Đầu tư bất động sản khi thị trường trầm lắng: Dò đáy hay tìm cơ hội cho tương lai?

Tìm cách "bắt đáy" bất động sản: Đâu là quan tâm của nhà đầu tư và người mua ở thực? 

Từ khoảng đầu quý II/2022 đến nay, không ít phân khúc BĐS đã xuất hiện tình trạng giảm giá đến 20%. Đối với BĐS thứ cấp, chủ yếu là nhà đầu cơ phải loay hoay tìm cách bán tháo tài sản để thu hồi vốn vì chịu áp lực lãi vay. Thực chất, qua nhiều lần sang nhượng dẫu rằng người bán chấp nhận bán lỗ, giá bán này vẫn còn cao hơn so với giá ban đầu. 

Đối với thị trường sơ cấp, nhiều chủ đầu tư đang chiết khấu sâu, chấp nhận thu hẹp lợi nhuận biên để giải quyết cấp bách nguồn vốn. Tuy nhiên, việc quyết định lựa chọn một BĐS đơn thuần chỉ vì ưu đãi hoặc chiết khấu thường đi kèm với nhiều rủi ro nhất định, đặc biệt là khi mua phải BĐS từ chủ đầu tư có năng lực tài chính kém, cam kết với thị trường và người mua yếu hay năng lực quản lý dự án còn non... Rủi ro ở đây có thể là sau nhiều năm trôi qua, người mua vẫn không thể nhìn thấy ngôi nhà mình mua thành hình vì chủ đầu tư không đủ vốn để tiếp tục xây dựng. Rủi ro về chất lượng cũng là điều đáng quan ngại. Tuy nhiên, đối với mặt bằng chung của thị trường, khi căn hộ được bàn giao, luôn có nhiều lỗi cần khắc phục trước khi người mua có thể dọn vào ở. Chủ yếu vì thị hiếu và sự kỳ vọng của người mua đa dạng. 

Thực tế, đặc thù chính của mua BĐS là tích sản dài hạn nên khi nói đến đầu tư hay mua BĐS, cụm từ "dò đáy, bắt đỉnh" thường không mang nhiều ý nghĩa trong thế giới quan của nhà đầu tư am hiểu. Đối với người mua có nhu cầu ở thực, vị trí dự án và sự tiện lợi mà dự án mang lại luôn là yếu tố quyết định trước giá bán. 

Đối với một thị trường BĐS đầy biến động vừa qua, sức khỏe tài chính và cam kết phát triển bền vững của chủ đầu tư mới chính là ưu tiên hàng đầu trong việc cân nhắc một BĐS của người mua. 

Về vùng ngoại ô khi cơ hội vẫn còn rộng mở

Một điểm đáng chú ý đến từ những chủ đầu tư quốc tế chính là các mức chiết khấu hay ưu đãi họ đưa ra cho các dự án đang có hoạt động mở bán là không nhiều, đồng thời họ tích cực trong các hoạt động Mua bán & Sáp nhập (M&A) để ngày càng mang đến nhiều sự lựa chọn hơn cho người mua, không chỉ ở TP. HCM hay Hà Nội, mà còn các thành phố vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai, Long An…. Đây là xu hướng sống dịch chuyển về các khu ngoài trung tâm thành phố hay khu ngoại ô đã tồn tại ở các nước phát triển, nhưng vẫn còn mới ở các nước đang phát triển như Việt Nam. 

Ở các nước đã phát triển, xu hướng dịch chuyển ra các khu ngoại ô không còn là điều mới mẻ. Đồng thời, khi các khu vực ngoại ô này bắt đầu nhộn nhịp hơn, đường biểu đồ giá BĐS tại đây cũng tiếp tục đi lên. Đơn cử như ở Mỹ, giá nhà tăng thậm chí nhanh hơn so với tốc độ lạm phát. Theo hãng tin CNBC (Mỹ), năm 2000, mặt bằng giá nhà chỉ khoảng hơn 120.000 USD. Nhưng giờ đây, sau khoảng 20 năm, để sở hữu một căn nhà khoảng 2 tầng nằm ở khu ngoại ô về phía Bắc thành phố New York hơn 1 tiếng chạy xe (gần bằng thời gian từ Thành phố Mới Bình Dương tới TP. HCM), giá đã lên đến hơn 600.000 USD (tương đương 500%). 

