Diễn biến bất ngờ giá đất vùng ven Tp.HCM

Ghi nhận cho thấy, vào thời điểm sau Tết Nguyên đán, cùng với cơn nóng sốt ở các địa phương trên cả nước thì đất nền ven Tp.HCM (Tp.Thủ Đức, Q.12, huyện Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh…) cũng chộn rộn không kém. Từ tháng 2 đến giữa tháng 4/2021, hoạt động mua bán đất nền diễn ra sôi động ở các quận, huyện, phòng công chứng trên địa bàn luôn trong tình trạng đông kín người. Thế nhưng, hiện tại, tình hình đã chững hẳn cả về giá lẫn giao dịch. Việc dịch Covid-19 tái bùng phát, toàn TP thực hiện giãn cách xã hội đã ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường BĐS ở hầu hết phân khúc.

Với đất nền, việc đi xem đất của NĐT là không thể ở thời điểm này. Thực tế là không chỉ trong đợt giãn cách mà đất nền ven Sài Gòn đã có dấu hiệu chững lại từ cuối tháng 4/2021 khi các thông tin về cơn sốt khắp nơi hạ nhiệt, cùng với đó Tp.HCM ra văn bản quản lý chặt chẽ thị trường BĐS, tránh để tình trạng nóng sốt, bong bóng ở các địa phương cũng khiến phân khúc này khựng lại.

Ghi nhận cho thấy, dù giảm giao dịch nhưng đất nền ven Sài Gòn chưa có hiện tượng giảm về giá. Tại Tp.Thủ Đức, nếu sau Tết nguyên đán giá đất tăng dựng đứng từ 20-30% so với trước Tết thì hiện tại, thị trường chững lại các nền đất vẫn giữ giá hoặc tăng nhẹ từ 5-10%. Chẳng hạn, một nền đất diện tích 50m2 tại P.Long Trường, Tp.Thủ Đức giao dịch tại thời điểm tháng 3/2021 là 2.7 tỉ đồng/nền thì hiện tại tăng gần 2.9 tỉ đồng/nền; dù dịch nhưng giá không giảm mà vẫn chiều hướng đi lên, nhưng mức độ tăng nhẹ hơn so với thời điểm sau Tết Nguyên Đán.

Được biết, mức giá 2.7 tỉ đồng của nền đất diện tích này tăng khoảng 600 triệu đồng so với giá trước Tết, tức tăng khoảng gần 30%. Ở thời điểm đó, hầu hết các nền đất đã có sổ tại Tp.Thủ Đức đều ghi nhận mức tăng đột biến – sự tăng giá này được hỗ trợ từ thông tin các quận khu Đông được quy hoạch lên Thành phố. Dù dịch bệnh nhưng giá đất Tp.Thủ Đức vẫn tăng nhanh. Đến nay, khi dịch diễn biến phức tạp giá có xu hướng đi ngang hoặc tăng nhẹ, không tăng đột biến như thời điểm trước.

Khảo sát tại các huyện như Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi…đến thời điểm này giá đất nền vẫn giữ giá. Và tâm lý bán nhanh trên thị trường của NĐT chưa diễn ra. Với những NĐT mua vào thời điểm sốt, giá tương đối cao thì hiện do dịch diễn biến phức tạp, họ vẫn cố gắng chờ đợi cho hết năm khi dịch qua để chốt lời vì đa số NĐT tin rằng, đây vẫn là phân khúc có sự gia tăng giá trị tốt, nhất là khi các thông tin về hạ tầng, quy hoạch ngày càng rõ nét.

Theo báo cáo thị trường đất nền Tp.HCM tháng 5/2021 của DKRA Vietnam, thị trường đất nền Tp.HCM tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới. Trong tháng, tiếp tục không ghi nhận dự án mới mở bán. Nguyên nhân đến từ việc quỹ đất tại Tp.HCM ngày càng khan hiếm, rào cản trong việc hoàn thành pháp lý đã giới hạn số dự án được giới thiệu ra thị trường. Lượng tiêu thụ tập trung vào những dự án đã mở bán ở trước đó (sản phẩm tồn kho) với giao dịch khiêm tốn.

Điều này cho thấy, giá đất nền ven Tp.HCM khó giảm cũng đến từ nguyên nhân nguồn cung khan hiếm. Khi nhu cầu ở thực tăng lên, nhưng đất không có khiến giá đất vẫn âm thầm tăng. Theo một số chuyên gia, việc chững lại giá đất ven Sài Gòn ở thời điểm này chỉ là tạm thời, khi dịch bệnh đi qua việc tăng giá sẽ tiếp diễn bởi nhu cầu về đất ở tại các đô thị thực tế vẫn còn rất lớn trên thị trường.

