Điểm mặt những trở ngại lớn nhất của thị trường bất động sản

Trở ngại của thị trường địa ốc

Thiếu sản phẩm bất động sản thanh khoản tốt, đủ sức trợ lực đẩy thị trường đi lên là một trong những nhận định của giới chuyên gia. Thực tế, bài toán mất cân bằng cung – cầu cũng như sự lệch pha giữa những phân khúc như đất nền, chung cư, biệt thự… vốn hiện hữu từ lâu. Song trong bối cảnh trầm lắng bao trùm thị trường, thực trạng này càng “khoét sâu” thêm khó khăn của thị trường địa ốc.

Trong một diễn đàn mới đây, ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng thừa nhận sự lệch pha rõ nét giữa các phân khúc. Theo ông Hải, thị trường bất động sản hiện không thiếu nguồn cung về nhà ở, nhưng khan hiếm nguồn cung về nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội (NƠXH). Tình trạng lệch pha giữa cung và cầu đã làm giảm sức mua của người dân, góp phần gia tăng khó khăn cho thị trường.

Điều này thể hiện rõ qua việc giá bất động sản, nhà ở và đất nền đã tăng từ đầu năm 2021. Đến cuối năm, giá căn hộ chung cư tăng trung bình khoảng 5-7%; giá nhà ở riêng lẻ trong các dự án tăng 15-20%; giá đất nền tăng 20-30% so với cuối năm 2020.

Đối với phân khúc căn hộ chung cư, vị này cũng đưa ra dữ liệu đáng chú ý. Theo đó, phân khúc này liên tục thiết lập các mốc giá mới do số lượng sản phẩm của loại hình này trên thị trường giảm sút. Các căn hộ chung cư thuộc phân khúc bình dân hiện có giá trung bình từ 25 - 30 triệu đồng/m2, trong khi phân khúc trung cấp có giá từ 30 - 50 triệu đồng/m2 và phân khúc cao cấp có giá trên 50 triệu đồng/m2, vượt quá khả năng tài chính của đa số người dân.

Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam chỉ ra trở ngại lớn của thị trường địa ốc. Theo ông Hiệp năm 2022 vừa qua, thị trường gặp phải không ít khó khăn vướng mắc, trong đó 70% các vướng mắc xuất phát từ pháp lý.

Ông Hiệp chỉ rõ, vướng mắc đầu tiên là sự chồng chéo về luật pháp, riêng bất động sản có 12 luật tác động chi phối, nếu rộng ra là 20 luật như: Luật Quy hoạch, Luật Phòng cháy chữa cháy,… muốn gỡ khó cho thị trường thì cần phải có giải pháp đồng bộ, căn cơ. Các bộ ngành chịu trách nhiệm làm luật nhưng chưa có cơ chế thống nhất, dù quy trình thực thi rất tốt nhưng quá trình xây dựng vẫn xuất hiện những chồng chéo. Bên cạnh đó, việc tiếp thu các ý kiến đóng góp trong quá trình xây dựng Luật vẫn còn hạn chế.

“Thị trường bất động sản đang tồn tại 4 vướng mắc lớn: Thứ nhất, là vấn đề giải phóng mặt bằng; Thứ hai, là vấn đề quy hoạch; Thứ ba, là định giá đất; Thứ tư, là chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Vì vậy, pháp luật cần tập trung vào các vấn đề đã nêu để tháo gỡ cho thị trường”, ông Hiệp nhấn mạnh.

Thời điểm vượt khó

Mặc dù đã có động thái tháo gỡ khó khăn của Chính phủ, đến nay, thị trường địa ốc mới bắt đầu có tín hiệu khởi sắc. Ông Lê Quốc Kiên, nhà đầu tư lâu năm đến từ TP.HCM đưa ra minh hoạ, nếu như đặt thang điểm 10 cho giai đoạn thị trường sôi động, thì khi thị trường gặp khó khăn ở giai đoạn 2022- đầu năm 2023, thị trường trở về điểm 0. Thì đến hiện tại, thị trường có tín hiệu thay đổi nhưng mới ở thang điểm 3. Đưa ra minh hoạ này, ông Kiên khẳng định, khó khăn của thị trường bất động sản vẫn còn lớn.

Trong khi đó, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng: Thị trường mới chỉ hồi phục khoảng 30% so với kỳ vọng.

Dấu hiệu phục hồi của thị trường được thể hiện qua chỉ số mua hàng đang “lẹt đẹt” cho thấy nền kinh tế đang ở hình chữ U thay vì chữ V. Dựa vào tín hiệu này, vị chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản có thể khó khăn kéo dài đến quý II, quý III sang năm.

Trong khi đó, TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARs dự báo giai đoạn cuối năm 2023 – đầu năm 2024, thị trường bất động sản sẽ ghi nhận nhiều dấu hiệu tích cực hơn so với giai đoạn cuối quý 2 và đầu quý 3/2024.