Điều chỉnh quy hoạch chung Tp.Biên Hoà (Đồng Nai), nhiều dự án được gỡ vướng: Thị trường bất động sản có tín hiệu mới?

Đồng Nai điều chỉnh quy hoạch chung TP. Biên Hòa

Theo đó, nội dung điều chỉnh tập trung vào quy mô dân số và chỉ tiêu đất đai tại phân khu C4, thuộc một phần khu đô thị phía Tây đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu. Hàng loạt dự án bất động sản gặp vướng tại phân khu C4 (Tp. Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai) do sự không đồng nhất giữa quy hoạch của các cấp đã chính thức được tháo gỡ.

Theo quy hoạch, quy mô dân số toàn khu đô thị phía Tây từ 420.000 người điều chỉnh thành 434.000 người. Trong đó, quy mô dân số tại phạm vi điều chỉnh quy hoạch phân khu C4 từ 126.000 người điều chỉnh thành 140.000 người.

Về chỉ tiêu sử dụng đất, đất ở đô thị từ 45 - 55 m2/người; Đất công cộng dịch vụ đô thị từ 4 - 5 m2/người; Đất cây xanh công viên đô thị từ 8 - 10 m2/người; Đất giao thông đô thị từ 17 - 20 m2/người.

Quy hoạch sẽ khoanh vùng khu vực 90 ha chưa hoàn thành công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tách ra khỏi ranh thực hiện các dự án; điều chỉnh hành lang cây xanh ven sông, công viên hồ điều hòa. Đồng thời bổ sung một số khu công viên cây xanh tập trung tại các khu đô thị.

Về giao thông, tuyến đường Hương lộ 2, Long Hưng - Phước Tân có lộ giới 60m. Mạng lưới đường đô thị có lộ giới 20,5m đến 45m, đảm bảo kết nối hợp lý giữa giao thông đối ngoại và mạng lưới đường đô thị.

Điều chỉnh phân tán vị trí hệ thống khu trung tâm công cộng - thương mại dịch vụ theo hướng cập nhật lại hệ thống công trình công cộng theo quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt, đồng thời bổ sung một số khu công trình công cộng cho phù hợp định hướng phát triển mới của Tp.Biên Hòa.

Đối với việc điều chỉnh cơ cấu, chức năng sử dụng đất. Các nội dung điều chỉnh quy hoạch nêu trên sẽ khiến quy hoạch đất khu ở đô thị tăng khoảng 166,8 ha và quy hoạch đất hành lang cây xanh ven sông giảm khoảng 251,3 ha, do cập nhật bổ sung quy hoạch từ đất hành lang cây xanh ven sông sang quy hoạch đất khu ở đô thị.

Việc giảm diện tích quy hoạch hành lang cây xanh ven sông để bổ sung cập nhật chức năng theo quy hoạch chi tiết 1/500 các khu đô thị đã được phê duyệt và cập nhật bổ sung giảm chiều rộng quy hoạch đất hành lang ven sông tại khu vực Cù lao Phước Hưng trên cơ sở tuân thủ các quy định hiện hành về quy hoạch hành lang bảo vệ nguồn nước.

Ngoài ra, quy hoạch đất khu công viên cây xanh - không gian mở tăng khoảng 35,6 ha do cập nhật bổ sung quy hoạch đất khu công viên cây xanh - không gian mở trên cơ sở cập nhật bổ sung chức năng quy hoạch theo quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 các khu đô thị đã được phê duyệt đối với các khu công viên cây xanh đô thị và bổ sung đất khu công viên cây xanh - không gian mở trong các khu đô thị đảm bảo chỉ tiêu và bán kính phục vụ theo quy định.

Quy hoạch đất khu trung tâm công cộng - thương mại dịch vụ đô thị tăng khoảng 1,5 ha do tổ chức lại quy hoạch tập trung sang quy hoạch phân tán hệ thống trung tâm công cộng - thương mại dịch vụ đô thị đảm bảo quy mô diện tích, bán kính phục vụ và phù hợp quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 và quyền sử dụng đất được cấp tại các khu đô thị….

 Dự án nào được gỡ vướng?