Nhìn sang hàng xóm Malaysia, giá BĐS ở Kuala Lumpur (KL) năm 2000 có giá khoảng hơn 50.000 USD và Selangor (cách trung tâm KL khoảng hơn 50 phút lái xe) thời điểm đó là hơn 40.000 USD (theo EdgeProp Malaysia). Hơn 20 năm sau, cụ thể năm 2021, giá BĐS ở Kuala Lumpur hay Selangor đã tăng tiệm cận 300% (tương ứng lên tới hơn 150.000 USD và 117.000 USD). Selangor là nơi tập trung các hoạt động công nghiệp như sản xuất, kho bãi, vận tải cảng biển và hiện đang đóng góp lớn cho tổng sản phẩm quốc nội và là một trong số các bang có thu nhập bình quân đầu người cao vượt chỉ số quốc gia. Selangor có nhiều điểm tương đồng với tỉnh Bình Dương, địa phương được ghi nhận là có thu nhập bình quân đầu người cao bậc nhất cả nước năm 2022. 

Nhìn lại chặng đường phát triển bất động sản ở phía Nam, cách đây hơn 1 thập kỷ, bất động sản vùng ven TP. HCM hay tại các thành phố vệ tinh đã từng không hoặc ít nhận được sự quan tâm của người mua. Nhưng khi vốn đất trung tâm dần eo hẹp, giá BĐS trở nên đắt đỏ do nhu cầu nhà ở không ngừng tăng lên và cơ sở hạ tầng kết nối liên vùng được hoàn thiện, xu hướng dọn đến sinh sống tại các vùng xa trung tâm dần trở nên "chín muồi". 

Mức độ quan tâm và tìm kiếm bất động sản vùng ven đã tăng mạnh từ năm 2018. Giá bán hiện tại cho một căn nhà phố thương mại từ 3 đến 4 tầng với diện tích xây dựng khoảng 290 m2 tại thành phố Mới Bình Dương có giá hơn 8 tỷ (tương đương khoảng 30 triệu/m2). Theo nhiều chuyên gia, với tốc độ phát triển như hiện tại và trong tương lai của TPM Bình Dương, sau 5-10 năm nữa, việc tăng hơn 50% giá trị bất động sản hiện tại là điều hoàn toàn khả dĩ. Đặc biệt là sau khi đường Vành đai 3 TP. HCM kết nối 5 cao tốc phía Nam đi qua Bình Dương được hoàn thiện.

TPM Bình Dương ngày càng thu hút người mua ở thực và các nhà đầu tư dài hạn.

Trong lễ khởi công dự án mới đây vào ngày 18/06, ban lãnh đạo cấp cao cũng đã khẳng định "Nơi nào có dự án hạ tầng giao thông được đầu tư tốt, nơi đó có tốc độ tăng trưởng cao".

Đoạn vành đai 3 TP. HCM đi qua TP Bình Dương khi hoàn thiện (Hình phối cảnh).

Khi bức tranh tổng về tiềm năng BĐS ở các thành phố vệ tinh đã ngày một tỏ tường hơn, sự trầm lắng của thị trường BĐS hiện tại cũng không tác động nhiều đến những nhà đầu tư dài hạn. Đồng thời, người mua cũng đã cởi mở hơn trong việc mua sớm BĐS ở các vùng ven để an cư lâu dài khi giá vẫn còn mềm, trước bối cảnh ngày càng nhiều tập đoàn mở rộng trụ sở kinh doanh ở các thành phố vệ tinh và việc di chuyển đến TP. HCM ngày càng thuận lợi. Những nhà đầu tư chờ "dò đáy" khi BĐS vùng ven ở mốc vài triệu/ mét vuông từ 15 năm trước đây chắc hẳn đã được chứng kiến việc giá tăng đều sau nhiều năm. 

Người mua đầu tư hay mua để ở thực khi cân nhắc một BĐS không nên chỉ nhìn những giá trị ở hiện tại mà còn chú ý những yếu tố sẽ làm nên xu hướng tạo ra giá trị bền vững trong tương lai. Nếu như giá BĐS ở các khu trung tâm quá đắt đỏ, thì người trẻ hoặc trung niên có thể tìm kiếm những lựa chọn khác ở các vùng ven hay thành phố vệ tinh khi cơ hội vẫn còn rộng mở.