Đầu tư đất quanh Vành đai 3, Vành đai 4: Cẩn trọng “ôm” đất chờ quy hoạch

Trên các diễn đàn bất động sản, một câu chuyện đang được nhiều nhà đầu tư quan tâm, theo dõi, bàn luận, đó là tại Kỳ họp Quốc hội lần này, Chính phủ đã kiến nghị Quốc hội xem xét, quyết định chủ trương đầu tư Dự án đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô Hà Nội và Dự án đường Vành đai 3 TP Hồ Chí Minh.

Sáng 10/6, Quốc hội đã thảo luận tại hội trường về vấn đề này. Tại sao các dự án giao thông lại được giới đầu tư bất động sản quan tâm? Bởi theo quy luật thị trường: Đường mở tới đâu, giá đất tăng tới đó. Đặc biệt, 2 dự án giao thông quan trọng kể trên còn liên quan mật thiết tới 2 thị trường bất động sản sôi động nhất cả nước là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh., có vai trò liên kết vùng, thúc đẩy tốc độ đô thị hóa ở tất cả vùng có liên quan.

Phác thảo Vành đai 3 TP Hồ Chí Minh và Vành đai 4 Hà Nội

Theo đề xuất của Chính phủ, Dự án Vành đai 4 - Vùng Thủ đô Hà Nội có chiều dài 112,8 km, gồm 103,1 km đường Vành đai 4 và 9,7 km tuyến nối theo hướng cao tốc Nội Bài - Hạ Long, đi qua địa phận TP Hà Nội; Hưng Yên; Bắc Ninh…

Đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô khi hoàn thành sẽ “chia lửa” cho đường Vành đai 3 hiện đang quá tải trầm trọng. (Ảnh: NLĐ)

Còn dự án đường Vành đai 3 TP Hồ Chí Minh dài 76,34 km, đi qua địa phận TP Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Bình Dương, Long An.

Chính phủ dự kiến thời gian thực hiện 2 dự án là từ năm 2022 đến năm 2027.

Cần lưu ý phát triển quỹ đất 2 bên các dự án đường vành đai

Trong phiên thảo luận tại hội trường sáng 10/6, đa số các đại biểu tán thành việc thực hiện 2 dự án đường vành đai này, vì đây là tuyến đường có tính chất liên kết vùng quan trọng, tạo đà cho sự phát triển kinh tế của khu vực.

Một trong những vấn đề được nhiều đại biểu tranh luận là việc khai thác quỹ đất xung quanh 2 bên đường. Bởi không ít nơi, khu đất 2 bên đã tăng giá mạnh, chênh lệch cả chục lần so với trước khi mở đường.

"Do 2 tuyến đường sẽ mở ra nhiều quỹ đất dọc theo tuyến, nhất là tại các nút giao cắt với hệ thống giao thông hiện hữu, nên việc quản lý bán đấu giá quyền sử dụng đất, quản lý quy hoạch xây dựng cần phải làm hết sức chặt chẽ, đảm bảo đúng theo quy định của pháp luật", bà Tạ Thị Yên, Đại biểu Quốc Hội tỉnh Điện Biên, nhận định.

"Tôi đề nghị Chính phủ cần phải song hành với việc triển khai dự án và xây dựng các dự án liên kết để khai thác quỹ đất ở hành lang của các dự án giao thông này. Đặc biệt là khu công nghiệp, khu đô thị và những khu vực đất cho thuê để khai thác giá trị địa tô, thu về cho ngân sách, bù đắp cho chi phí làm đường", ông Lê Thanh Vân, Đại biểu Quốc Hội tỉnh Cà Mau, đề nghị.

"Cần có sự thống nhất về xác định giá đền bù giữa các địa phương vì hiện nay đã có sự chênh lớn giữa các địa phương trong việc thực hiện giá đền bù", ông Nguyễn Lâm Thành, Đại biểu Quốc hội tỉnh Thái Nguyên, nói.

Đồng tình với những ý kiến về việc quy hoạch quỹ đất xung quanh các tuyến đường vành đai, Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết, các dự án này không chỉ là hành lang giao thông, mà còn là hành lang kinh tế khu vực, nên sẽ phải phát triển theo quy hoạch và thu hồi về ngân sách các giá trị địa tô tăng lên khi mở đường.

"Đảm bảo giá trị địa tô được chia làm 3, 1 phần của nhà nước, 1 phần của nhà đầu tư, 1 phần của người dân. Thứ hai là giải phóng mặt bằng, đây là nút thắt lớn, ảnh hưởng không chỉ đến đầu tư công mà ảnh hưởng đến tất cả các nguồn vốn tập trung để đẩy nhanh tiến độ và có giải pháp, vì nếu nhanh thì hiệu quả cao", Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Nguyễn Chí Dũng nhấn mạnh.

