"Đầu tư khắp nơi không bằng chốt lời một phen biệt thự Hà Nội"

Sóng "sốt nóng" chung cư vừa hạ nhiệt nhiều chuyên gia đã cho rằng cơn sốt tiếp theo sẽ dồn vào phân khúc thấp tầng tại các quận, huyện vùng ven Hà Nội. Trao đổi với chúng tôi, bà Nguyễn Thị Dung, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản G.Empire nhận định, sức mua quay trở lại với thị trường biệt thự, liền kề Hà Nội là tất yếu sau khi phân khúc chung cư đã sốt nóng và tăng giá mạnh mẽ trong thời gian vừa qua.

"Sức nóng của thị trường đang lan dần sang phân khúc nhà thấp tầng. Qua nghiên cứu các nhóm khách hàng, chúng tôi thấy rằng giới nhà giàu và siêu giàu họ đặc biệt yêu thích và thường lựa chọn các sản phẩm đầu tư mang lại dòng tiền như biệt thự, nhà liền kề, được sử dụng đòn bẩy tài chính, tỷ suất lợi nhuận cao và an toàn", bà Dung khẳng định.

Một nguyên nhân nữa khiến giá biệt thự, liền kề tăng dự báo sẽ còn tăng mạnh được bà Dung chỉ ra là do chi phí đầu vào đầu tư phát triển dự án tăng mạnh. Trong đó, chi phí tiền sử dụng đất, chi phí đầu tư xây dựng, chi phí vốn, lãi suất vay ngân hàng, thời gian chờ thủ tục pháp lý kéo dài khiến giá bán tăng. Đặc biệt, sắp tới khi Luật Đất đai 2024 dự kiến có hiệu lực từ 1/7/2024 sẽ tiếp tục đẩy giá bất động sản tăng khi định giá đất sẽ sát hơn với giá thị trường, đẩy chi phí về tiền sử dụng đất của doanh nghiệp tăng cao.

Cùng quan điểm với bà Dung, ông Bùi Quý Trung, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Flamingo cho rằng, trong năm 2024, phân khúc nhà ở vẫn là phân khúc dẫn dắt thị trường. Tuy nhiên, đến thời điểm này, chung cư đã bị đẩy lên tương đối cao. Chính vì thế, sức nóng dồn về phân khúc thấp tầng vùng ven.

"Rất nhiều nhà đầu tư nhận thấy rằng phân khúc chung cư trong nội đô đang ở mức giá cao thì kỳ vọng lợi nhuận của họ cũng sẽ giảm xuống và bắt đầu chuyển dịch ra bên ngoài. Sức nóng của bất động sản bắt đầu từ chung cư khu trung tâm rồi mới lan ra các khu vực vùng ven khác", ông Trung nhận định.

Còn chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản Trần Minh, giá biệt thự, nhà liền kề Hà Nội tăng mạnh gần đây và còn tiếp tục là có sự tăng trưởng trong tương lai là có sự đóng góp rất lớn của việc một lượng lớn các nhà đầu tư bất động sản đang tập trung tại thị trường này.

"Nhóm nhà đầu tư tại Hà Nội là số một cả nước cả về số lượng, độ nhanh nhạy về thông tin và am hiểu thị trường. Sau thời gian dài đi đầu tư khắp cả nước, thời gian gần đây, họ đang rút về Hà Nội để tìm kiếm cơ hội. Việc nhóm các nhà đầu tư mua đi bán lại với một lượng tiền lớn đã làm thị trường bất động sản tạo lập mặt bằng giá mới. Sau sự sốt nóng của phân khúc chung cư thì biệt thự, nhà liền kề chính là điểm nóng tiếp theo của thị trường", ông Minh khẳng định.

Thực tế cho thấy, trong suốt 5-10 năm qua những nhà đầu tư phân khúc biệt thự, liền kề ven đô luôn thắng lớn. Trên thị trường bất động sản hiện nay, những nhà đầu tư lời từ vài chục tỷ đến cả trăm tỷ từ mua biệt thự, liền kề ven đô không phải là hiếm. Câu chuyện của chị Phạm Linh (Mễ Trì, Nam Từ Liêm) là một ví dụ điển hình với những cú thắng lớn khi đầu tư biệt thự, liền kề ven đô.

