Đâu là vùng trũng của thị trường bất động sản trong bối cảnh nhiều nơi có giá đất tăng chóng mặt?

Giá đất nền tại Đà Nẵng “giậm chân tại chỗ”

Báo cáo mới đây của batdongsan.com.vn ghi nhận, thị trường bất động tiếp tục là kênh đầu tư nhận được nhiều sự quan tâm sau mỗi đợt Covid-19. Cụ thể, sau đợt dịch Covid-19 thứ nhất, mức độ quan tâm tới bất động sản tăng 306%, sau Covid-19 lần 2 tăng 62%, sau Covid-19 lần 3 mức tăng là 376% và lần thứ 4 là 105%.

Mức độ quan tâm với phân khúc này tiếp tục gia tăng vào các tháng cuối năm. Báo cáo của batdongsan.com cũng ghi nhận, sau thời gian giãn cách, thị trường đất nền đang chứng kiến đà phục hồi.  Tháng 11/2021, lượng tìm kiếm từ khóa quy hoạch bằng 80% so với đỉnh sốt đất của thị trường thời điểm đầu năm là tháng 3/2021.

Nhiều khu vực giá đất đã tăng mạnh trong năm 2021.

So với năm 2020, mức độ quan tâm tới phân khúc đất nền tăng mạnh trên diện rộng nhưng chủ yếu tập trung ở miền Bắc như Hà Nội tăng 19%, Thái Nguyên tăng 123%, Lào Cai tăng 94%, Hòa Bình tăng 53%, Hưng Yên tăng 45%, Bắc Ninh tăng 41%, Quảng Ninh tăng 40%. Còn tại Đà Nẵng tăng 9%, TP. HCM giảm 8%...

So với năm ngoái, mức giá của đất nền tại khu vực phía Bắc đã tăng “dựng đứng”. Cụ thể, chỉ tính trong phạm vi cách Hà Nội 50km, giá rao bán đất nền miền Bắc đều ghi nhận tăng mạnh như Bắc Ninh tăng 61%, Hưng Yên tăng 22%. Trong phạm vi cách Hà Nội 100km, giá rao bán đất Hòa Bình tăng 106%, Thái Nguyên 57%.

Tại phía Nam cũng ghi nhận mức giá tăng cao như Dầu Tiếng (Bình Dương) tăng 89%; Bắc Tân Uyên (Bình Dương) tăng 28%; Biên Hòa (Đồng Nai) tăng 38%; Nhà Bè (TP. HCM) tăng 45%; Cần Giờ (TP. HCM) tăng 37%.

Còn tại thị trường miền Trung cũng ghi nhận mức giá tăng đột biến như TP. Huế tăng 74%; Quảng Nam tăng 37%.

Đáng chú ý, Đà Nẵng mặc dù có nhiều tiềm năng và lợi thế nhưng giá đất nền chỉ tăng 9% so với năm 2020, gần như mức giá chỉ “dậm chân tại chỗ” và mức giá tăng thấp nhất thị trường bất động sản.

Nhiều động lực để giá đất tăng mạnh

Trong khi đó, Đà Nẵng là địa phương có tốc độ tăng trưởng khá cao trong khu vực, có lợi thế về sân bay quốc tế, cảng biển, nhiều khu công nghiệp, khu đô thị mới, đã thu được kết quả khả quan trong phòng chống dịch Covid-19, đang hướng tới mục tiêu phục hồi và tăng tốc về kinh tế - xã hội theo hướng tăng trưởng xanh và bền vững.

Trong đó thị trường bất động sản có tiềm năng lớn, có sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư trong nước và quốc tế. Theo Quy hoạch chung TP. Đà Nẵng đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045 do Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, Đà Nẵng được xác định là đô thị loại I trực thuộc trung ương, trung tâm kinh tế lớn của quốc gia về du lịch, công nghiệp, thương mại, dịch vụ tài chính ngân hàng và là trung tâm văn hóa thể thao, giáo dục đào tạo, khoa học kỹ thuật và công nghệ của khu vực miền Trung và Tây Nguyên.

Tới năm 2030 dân số TP. Đà Nẵng dự kiến khoảng 1,79 triệu người, tới năm 2045 là 2,56 triệu người. Việc điều chỉnh quy hoạch chung TP. Đà Nẵng mở ra cơ hội mới cho phát triển kinh tế - xã hội Thành phố và các tỉnh vùng kinh tế trọng điểm miền Trung, tạo lực đẩy cho thị trường bất động sản nhất là tại TP. Đà Nẵng.