Liên quan đến phát triển không gian mới xung quanh các vành đai cao tốc, các đại biểu cũng thảo luận cần tính toán quy hoạch không chỉ đô thị, mà còn công nghiệp và logistics, cảng cạn để nâng cao khả năng cạnh tranh, liên kết vùng kinh tế.

Cẩn trọng "ôm" đất chờ quy hoạch

Cũng chính vì sức nóng của 2 dự án này, nên trên một số diễn đàn nhà đất, từ vài tháng nay, đã hình thành những hội nhóm rủ nhau mua đất tại khu vực được cho là sẽ có đường Vành đai 3 TP Hồ Chí Minh và Vành đai 4 Hà Nội đi qua, để chờ cơ hội tăng giá. Tuy nhiên, không phải ai đầu tư cũng lãi, nhiều nhà đầu tư "ôm đất" chờ mở đường, chờ làm cầu… cuối cùng vẫn lỗ, thậm chí may mắn còn bán được đất. Trong khi không ít người ôm đất không đủ giấy tờ, chỉ viết tay, hoặc đất vườn, đất ruộng không chuyển đổi được, có bán cũng không ai mua.

Đất nền gần đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô được giới đầu tư tìm mua nhiều thời gian qua. (Ảnh: Dân trí)

Cách đây nhiều năm, khi có thông tin về việc huyện Đông Anh sẽ lên quận, không ít nhà đầu tư đã ngay lập tức dồn tiền "ôm" lấy vài mảnh đất gần đó, vào đúng thời điểm thị trường đang sốt nóng. Ông Trường (nhà đầu tư) đã mua 3 mảnh để chờ giá tăng lên. Tuy nhiên đến nay, ông đã phải bán bớt 2 mảnh, còn một mảnh đến nay vẫn không tăng giá như kỳ vọng.

"Tại dự án ở Dương Nội, Đông Anh, tôi đầu tư vào năm 2011 - 2012 khi có dự án cầu Nhật Tân, tôi cũng đầu tư vào đó khoảng 2 năm. Nói chung dự án cũng chậm phát triển, mà dòng tiền của mình cần vào mục đích khác, nên bắt buộc tôi phải bán. Thời điểm tôi mua là 33 triệu/m², còn thời điểm bán chỉ 15 triệu/m² nên coi như là lỗ mất hơn một nửa", ông Phạm Văn Trường chia sẻ.

Không chỉ ông Trường, thậm chí ngay cả các nhà đầu tư kỳ cựu trên thị trường cũng có thể phải ngậm trái đắng khi mua đất đón quy hoạch. Chia sẻ trong chương trình Landshow - Lăng kính nhà đất tối 9/6, các chuyên gia trên thị trường đã đưa ra các khuyến cáo.

"Những người quyết định mua thì đúng là đón trước cơ hội và tương lai phát triển, đó là những nhà đầu tư đúng xu thế, nhưng phải có điều kiện của nó, anh phải biết chắc chắn được thông tin của nó, biết chắc chắn rằng chỗ này sẽ trở thành trung tâm phát triển, nó không quy hoạch vào, không bị mở đường vào, pháp lý của nó sau này sẽ không bị tranh chấp, lúc giá tăng lên cũng không sợ người bán cho mình sẽ đòi. Và tiền của mình phải ổn định", ông Hoàng Văn Cường, Đại biểu Quốc hội Thành phố Hà Nội, đánh giá.

"Hãy mua những mảnh đất thực sự có giá trị sử dụng, để lúc mình cần, mình không bán được thì mình vẫn có thể ở được, cho thuê được, kinh doanh được và có giá trị sinh lời bằng chính dòng tiền mà bất động sản đó mang lại", bà Nguyễn Thị Thu Huyền, Chủ tịch Công ty TNHH Phát triển Thương mại Bất động sản NEWSTARLAND, nói.

Dù tuyến đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô đi qua các địa phương sẽ làm tăng "sức nóng" thị trường bất động sản, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu nhà đầu tư chưa xác định được ranh giới quy hoạch, hành lang, tọa độ, mốc giới… Thực tế đã có nhiều bài học nhãn tiền về việc vội vàng đầu tư theo phong trào hoặc "ôm" đất quá lâu mà dòng tiền nhàn rỗi không đủ lớn hoặc mua cao hơn giá trị thực quá nhiều. Quan trọng là việc xây dựng một dự án giao thông trọng điểm bao giờ cũng mất nhiều thời gian, lên tới 5 - 10 năm không phải là hiếm. Liệu nhà đầu tư có đủ sức để ôm đất dài hạn? Do đó, các nhà đầu tư nhỏ lẻ cần thận trọng, nghiên cứu kỹ để tránh "tiền mất tật mang".