Đất nông nghiệp, đất vườn vẫn sục sôi những ngày cận Tết

Diễn biến của loại hình đất nông nghiệp, đất vườn ở các tỉnh lân cận Tp.HCM vẫn nhộn nhịp như thế ngay thời điểm cận Tết nguyên đán.

Có thể thấy, nếu các phân khúc khác bình ổn, thậm chí im ắng về giao dịch thì loại hình BĐS nông nghiệp các tỉnh giá vẫn tăng, sức mua vẫn rục rịch. Nhiều nhà đầu tư vẫn âm thầm "săn lùng" loại hình này để kiếm cơ hội đầu tư.

Thực tế, đất nông nghiệp, đất vườn – nguồn hàng chính để phân lô tách nền trong những năm qua đang được cả doanh nghiệp và nhà đầu tư lẻ "săn đón". Trong quy định mới, đất nông nghiệp được tách thửa đã khiến loại hình này càng hấp dẫn thị trường. Hiện tại, bên cạnh các nhà đầu tư và người dân rục rịch sang nhượng đất nông nghiệp, đất vườn để thu dòng tiền thì cũng có nhiều NĐT gom những mảnh đất lớn để phân lô, thu lợi nhuận cao hơn.

Những mảnh đất chưa thổ cư rộng từ hàng ngàn đến chục ngàn m2 của dân bản địa đang nằm trong "tầm ngắm" của các NĐT nhỏ lẻ và các doanh nghiệp bất động sản. Với mức giá vài trăm triệu/sào, những NĐT nhắm được mức lợi nhuận khi chia lô ra bán, hoặc chuyển nhượng sang tay. Hoạt động chuyển nhượng kiếm chênh đa số diễn ra ở các NĐT có dòng vốn ít, trong khi các NĐT có dòng vốn lớn thường tìm cách "xuống tiền" và chờ đợi lợi nhuận cao.

Ghi nhận cho thấy, ưu điểm nổi bật của đất nông nghiệp đó là nguồn cung phong phú, giá thành lại rẻ hơn hẳn đất thổ cư, từ đó giúp giảm đáng kể chi phí đầu tư và việc tìm mua cũng dễ dàng hơn nhiều so với các loại hình khác. Sức hấp dẫn của đất nông nghiệp nằm ở tiềm năng sinh lời lớn, bởi mảnh đất càng gần khu đông dân cư càng có tính thanh khoản cao, nếu xin chuyển mục đích sử dụng sang đất ở thành công thì nhà đầu tư sẽ thu được món lời không nhỏ.

Đây cũng là lý do khiến giá đất nông nghiệp tại các tỉnh lân cận Tp.HCM "sốt" lên từng ngày, giá tăng tới 30-50% so với cùng kì năm ngoái. Nhiều NĐT mua cả thửa đất nông nghiệp lớn. Sau đó, môi giới sẽ đứng ra chuyển mục đích sử dụng thành đất ở, người mua có thể chia đất thành các lô nhỏ để bán.

Ngay thời điểm cận Tết, nhà đầu tư vẫn đi tìm kiếm loại hình BĐS này, khiến mặt bằng giá có dấu hiệu nhảy múa. Các khu đất hồ thuộc TP Gia Nghĩa (Đắk Nông)… giá đã tăng 10%-20% so với thời điểm mới hết giãn cách. Trong khi đất nông nghiệp, đất vườn tại Bảo Lộc, Lâm Hà (Lâm Đồng); Cam Lâm (Khánh Hoà); Hàm Thuận Nam, Hàm Thuận Bắc (Bình Thuận)… cũng biến động giá liên tục khi mà nhà đầu tư đổ về đây tìm hiểu đất, thị trường.

