Để “đất vàng” không bị hoang phí

Quy hoạch (QH) đất đai luôn được xem là một trong những yếu tố quan trọng để định hướng phát triển đô thị. Ông nhìn nhận thế nào về yêu cầu này?

Mỗi quốc gia có thể xác định quyền sử dụng đất khác nhau. Với Việt Nam, trong các Hiến pháp năm1945, 1959, 1980, 1992 và gần đây nhất là Hiến pháp năm 2013 đều xác định rõ: Đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân khi được giao đất được pháp luật bảo hộ. Việc khai thác đầu tư xây dựng không phụ thuộc vào ý muốn của chủ sử dụng đất, mà do pháp luật sử dụng đất và định hướng phát triển không gian kiến trúc QH quyết định. Quyền sử dụng đất bao gồm cả bề mặt khu đất, không gian kiến trúc trên mặt đất và dưới mặt đất được xác định theo QH xây dựng được cấp thẩm quyền phê duyệt. QH xây dựng được hiểu là sự thống nhất trong cả hệ thống QH gồm: QH chung, QH phân khu, QH chi tiết, QH hạ tầng kỹ thuật và thiết kế đô thị.

Theo ông, QH quyết định nhiều đến lợi ích từ sử dụng đất. Với Hà Nội, xét riêng về QH xây dựng có đặc điểm gì cần quan tâm?

Hà Nội là đô thị lịch sử đã có quá trình phát triển hơn nghìn năm. Trong cả quá trình, dù ở bất kỳ giai đoạn nào thì QH xây đựng luôn được định hướng là công cụ quản lý.

Trong giai đoạn Pháp thuộc với 2 lần QH chung, Hà Nội đã được QH mở rộng, điều chỉnh chức năng sử dụng đất. Từ đó, đã có sự phân hóa về lợi ích từ sử dụng đất.

Sau Cách mạng Tháng Tám, chỉ từ sau hòa bình lập lại 1954 đến nay, Hà Nội đã có 7 lần QH chung được phê duyệt, đó là QH 1962, 1974, 1976, 1981, 1992, 1998 và gần đây là QH chung xây dựng đến năm 2030 tầm nhìn 2050 được phê duyệt tại Quyết định 1259/ QĐ/TTG ngày 26/7/2011.

TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm.

Với đặc điểm về QH như ông vừa nói, đây là một thực trạng chung của nhiều đô thị. Vậy, trong QH xây dựng, “đất vàng” xuất hiện ở đâu và khi nào?

Để xem xét việc nâng tầm giá trị sử dụng đất, cần tiếp cận từ bối cảnh kinh tế - xã hội của mốc giai đoạn. Hà Nội là địa phương có tốc độ đô thị hóa cao, ranh giới đất tự nhiên được điều chỉnh mở rộng nên giá đất biến động với xu hướng tăng là chủ yếu. Trước hết phải kể đến các vùng ven nội đô vốn dĩ là đất nông nghiệp, khi xác định nằm trong QH để phát triển đô thị, xây dựng các đô thị mới đã tạo nên thị trường đất đai sôi động, đẩy giá đất lên cao hơn. Khi QH xác định các dự án mở đường mới, nhất là các tuyến đường chính của đô thị, tuyến đường khu vực… điều dễ thấy nhất là giá trị đất hai bên đường đã được “vàng hóa”.

Nhìn vào nội đô hiện nay , nhiều khu đất khi chuyển mục đích sự dụng để phát huy giá trị “đất vàng” do thiếu quản lý tiến độ xây dựng, chưa có sự hài hòa về lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và cộng đồng dân cư, nên “đất vàng” đã trở thành “đất hoang” hoặc sử dụng kém hiệu quả. Đây là vấn đề nên quan tâm, giám sát chặt chẽ và có giải pháp xử lý quyết liệt.

Trong QH chung 2011 cũng như trong Luật Thủ đô đã xác định cần di dời một số cơ sở công nghiệp, bệnh viện, cơ sở giáo dục, một số trụ sở bộ, ngành ra khỏi nội thành. Đây có phải là những khu “đất vàng” cần quan tâm trong việc QH sử dụng đất?

Ở đây, vấn đề có tầm vĩ mô là quản lý ra sao để khai thác có hiệu quả cả quỹ đất trong nội đô. Từ quy chế quản lý QH kinh tế từng khu vực đã ban hành cần phổ biến rộng rãi để người dân, chủ sử dụng đất có thông tin chính xác để tự đề ra giải pháp sử dụng có hiệu quả đất đai đã được Nhà nước giao. Trong đó có những khu “đất vàng” đang rất nóng là việc di dời các chức năng sử dụng không phù hợp với QH. Thành phố đã triển khai và quan tâm việc này. Đã có nhiều dự án đóng góp hiệu quả cho diện mạo của TP như di dời nhà máy gạch Cát Linh để xây dựng khách sạn Horison, di dời nhà máy Trần Hưng Đạo để xây dựng tổ hợp Vincom cuối phố Bà Triệu, hay chuyển bãi đỗ xe đầu đường Thanh Niên để xây dựng khách sạn Sofitel… Có thể kể ra nhiều nữa, song cũng có những dự án đã triển khai hàng chục năm nay nhưng di dời xong, nay vẫn là “đất hoang”. Ví dụ như khu đất nhà máy rượu Hà Nội. Sắp tới sẽ còn nhiều khu đất được chuyển đổi chức năng rất cần Nhà nước có cơ chế để TP được quyền chủ động quản lý.

Cảm ơn ông!

Nhìn vào nội đô hiện nay , nhiều khu đất khi chuyển mục đích sự dụng để phát huy giá trị “đất vàng” do thiếu quản lý tiến độ xây dựng, chưa có sự hài hòa về lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và cộng đồng dân cư, nên “đất vàng” đã trở thành “đất hoang”.

TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm

Sắp tháo dỡ thủy đài bỏ hoang, chiếm giữ 'đất vàng' tại TP.HCM