Nhìn nhận về hoạt động của thị trường bất động sản Đà Nẵng trong 3 quý đầu năm 2021, ông nguyễn hoàng - Giám đốc R&D của DKRA Viet Nam cho biết, trong 3 quý vừa qua, Đà Nẵng chỉ có 1 dự án phân khúc đất nền và 5 dự án căn hộ mở bán, còn phân khúc condotel đang không ghi nhận nguồn cung mới. Bức tranh phân khúc căn hộ và nhà phố/biệt thự tuy ít ảm đạm hơn, song mức độ tiêu thụ vẫn rất thấp so với thời kỳ trước năm 2019. Đại dịch Covid-19 tác động nặng nề đến thị trường bất động sản Đà Nẵng từ năm 2020. Qua các đợt dịch, giá bất động sản ở khu vực này nhiều nơi giảm sâu đến hơn 20 - 30%.

Dịch bệnh và một số yếu tốc khách quan khiến thị trường Đà Nẵng rơi vào trạng thái "ngủ đông".

Theo các chuyên gia, sự sụt giảm của thị trường Đà Nẵng có nguyên nhân từ dịch bệnh và một số yếu tố khách quan. Đầu tiên là do tính khách quan của chu kỳ kinh tế, thị trường bất động sản cũng như những ngành khác mang tính chất chu kỳ, đây là yếu tố lớn mang tính chất chi phối chung. Cùng với đó là do đại dịch Covid-19 đã ảnh hưởng chung đến toàn ngành bất động sản nói chung và thị trường Đà Nẵng nói riêng.

Ngoài ra, các yếu tố khiến thị trường “đóng băng” cũng đến từ tác động của rào cản pháp lý và thủ tục đầu tư, nhất là dòng sản phẩm condotel sau nhiều năm hình thành, phát triển mạnh mẽ vẫn chưa có được một cơ sở pháp lý rõ ràng.

Theo ông Nguyễn Xuân Bình, Phó Giám đốc sở Du lịch TP. Đà Nẵng, hai năm qua Đà Nẵng có đến 98% số lượng doanh nghiệp tạm dừng hoạt động vì ảnh hưởng của dịch bệnh. “Diện mạo thành phố trong thời gian qua, đặc biệt là các cơ sở lưu trú, bất động sản ven sông, ven biển rơi vào trạng thái ngủ đông”, ông Bình nói.

Theo vị Phó Giám đốc, nguyên nhân suy giảm của bất động sản Đà Nẵng là do hầu như các dự án không được mở mới, nguồn cung rất thấp. Cùng với đó, các vướng mắc xây dựng liên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng, thủ tục đầu tư... điều này cũng cản trở doanh nghiệp triển khai dự án mới.

Tuy nhiên, thị trường Đà Nẵng đang cho thấy những tín hiệu phục hồi tích cực. Cả lượng sản phẩm rao bán và nhu cầu tìm mua bất động sản Đà Nẵng đã tăng mạnh trở lại trong thời điểm đầu quý IV/2021 khi thị trường tái mở cửa sau thời gian dài nghỉ đông vì Covid-19.

Báo cáo nghiên cứu thị trường tháng 10/2021 của Batdongsan.com.vn cho thấy, Đà Nẵng đang là thị trường dẫn đầu cả nước về tốc độ phục hồi nhu cầu tìm kiếm và giao dịch nhà đất. Cụ thể, nhu cầu quan tâm, tìm mua bất động sản tại Đà Nẵng tăng 94% so với tháng 9, lượng tin rao bán nhà phố, đất nền tại Đà Nẵng cũng tăng hơn 170%. So với thời điểm trước khi bùng phát đợt dịch lần thứ 4 (tháng 4/2021) nhu cầu giao dịch bất động sản tại Đà Nẵng đã phục hồi gần 70%. Bên cạnh một số dự án mới rục rịch triển khai, thị trường này cũng dần mở cửa chào đón lượng khách du lịch và nhà đầu tư quay trở lại sau giãn cách.

Đại diện Sở Du lịch Đà Nẵng cho biết, hiện nay thành phố có 2 tiêu chí để bất động sản du lịch phát triển mạnh mẽ hơn trong thời gian tới gồm Nghị quyết 43 của Trung ương, định hướng phát triển du lịch chất lượng cao gắn với bất động sản nghỉ dưỡng Đà Nẵng và điều chỉnh quy hoạch chung của thành phố, trong đó quỹ đất dành cho phát triển du lịch cũng như bất động sản du lịch là hơn 1.000 ha. TP. Đà Nẵng hiện có 11 khu du lịch nghỉ dưỡng đang đầu tư xây dựng, với khoảng 18.000 căn hộ condotel.