Theo DKRA Vietnam, giữa tình hình dịch bệnh còn nhiều diễn biến phức tạp, lãi suất ngân hàng ở mức thấp, bất động sản đặc biệt là đất nền vẫn là kênh đầu tư có sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư trung và dài hạn. Đặc biệt các dự án kết nối thuận lợi về giao thông, nằm trong khu dân cư hiện hữu, vùng địa phương có quy hoạch hạ tầng phát triển mạnh mẽ, tiềm lực tài chính của CĐT trong việc chỉnh trang tiện ích cũng như đảm bảo tiến độ ra sổ cho khách hàng… như vậy để thấy, phân khúc này vẫn hấp lực NĐT.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho rằng, đầu năm 2021, thị trường đất nền ghi nhận mức tăng trưởng mạnh về giá bán ở một số khu vực nhất định. Tuy nhiên, dấu hiệu sốt đất có phần hạ nhiệt và số lượng giao dịch mới cũng bắt đầu chững lại trong giai đoạn gần đây. Điều này đến từ việc thị trường đất nền đang bão hòa về giá bán do không có yếu tố mới tác động vào. Nhìn chung, phân khúc đất nền tại các thành phố lớn sẽ không có đợt giảm giá hay cắt lỗ một cách ồ ạt trong năm 2021 bởi nhu cầu thực về loại hình BĐS này vẫn rất cao.

Thực tế, tại các thành phố lớn như Tp.HCM và Hà Nội, tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh khiến các khu đô thị tại đây có xu hướng mở rộng về mặt diện tích để đáp ứng được nhu cầu về BĐS ngày càng cao. Do vậy, tại khu đông Tp.HCM, nếu các khu vực thuộc Tp.Thủ Đức được xem là ngoại ô của thành phố, người dân thưa thớt thì nay đã bắt đầu hình thành các khu dân cư đông đúc.

Theo vị chuyên gia này, cộng hưởng với tốc độ đô thị hóa nhanh, hạ tầng phát triển ở một số khu vực nhất định cũng kéo theo sốt đất dựa trên nhu cầu thực. Tính từ đầu năm nay, quá trình đẩy mạnh tiến độ giải ngân vốn đầu tư công mang lại nhiều điểm sáng về hạ tầng và giúp đất nền hưởng lợi. Trong tương lai, khi các dự án hạ tầng đi vào hoạt động sẽ khiến giá đất nền tiếp tục tăng.

Cụ thể, việc tuyến metro 1 của Tp.HCM dự kiến đi vào hoạt động vào quý 4/2021 giúp đẩy mạnh tính kết nối trung tâm thành phố với khu đông. Sau khi tuyến metro này hoàn thiện, giá trị đất nền ở một số khu vực dọc theo nó sẽ tiếp tục tăng trưởng và có thể rơi vào khoảng 3,5 – 4 tỷ đồng cho một lô đất có diện tích từ 50 – 60 m2. Do đó, tại khu vực có nhu cầu thực lớn, thị trường sẽ ít có dấu hiệu giảm giá hay cắt lỗ trong thời gian tới.

Dự báo thị trường đất nền tại các thành phố lớn sắp tới, chuyên gia Colliers Việt Nam cho hay, phân khúc này sẽ tiếp tục phát triển ổn định, với tốc độ tăng trưởng tốt dựa vào hạ tầng phát triển và sự tăng cường quản lý thị trường từ chính quyền địa phương. Bên cạnh việc làm tăng giá trị BĐS, hạ tầng phát triển còn giúp tính kết nối giữa các đô thị với nhau và nhiều khu vực trong cùng một đô thị.

Từ đó, biến các khu đất trước đây vốn là ngoại ô, xa trung tâm thành phố thì nay phù hợp để phát triển thành các dự án BĐS nhà ở và thương mại. Thị trường có thêm lựa chọn về nguồn cung để đáp ứng với nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao tại các thành phố lớn. Do đó, thị trường sẽ tự điều tiết và tiếp tục phát triển ở mức ổn định trong thời gian tới.

"Việc chính quyền địa phương tiếp tục tăng cường giám sát, quản lý và kết hợp với báo chí đẩy mạnh truyền thông nhằm công khai thông tin quy hoạch và hạ tầng minh bạch giúp người dân nhìn nhận đúng đắn về thị trường. Qua đó giảm thiểu khả năng sốt đất không lành mạnh và ảnh hưởng xấu đến thị trường", ông Jackson nhấn mạnh.