Chị Linh cho biết năm 2012, chị mua 1 căn biệt thự Ecopark với giá chỉ 26 triệu đồng/m2 thì chỉ 4 năm sau chị chốt lời gần 80 triệu đồng/m2, chị lời hơn 10 tỷ đối với căn biệt thự 300m2. Chị Linh tiếc nuối: "Nếu giữ đến bây giờ số lời đó đã gần gấp 3 lần".

Chị Linh cũng thắng lớn khi mua căn biệt thự 360 m2 tại khu đô thị Nam Anh Khánh mức giá chỉ 26 triệu đồng thời điểm 2018 với số tiền 8 tỷ thì đến nay đã có giá lên 50 tỷ đồng nhưng chị vẫn băn khoăn chưa bán vì với mức giá 140 triệu đồng/m2 vẫn có thể tăng tiếp.

"Nhà đầu tư biệt thự ven đô Hà Nội trong 5 năm qua thường ghi nhận lợi nhuận từ 2-3 lần, dù thị trường lên xuống liên tục. Trong khi đó, nếu mang tiền đi đầu tư khắp các tỉnh thành từ Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc... nhưng quy chung mức lợi nhuận không đáng kể, nếu may mắn thì thu lời gấp đôi, nhà đầu tư nào không may hiện giờ vẫn mắc kẹt", chị Linh khẳng định.

Thực tế cho thấy, ngay cả những người bước vào thị trường biệt thự vùng ven chậm hơn chị Linh nhưng vẫn lãi lớn bởi tốc độ tăng giá của biệt thự ven đô tại các huyện ngoại thành Hà Nội khá lớn khi quỹ đất ngày càng hạn hẹp, tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ cùng với sự bứt phá mạnh mẽ của hạ tầng giao thông trong những năm vừa qua.

Khảo sát cho thấy những khu vực như Long Biên, Đông Anh, Đan Phượng, Hoài Đức, Gia Lâm...thậm chí cả Văn Giang (Hưng Yên) đều ghi nhận mức độ tăng giá lên đến hơn 100% trong vòng 3 năm trở lại đây. Dự báo, mức tăng này còn chưa dừng lại khi sắp tới 2 huyện Đông Anh, Gia Lâm lên quận vào năm 2025 và 3 huyện Hoài Đức, Đan Phượng, Thanh Trì lên quận vào năm 2026.

Lần theo dấu chân nhà đầu tư bất động sản từ tháng 3 trở lại đây có thể nhận thấy sau hầu hết những nhà đầu tư còn tiền, hoặc có tiền gửi ngân hàng đã rút hết và cho tiền vào đất. Đây cũng là nguyên nhân khiến khu biệt thự, liền kề tại khu đô thị Vinhomes Ocean Park 1- 2-3 (Gia Lâm - Văn Giang) bỗng trở nên có sóng vào giai đoạn tháng 3-4. Thậm chí, nhiều khu đô thị bỏ hoang cả chục năm cũng được nhà đầu tư săn lùng mua như Phonix Garden (Đan Phượng) hay Nam An Khánh (Hoài Đức)...

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, khi bất động sản nghỉ dưỡng vẫn còn khá trầm lắng, đất nền các tỉnh đang chờ thời, chung cư nội đô quá nóng thì biệt thự, liền kề ven đô vẫn là sự lựa chọn của nhiều nhà đầu tư khi vừa đảm bảo về tính ăn chắc mặc bền vừa có tiềm năng tăng giá cao. "Hiện thị trường biệt thự, liền kề Hà Nội đã cạn nguồn cung sản phẩm nội đô thì buộc nhu cầu ở thấp tầng sẽ phải dịch chuyển ra ngoại thành, đây cũng sẽ là động lực tiếp tục tăng giá của phân khúc này trong tương lai", ông Đính khẳng định.