Điểm nóng bất động sản 2019 khiến nhà đầu tư “vỡ tim”

“Vỡ trận” condotel

Trường hợp của Cocobay Đà Nẵng công bố chấm dứt cam kết lợi nhuận 12%/năm trong vòng 8 năm gây sốc nhiều khách hàng. Câu chuyện về tính pháp lý của các dự án condotel và việc cam kết lợi nhuận lại “nóng” lên. Sau sự kiện này, nhà đầu tư chắc chắn phải thận trọng hơn.

Thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng với sự “đổ vỡ” của Cocobay Đà Nẵng trở nên ảm đạm hơn bao giờ hết. Việc ra hàng, bán các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng trở nên khó khăn kể cả các chủ đầu tư danh tiếng.

Thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) cho thấy, các tỉnh Nha Trang, Đà Nẵng, Hạ Long… trong giai đoạn 2015 - 2018 đã có khoảng 30.000 sản phẩm condotel được tung ra thị trường. Tuy nhiên, cũng theo số liệu của VARs, bắt đầu từ quý III/2018, lượng tồn kho condotel cả nước đã lên tới 20.000 căn, trong khi lượng giao dịch thành công chỉ đạt khoảng 1.000 sản phẩm.

Trong 6 tháng đầu năm 2019, sự “khủng hoảng” về sức mua của phân khúc này thật sự rõ rệt khi thống kê của VARs cho thấy tổng nguồn cung condotel trên cả nước đạt 11.855 căn, nhưng lượng giao dịch chỉ đạt 2.967 căn.

Câu chuyện về “sổ đỏ” cho condotel cũng được nhắc đến nhiều. Các quan điểm trái ngược về sở hữu có thời hạn hay sở hữu vĩnh viễn vẫn chưa có hồi kết. Cơ quan quản lý Nhà nước cũng đang đánh giá, cân nhắc về vấn đề này. Đây cũng là “điểm khó” để các dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng thu hút nhà đầu tư.

Địa ốc Alibaba và những dự án “ma”

Công an TPHCM đã công bố cụ thể 43 dự án “ma” của Công ty cổ phần địa ốc Alibaba (Công ty Alibaba) ở Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai… Trong hơn 40 dự án “ma” của địa ốc Alibaba, rất ít số dự án bị xử lý cưỡng chế vì sử dụng đất nông nghiệp sai mục đích, chỉ khi mọi việc “vỡ ra” thì những dự án này mới được cơ quan quản lý soi xét.

Hàng chục dự án “ma” của Công ty Alibaba dù sai phạm nhưng đã bán ra trót lọt cho hơn 6.700 khách hàng.

Trên thực tế, hầu hết trong số hàng chục dự án “ma” của Công ty Alibaba dù sai phạm nhưng đã bán ra trót lọt cho hơn 6.700 khách hàng và thu về đến 2.500 tỉ đồng. Những lần mở bán dự án “ma” của Công ty Alibaba cũng được tổ chức công khai, rầm rộ và thu hút hàng trăm người tham gia.

Vụ việc của Công ty Alibaba là hồi chuông cảnh tỉnh nhà đầu tư cũng như cơ quan quản lý Nhà nước về các dự án bất động sản “ma”. Tất cả các dự án này đều dùng chung một “chiêu thức” là đất nông nghiệp do các cá nhân đứng tên hoặc đã được quy hoạch là đất công viên, giao thông và thậm chí là đất nghĩa trang... nhưng được Công ty Alibaba tự ý vẽ lên các dự án hoành tráng, tự phân lô để bán nền cho khách hàng.

Dù là dự án “ma” nhưng UBND huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai ra 4 văn bản cho phép Công ty Alibaba thi công và thỏa thuận đấu nối hạ tầng kỹ thuật đường giao thông nông thôn. Dư luận đặt câu hỏi về việc “tiếp tay” của chính quyền cơ sở cho sự hình thành các dự án “ma” để chủ đầu tư đi lừa đảo khách hàng.

Những dự án “ma” của Công ty Alibaba là một điển hình nhưng không phải là cá biệt trên thị trường bất động sản, hàng loạt các dự án đất phân lô bán nền trên đất nông nghiệp tương tự đang tiếp tục được phanh phui.

Luật sư Trương Anh Tuấn, Giám đốc Công ty Luật Trường Sơn cho rằng, ngoài việc tăng cường giám sát, quản lý của các cơ quan chức năng thì nhà đầu tư cũng cần tỉnh táo khi thực hiện đầu tư vào các dự án bất động sản.

“Tính pháp lý của các dự án bất động sản cần được xem xét đầu tiên, nhà đầu tư có thể tự đến chính quyền địa phương xác minh. Nếu việc xác minh tính pháp lý gặp khó khăn có thể nhờ các công ty, văn phòng luật hỗ trợ. Nhà và đất là tài sản lớn nên việc này là rất cần thiết” - luật sư Trương Anh Tuấn nói.

Khủng hoảng sổ hồng chung cư ở Hà Nội

Vào tháng 7/2019, hàng ngàn hộ dân tại 14 tòa nhà dự án nhà ở Xa La, xã Tân Triều, huyện Thanh Trì, Hà Nội (do Doanh nghiệp tư nhân Xây dựng số 1 tỉnh Điện Biên đầu tư hoặc hợp tác đầu tư) bị thu hồi và hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất.