Chẳng hạn như tại Lâm Đồng, giá đất ở các địa phương này hiện dao động từ 900 triệu đến 2,5 tỉ đồng/sào (1.000 m2) tùy khu vực, vị trí, so với cùng kì năm ngoái giá này đã tăng gần gấp đôi. Thờ gian qua, người dân ở khắp nơi, nhất là Tp.HCM, đổ xô về các khu vực thuộc Lâm Đồng nhằm tìm một mảnh đất để dành nghỉ dưỡng. Nhiều người nhanh tay thu gom những mảnh đất lớn, sau đó tiến hành phân lô, tách sổ diện tích từ 500-1.000 m2/nền để bán. Họ đã lời gấp nhiều lần so với giá mua từ 3 năm trước.

Tương tư, đất vườn, đất đồi một số khu vực ở Đắk Nông giá cũng. đã tăng nhiều lần so với trước, từ vài chục triệu đồng/sào đã lên tới 400-500 triệu đồng/sào, thậm chí các khu gần trung tâm TP Gia Nghĩa đến cả tỉ đồng/sào.

Có khá nhiều NĐT thắng đậm khi đầu tư đất nông nghiệp, đất vườn nhưng cũng không ít nhà đầu tư rủi ro khi bỏ tiền vào phân khúc này. Nhữg rủi ro này có thể đến từ những vấn đề liên quan đến chi phí chuyển đổi lên đất thổ cư, việc chuyển đổi tuy không quá khó khăn và phức tạp nhưng lại mất nhiều thời gian, đòi hỏi chủ đất phải có nguồn vốn mạnh để tránh tình trạng cạn vốn trong lúc thủ tục chưa hoàn thành.

Ngoài ra, có một số tình huống "oái ăm" khác mà nhà đầu tư có thể phải đối diện, thậm chí mất tiền oan uổng khi đổ tiền vào đất nông nghiệp như: Đất nông nghiệp thường có diện tích lớn nên giá khá cao, chỉ phù hợp với một số đối tượng nhất định như nhà đầu tư dày vốn hoặc doanh nghiệp mua rồi lên thổ cư, phân lô bán nền. Nếu chỉ vì đi theo tâm lý đám đông mà vay nợ, thậm chí buôn đất phần lớn bằng tiền vay ngân hàng thì khi chưa chuyển đổi được mục đích sử dụng đất, hoặc gặp lúc thị trường chững lại vì dịch bệnh sẽ khó sang nhượng…, nhà đầu tư dễ lâm vào cảnh vỡ nợ; Nhiều trường hợp khách mua đất nông nghiệp để đón dự án mới trong khu đô thị nhưng vì một số lý do, quy hoạch đô thị vùng đó lại không diễn ra như kế hoạch khiến nhà đầu tư phải "ngậm trái đắng", ở không được bán chẳng xong.

Nếu thửa đất nông nghiệp đó không thuộc khu vực được quy hoạch thành đất ở thì nhà đầu tư sẽ bị chôn vốn rất lâu, thậm chí phải chuyển hướng sang đầu tư vào trồng trọt, chăn nuôi hoặc cho thuê, chuyển nhượng với giá thấp; Nếu mảnh đất nông nghiệp nằm trong diện giải tỏa thì chỉ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp…

Theo các chuyên gia, để hạn chế tối đa những rủi ro khi đổ tiền vào đất nông nghiệp nêu trên, nhà đầu tư trước hết cần tìm hiểu kỹ về hồ sơ pháp lý của thửa đất, đảm bảo bên bán đáp ứng đầy đủ các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng cần phải tra cứu các thông tin quy hoạch phát triển chung của khu vực xem thửa đất mình định mua có cơ sở được phép chuyển đổi mục đích sử dụng hay không, nếu có thì cho phí chuyển đổi ra sao, quy trình và thủ tục lên thổ cư như thế nào…

Nhà đầu tư trước khi rót tiền vào đất nông nghiệp cũng cần xem xét kỹ vị trí địa lý của mảnh đất đó. Điều này liên quan trực tiếp đến tính thanh khoản của bất động sản, bởi chẳng ai muốn mua một miếng đất ở nơi heo hút, giao thông không thuận tiện.