Điều gì khiến nguồn thu tiền sử dụng đất của TP.HCM sụt giảm mạnh?

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, kết quả số thu ngân sách Nhà nước từ thị trường bất động sản và từ nguồn đất đai, nhất là số thu tiền sử dụng đất, số thu thuế thu nhập doanh nghiệp từ kinh doanh bất động sản trong giai đoạn 2011-2021 tại TP.HCM đã phản ánh đúng thực trạng diễn biến của thị trường bất động sản thành phố và cũng thể hiện xu thế, diễn biến thị trường bất động sản của cả nước.

Cụ thể, tổng số thu tiền sử dụng đất trong giai đoạn 2011-2021 chỉ đạt 132.830 tỷ đồng, chỉ chiếm 4,59% tổng thu ngân sách của TP.HCM trong giai đoạn này.

Giai đoạn 2011-2014, số thu tiền sử dụng đất trong 4 năm này bị sụt giảm mạnh do hệ quả của thị trường bất động sản bị khủng hoảng "đóng băng" trong giai đoạn 2008-2013 (trừ năm 2010 thị trường phục hồi và tăng trưởng nóng). Từ đầu năm 2014 thị trường phục hồi và tăng trưởng trở lại, nên số thu tiền sử dụng đất bật tăng kể từ năm 2015 đạt 16.073 tỷ đồng gấp 2,66 lần so với năm 2014.

Trong giai đoạn 2016-2021, số thu tiền sử dụng đất đạt 82.932 tỷ đồng và chỉ chiếm tỷ lệ 5,9% tổng thu ngân sách của thành phố. Trong giai đoạn này thì năm 2017 là năm phát triển đỉnh cao của thị trường bất động sản trong cả giai đoạn 2011-2021, nên số thu tiền sử dụng đất cao nhất (21.706 tỷ đồng), nhưng cũng chỉ chiếm 6,19% tổng thu ngân sách thành phố năm 2017. Số thu tiền sử dụng đất tăng chủ yếu nhờ vào số lượng các dự án cũ đã được phê duyệt trước ngày Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực (1/7/2015), nhất là trước ngày Nghị định 99/2015/NĐ-CP có hiệu lực (15/12/2015).

Sau thời điểm này, hầu như tất cả các dự án nhà ở thương mại bị ách tắc thủ tục đầu tư do Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 và Khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định phải có 100% đất ở thì mới được chỉ định chủ đầu tư.

Đáng chú ý, số thu tiền sử dụng đất trong 4 năm gần đây (2018-2021) tiếp tục xu thế bị sụt giảm mạnh do thiếu nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở. Riêng số thu tiền sử dụng đất năm 2020 chỉ đạt 7.634 tỷ đồng, bằng một nửa số thu năm 2019 và chỉ bằng 1/3 số thu tiền sử dụng đất năm 2017; số thu tiền sử dụng đất năm 2021 chỉ đạt 7.560 tỷ đồng gần bằng số thu năm 2020 và cũng chỉ gần bằng 1/3 số thu tiền sử dụng đất năm 2017, có nguyên nhân như đã nêu trên cộng với nguyên nhân do tác động của đại dịch Covid-19.

Số thu tiền thuê đất 132.830 tỷ đồng trong 11 năm qua chiếm tỷ trọng thấp 4,07% trong tổng thu ngân sách thành phố.

"Kết quả số thu ngân sách từ đất đai, đặc biệt là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất như trên, đã không phản ánh đúng tiềm năng nguồn lực từ đất đai, mà lẽ ra nguồn thu ngân sách từ đất đai có thể đạt khoảng trên dưới 15% tổng thu ngân sách nhà nước của địa phương thì mới hợp lý", Hiệp hội nhận định.

Số thu thuế thu nhập doanh nghiệp từ kinh doanh bất động sản trong 04 năm (2017-2020) chỉ đạt 15.376 tỷ đồng và có xu thế bị sụt giảm. Nhưng, cá biệt cũng có một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đạt lợi nhuận cao, nên nộp thuế thu nhập doanh nghiệp tăng, nhất là đối với các doanh nghiệp được chỉ định làm chủ đầu tư dự án. 

Về vấn đề này, HoREA nhận định: "Việc chỉ định làm chủ đầu tư dự án có nguồn gốc đất công, trụ sở làm việc cũng là "điểm trừ" về tính chưa minh bạch của thị trường bất động sản, cũng là mảnh đất màu mỡ cho nhóm lợi ích và các doanh nghiệp thân hữu".

Cũng theo Hiệp hội, trong năm 2021 vừa qua, điểm nổi bật trong thu ngân sách TP.HCM là số thu lệ phí trước bạ nhà đất đạt 5.042 tỷ đồng, tăng gấp 4,3 lần số thu năm 2020, chiếm phân nửa số thu lệ phí trước bạ nhà đất trong giai đoạn 2016-2021 đã cho thấy hoạt động giao dịch nhà đất đã bật tăng trở lại và công tác quản lý thuế đạt hiệu quả cao.