Việc điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung Tp.Biên Hòa là bước tiến pháp lý vô cùng quan trọng tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho nhiều dự án bất động sản. Phân khu C4 quy hoạch chung Tp.Biên Hòa có diện tích khoảng 1.500 ha. Thời gian qua, trên phân khu này các chủ đầu tư đã triển khai các dự án khu đô thị, khu dân cư như: Khu dân cư Long Hưng (227ha) và khu đô thị dịch vụ thương mại cù lao Phước Hưng (286ha) do Liên hiệp Hợp tác xã Dịch vụ Nông nghiệp Tổng hợp Đồng Nai (DonaCoop) làm chủ đầu tư; khu đô thị Đồng Nai Waterfront (170ha, tên thương mại Izumi City) của CTCP Đầu tư Nam Long (mã: NLG); và khu đô thị Aqua City (305ha) của CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, mã: NVL).

Trong đó, dự án Izumi City quy mô 170ha do Nam Long và Hankyu Hanshin Properties (Nhật Bản) phát triển trải dài theo 5,5km mặt tiền sông Đồng Nai, ngay giao lộ Hương lộ 2 và đường Nam Cao. Đây là khu đô thị sinh thái hiện hữu phía Đông Tp.HCM hội tụ đủ đầy các tiện ích từ vui chơi, giải trí đến học tập, làm việc. Giai đoạn 1 dự án với 275 sản phẩm đa dạng loại hình: nhà phố thương mại, nhà phố vườn, biệt thự song lập đã hoàn thiện cùng tiện ích chỉn chu, hiện đang giao dịch giá từ 7 tỉ đồng/căn. Khách mua và nhận nhà quý 4/2024 hưởng ưu đãi lên đến 1,8 tỷ đồng.

Việc Đồng Nai phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung Tp.Biên Hoà cũng tháo gỡ pháp lý cho dự án Aqua City quy mô 1.000ha của Novaland. Đây là dự án “trầy trật” suốt thời gian dài, đã nhiều lần đề xuất và kiến nghị đến các bộ, ban, ngành trung ương và địa phương, Tổ Công tác đặc biệt của Chính phủ tháo gỡ. Hiện các ngân hàng đã giải ngân các gói tín dụng 3.250 tỷ đồng để triển khai xây dựng các phân khu trong dự án.

Được biết, tại thời điểm phê duyệt quy hoạch chung và quy hoạch phân khu C4 đã chưa cập nhật đầy đủ hồ sơ quy hoạch chi tiết 1/500 của các dự án được phê duyệt trước đó nên dẫn đến sự không đồng bộ, khác biệt giữa quy hoạch các cấp. Do có sự khác biệt đó nên nhiều dự án phải tạm dừng triển khai xây dựng và kinh doanh.

Điều chỉnh quy hoạch lần này là bệ phóng cho các dự án, khẳng định niềm tin của cộng đồng doanh nghiệp vào chủ trương tháo gỡ pháp lý của Chính phủ, giúp thúc đẩy thị trường bất động sản phục hồi sau giai đoạn nhiều thách thức.

Theo ghi nhận, thời gian qua, thị trường bất động sản Đồng Nai nói chung, Tp.Biên Hoà nói riêng chủ yếu diễn tiến ở dòng sản phẩm bất động sản đô thị. Nguồn cung nhà phố, biệt thự có phần lấn lướt Tp.HCM khi quỹ đất còn nhiều và giá thành thấp hơn. Báo cáo tháng 10/2024 của DKRA Group mới đây chỉ ra, nguồn cung sơ cấp nhà phố, biệt thự Tp.HCM và vùng phụ cận ghi nhận mức tăng 6% so với tháng 10/2023. Bên cạnh đó, nguồn cung mới có những cải thiện tích cực với khoảng 109 căn mở bán, tăng 52% so với cùng kỳ.

Đáng nói, thanh khoản thị trường ghi nhận sự cải thiện đáng kể, lượng tiêu thụ sơ cấp và lượng tiêu thụ mới lần lượt gấp 6,3 lần và 4,4 lần so với cùng kỳ năm 2023. Đồng Nai và Tp.HCM dẫn dắt thị trường với khoảng 3,650 căn hiện đang mở bán, chiếm hơn 74% nguồn cung sơ cấp toàn thị trường.

Trong tháng 10, theo DKRA Group, lượng giao dịch phân bổ chủ yếu ở nhóm dự án an toàn pháp lý, đảm bảo tiến độ thi công, được triển khai bởi các chủ đầu tư có uy tín/thương hiệu trên thị trường.  Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với quý trước và vẫn neo ở mức cao do áp lực của các loại chi phí đầu vào. Cùng với đó, các chính sách chiết khấu cho khách hàng giữ chỗ trước ngày mở bán, cam kết thuê lại, kéo giãn tiến độ thanh toán,… được áp dụng rộng rãi nhằm tăng thanh khoản.