Khủng hoảng từ việc thu hồi “sổ hồng” ở các chung cư Hà Nội bộc lộ các vấn đề nội tại trong cấp phép, quản lý, giám sát các dự án chung cư. (Ảnh: KT)

Tương tự tại dự án tổ hợp căn hộ chung cư cao cấp và thương mại Bemes, P.Kiến Hưng (quận Hà Đông, Hà Nội), hàng trăm "sổ hồng" đã cấp cho các hộ dân tại các tầng 2, 3, 4 của tòa nhà CT6A và CT6B bị thu hồi và hủy do các tầng này được chủ đầu tư chuyển đổi công năng không đúng.

Lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội xác nhận lý do thu hồi và hủy "sổ hồng" nêu trên vì trong quá trình thẩm định hồ sơ và cấp có sai sót, không đúng quy định của pháp luật về đất đai. Những căn hộ bị thu lại “sổ hồng” nằm trong khu vực chuyển đổi công năng và nâng tầng sai quy định.

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường cho rằng, khi Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội nhận thấy việc cấp sổ hồng trước đây là sai khi chưa xử lý sai phạm của chủ đầu tư. Việc xử lý chủ đầu tư xong sẽ thực hiện lại cấp sổ hồng.

“Quy định về thu hồi sổ hồng ở Việt Nam là quy định rất lạc hậu, ở các nước phát triển không có việc cấp rồi thu hồi lại. Nếu có cấp sổ hồng sai thì người cấp sẽ chịu trách nhiệm đền bù. Khi các dự án bàn giao nhà thì cơ quan quản lý phải kiểm tra và xử lý vi phạm chủ đầu tư ngay. Theo tôi, xử lý bằng cách tất cả các diện tích vi phạm pháp luật là Nhà nước tịch thu sau đó cấp sổ hồng cho dân phần diện tích đúng theo phê duyệt” - GS Đặng Hùng Võ nói.

Không chỉ cư dân tại các chung cư có quyết định thu hồi và huỷ sổ hồng lo lắng, tại các khu chung cư chưa được cấp sổ hồng người dân cũng đứng ngồi không yên. Người dân đang chịu hậu quả từ sai phạm của chủ đầu tư, về ở nhiều năm nhưng sổ hồng không được cấp, cơ sở pháp lý của căn hộ không được đảm bảo và không biết đến bao giờ mới có.

Khủng hoảng từ việc thu hồi “sổ hồng” ở các chung cư Hà Nội bộc lộ các vấn đề nội tại trong cấp phép, quản lý, giám sát các dự án chung cư. Các vi phạm tại các dự án chung cư vẫn đang hiện hữu như “con voi vẫn chui lọt lỗ kim”.

Tranh chấp chung cư vẫn liên tục xảy ra trong năm 2019.

Tranh chấp chung cư vẫn “nóng”

Các tranh chấp chung cư vẫn liên tục xảy ra trong năm 2019. Những xung đột giữa cư dân và chủ đầu tư vẫn là việc “om” quỹ bảo trì toàn nhà, diện tích chung riêng, phí dịch vụ…

Ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết, không chỉ tranh chấp với chủ đầu tư do bị “om” quỹ bảo trì, tranh chấp còn xảy ra giữa cư dân và ban quản trị do không công khai, minh bạch trong quản lý quỹ bảo trì và vận hành, quản lý tòa nhà. Tranh chấp, khiếu kiện kéo dài tại nhiều chung cư đã dẫn đến những điểm nóng về an ninh trật tự khu vực.

Bộ Xây dựng vừa ban hành Thông tư số 06/2019/TT-BXD sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư, có hiệu lực từ ngày 1/1/2020. Thông tư này được cơ quan quản lý Nhà nước kỳ vọng “giảm nhiệt”, hạn chế tranh chấp chung cư phát sinh.

Thông tư mới có 4 điểm thay đổi chính. Cụ thể, điều chỉnh điều kiện và số lượng người tham gia hội nghị nhà chung cư lần đầu. Trước đây, theo quy định cũ tỷ lệ người tham gia chiếm 75% nay giảm xuống còn 50%. Giảm số lần họp nhà chung cư. Trước đây, theo quy định chủ đầu tư phải tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu ít nhất là 2 lần. Nay, chỉ tổ chức 1 lần. Nếu không đảm bảo thì UBND cấp phường sẽ đứng ra tổ chức ngay. Quyền biểu quyết trước đây tính theo căn hộ nay biểu quyết theo m2. Trước đây, thông tư 02 quy định cơ quan công có quyền công nhận Ban quản trị là UBND quận. Nay, cho phép UBND cấp phường có quyền công nhận ban quản trị.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, mâu thuẫn chung cư là tổng hợp các lợi ích đan xen. Lợi ích chung của cư dân, lợi ích của chủ đầu tư, vai trò ban quản trị, đơn vị được thuê quản lý vận hành và vai trò của chính quyền…

“Thực tế một số tòa nhà chung cư mô hình ban quản trị hoạt động chưa có hiệu quả, chủ yếu theo mô hình tự quản, trách nhiệm thấp. Có những trường hợp cư dân phải cầu cứu khắp nơi trước tình trạng quỹ bảo trì bị trưởng ban quản trị chung cư tiêu không minh bạch. Trong quy định cũng chưa có chế tài xử phạt đối với ban quản trị việc vi phạm trong quản lý, vận hành nhà chung cư, đây là một điểm để hạn chế phát sinh tranh chấp” - ông Đính nói./.