bán ra có mức giảm khoảng 3 triệu đồng/m2 để đẩy hàng, chốt lời", vị này nói thêm.

Cũng tại khu vực Quận 9 (những đoạn giáp ranh với quận Thủ Đức), qua tìm hiểu được biết khoảng 2 tuần nay một số dự án, khu đất phân lô giá đã giảm "chút đỉnh". Điển hình giá đất nền tại dự án Phú Nhuận (Q.9) cách đây 2 tuần giá khoảng 34 - 35 triệu/m2 thì nay còn khoảng 32 triệu đồng/m2, Nam Long (Q.9) trước đây 45 triệu m2 giờ còn 42 triệu/m2, đất nền Hoàng Anh Gia Lai giá 55 triệu đồng/m2 nay còn 53 triệu đồng/m2... 

Thậm chí như ở Bưng Ông Thoàn (P.Phú hữu, Q.9) giá đất phân lô trước đây khoảng 35 triệu/m2 nay còn 33 triệu/m2, nhiều người bán chốt lời còn 30 triệu/m2. Có nhiều trường hợp rao bán với thông tin cần tiền gấp đi du học, định cư ở nước ngoài, trả nợ cho gia đình... phải chấp nhận bán đất lỗ đến 150 - 300 triệu đồng/nền.

Không chỉ Quận 9, theo anh Nam, một người chuyên đầu tư đất ở H.Củ Chi (TP.HCM), cách đây 1 tháng thị trường đất nền tại đây đã chững lại, thậm chí có hiện tượng bán tháo khiến giá bị giảm mạnh. Điển hình ngày 27/3 anh mua nền đất vườn ở Bình Mỹ (H.Củ Chi) 2.000 m2 với giá 6 tỉ, đến ngày 31/3 anh bán 9 tỉ. Khoảng 5 ngày sau đó, lô đất được trả 9,5 tỉ nhưng người khách này không bán và đến giờ bán không ai mua.

Bà Trần Ngọc Thủy, ngụ tại quận Phú Nhuận, cho hay hồi sau tết nguyên đán gia đình cũng "gom" một lô đất giá 4,5 tỷ đồng tại trung tâm huyện Củ Chi. Các cò đất cam kết sẽ "ra hàng" giúp và chốt lời hơn cả tỷ đồng, tuy nhiên bà Thủy cho biết thêm là hơn một tháng nay vẫn không thể bán được nền đất này. 

"Chúng tôi nghe thông tin đất đai nóng sốt nên cũng vay mượn tập tành đầu tư, nhưng giờ rút ra không kịp. Chỉ mong bán được đất dù bị lỗ để có được tiền trả nợ hàng xóm chứ lãi vay qua ngày cao quá", bà Thủy nói.

Tại huyện Cần Giờ, nơi giá đất cũng tăng nóng thời gian qua thì khoảng 1 tháng nay giao dịch và giá đất cũng giảm mạnh. Các sàn giao dịch ở đây cho rằng thị trường đang có hiện tượng bán tháo khi có thông tin cầu Bình Khánh không làm nữa mà chỉ làm đường nhánh từ đường cao tốc Bến Lức - Long Thành xuống Cần Giờ. 

Được biết, hiện giao dịch tại Cần Giờ đã chững lại trong khi giá đất đã giảm khoảng 20% so với thời điểm sốt đất giữa năm 2017. Điển hình như tại dự án Khu dân cư ven biển Cần Giờ, trước tết giá bán bỗng dưng "nhảy vọt", đến nay đã bắt đầu quay đầu giảm khoảng 3-7 triệu đồng/m2 tùy vị trí. 

Anh Trần Ngọc Thái, giám đốc truyền thông tại một công ty quảng cáo có tiếng tăm ở TP.HCM, cho biết anh cũng đã mua 2 lô đất mặt tiền hướng biển tại dự án này với giá hơn 7 tỷ đồng. Tuy nhiên, qua suốt 6 tháng ròng rã kêu gọi bán lại, thậm chí chia hoa hồng cho cò đất là 15% để lấy tiền đầu tư nơi khác vẫn không gặp được người mua lại.

Lý giải thêm về "cơn sốt" đất hiện nay tại những khu vực trên, giới "cò" đất cũng như các chuyên gia BĐS đều cho rằng, nguyên nhân chủ yếu do chính các nhà đầu tư đẩy giá và làm giá thông qua việc mua đi - bán lại, mua vào - chốt lãi, cứ hết F1 rồi sang F2 rồi F3... 

Song song đó, các nhà đầu tư luôn trong trạng thái lo lắng vì giá đất mua vào cao, nhưng nếu không mua vào thì không có hàng bán ra. Họ cứ nhắm mắt mua, bất chấp rủi ro, tạo thêm sự tăng nóng và ảo cho thị trường BĐS Đà Nẵng.

Ngoài ra, đang có một số thành phần đầu cơ làm giả sốt đất, hỏi mua, tạo tâm lý "hot" hàng; cứ người này hỏi người kia góp phần tạo thành làn sóng nóng sốt. Vậy là thành phần đầu cơ nghiễm nhiên trúng to khi lô đất tăng vài tỷ đồng đến vài chục tỷ đồng trong vòng chưa đến 1 tháng, thậm chí chỉ qua một đêm.

Bên cạnh đó, việc thành phố công bố quy hoạch các dự án cũng góp phần làm "nóng" thị trường đất đai. Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cho rằng qua mấy đợt sóng sốt đất liên tiếp, thị trường BĐS chắc chắn phải chững lại do người bán nhiều hơn người mua, giới đầu tư và đầu cơ cần thời gian để thanh khoản sản phẩm đã mua, chốt lời. Kéo theo đó, tại các phòng công chứng trên địa bàn thành phố, lượng người đến giao dịch sang nhượng BĐS từ giữa tháng 4/2018 đến nay đã giảm đáng kể so với những tháng trước.

Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty DKRA Việt Nam, cho biết diễn biến của thị trường chậm lại, hiện những người bán ra đa số là dân đầu cơ, muốn thoát hàng và nhóm thứ 2 là những người kẹt vốn. Tuy nhiên, những dự án đã ra sổ đỏ hoặc giá rẻ thì khách hàng vẫn sẵn sàng mua. Nhưng, nếu thị trường tiếp tục đứng lại 1 - 2 tháng nữa sẽ dễ dẫn đến tình trạng tranh nhau bán để cắt lỗ.

Lời khuyên từ ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Đầu tư Công ty Savills Việt Nam, là các nhà đầu tư có thể cân nhắc lựa chọn những khu vực có vị trí và quy hoạch tốt, pháp lý rõ ràng, không nên mua theo tâm lý đám đông hoặc tin đồn để tránh sự trục lợi từ các đối tượng đầu cơ.

Đối với người mua đất để cất nhà ở, theo ông Khương, vấn đề lựa chọn kỹ lưỡng về vị trí, sản phẩm phù hợp với nhu cầu và pháp lý nên được xem xét. Nhất là xem công bố của Sở Xây dựng địa phương về các dự án đủ điều kiện giao dịch và chủ dự án uy tín. Nếu không có nhu cầu sử dụng ngay, có thể trì hoãn để quan sát, thăm dò, định giá, tìm chuyên gia tư vấn, sau đó mới đưa ra quyết định cuối cùng.