Doanh nghiệp bất động sản ‘ôm tiền’ săn quỹ đất vùng ven: Rủi may, may rủi

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho hay, M&A quỹ đất là một trong những định hướng chiến lược của doanh nghiệp. Khi có ý định mua lại dự án, quỹ đất, Phú Đông luôn xem xét kỹ các yếu tố như vị trí và điều kiện pháp lý của dự án, nhu cầu và khả năng tài chính của doanh nghiệp…

"Chính trong giai đoạn khó khăn này lại xuất hiện những cơ hội mới. Đơn cử, nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp có thể xúc tiến mua lại các dự án bê trễ…", ông Phúc chia sẻ.

Tuy nhiên, cũng theo ông Phúc, việc M&A quỹ đất hiện nay không khách gì việc đi săn, bởi quỹ đất thì nhiều nhưng để lựa chọn được một quỹ đất có thể phát triển dự án lại là điều vô cùng khó.

Kể câu chuyện mới đây nhất của doanh nghiệp mình khi có thông tin một dự án rộng hơn 9ha được chủ đất chào bán giá 250 tỷ, đất đã có pháp lý 1/500 tại TP. Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu và gần tuyến đường chính Quốc lộ 51, nếu mua quỹ đất này doanh nghiệp sẽ triển khai ngay được dự án. Tuy nhiên, tới khi xuống xem quỹ đất thì thấy rằng quỹ đất này dù vị trí giao thông ổn nhưng lại rất khó phát triển dự án bởi khu vực vắng người dân sinh sống và với giá bán quá cao thì khi mua quỹ đất doanh nghiệp sẽ không có lợi nhuận.

Theo phân tích ông Nguyễn Hoàng, Giám Đốc Bộ Phận Nghiên Cứu và Phát Triển của DKRA Vietnam thì, trong những thương vụ M&A quỹ đất, việc cạnh tranh trong thâu tóm, mua bán dự án là bình thường. Không có mẫu số chung cho các thương vụ M&A, song với các dự án "đắp chiếu" thì sẽ khó khăn hơn, bởi có thể xảy ra những rủi ro mà bên mua không lường hết được. Chưa kể, trình tự thủ tục thực hiện việc góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp hay chia tách, sáp nhập đóng vai trò quan trọng trong sự thành công của một thương vụ M&A.

"M&A quỹ đất là một quy trình, bắt đầu từ việc tìm kiếm nhu cầu, xác định cơ hội, tiếp cận các đối tác và tiến hành đàm phán, thỏa thuận và ký kết hợp đồng. Trong quá trình này, nhiều thủ tục với các cơ quan quản lý nhà nước phát sinh, có thể phải hoàn tất thủ tục này mới được tiến hành các bước tiếp theo. Ví dụ, các thủ tục liên quan đến quyền sử dụng đất, chấp thuận đầu tư sẽ được thực hiện trong giai đoạn nào của quá trình này, làm trước hay sau thủ tục chia tách, hợp nhất dự án? Khi sáp nhập một dự án, sẽ phát sinh nhiều quyền, nghĩa vụ, các điều kiện kinh doanh, điều kiện về lao động..., việc xử lý các vấn đề này thế nào, trước hay sau khi thực hiện các thủ tục với cơ quan quản lý nhà nước?", ông Hoàng nói.

Ông Hà Văn Thiện, Phó tổng Giám đốc Tập đoàn địa ốc Trần Anh Group cho biết, từ năm 2017 tới nay, doanh nghiệp tích cực săn quỹ đất ở các tỉnh phụ cận TP.HCM. Tuy nhiên, cuộc săn liên tục vấp phải sự cạnh tranh rất lớn từ những đối thủ mạnh hơn về tài chính, mối quan hệ, thương hiệu và cả kinh nghiệm triển khai dự án. Nhưng, Tập đoàn vẫn thành công vì chứng minh được giá trị khác biệt của mình, phù hợp với ông chủ cũ của dự án và thể hiện được những cam kết sau khi mua lại.

"M&A quỹ đất là câu chuyện không đơn giản, các thách thức luôn hiện hữu. Với Trần Anh Group, đó là vướng hệ thống văn bản pháp lý về bất động sản, là quá trình thực hiện các nghĩa vụ pháp lý cho dự án. Thậm chí, vướng cả về vấn đề tài chính, bởi theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, các ngân hàng thương mại Việt Nam chỉ được tài trợ không quá 5% cho các hoạt động mua bán cổ phiếu. Mặc dù quy định này là đúng, nhằm ngăn chặn dòng tiền chảy từ ngân hàng sang công ty chứng khoán, rồi lại thông qua hoạt động margin (giao dịch ký quỹ) ra thị trường chứng khoán, nhưng khi áp chung cho toàn bộ doanh nghiệp lại gây khó khăn trong thực hiện các thương vụ M&A quỹ đất từ doanh nghiệp với nhau", ông Thiện nói.

Cũng than phiền về câu chuyện M&A quỹ đất chưa bao giờ dễ, ông Nguyễn Thế Nhiên, Phó tổng giám đốc Công ty Hưng Thịnh Land cho rằng có một vướng mắc ở đây mà lâu nay các doanh nghiệp gặp phải là thủ tục cấp phép kéo dài khi M&A quỹ đất xong, chờ đợi xin pháp lý là cả vấn đề. Chưa kể, khi đầu tư tại các địa phương khác nhau thì doanh nghiệp còn vướng mắc tại khâu kích cầu. Doanh nghiệp phải hiểu được thị trường trước khi bước vào thị trường đó để gia tăng nguồn cung.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, để đạt được thành công trong các chiến lược M&A quỹ đất, vấn đề không hoàn toàn nằm ở việc doanh nghiệp có "tiền tươi" hay không, mà quan trọng là phải có khả năng quản lý dòng tiền và năng lực phát triển dự án. Nếu chủ đầu tư không có năng lực phát triển dự án, thì rất khó để thực hiện M&A quỹ đất.

Đó là chưa kể, sau khi hoàn tất M&A, nếu không khai thác được dự án và ra thành phẩm để bán hàng, lợi thế quỹ đất sẽ biến thành gánh nặng tồn kho, chôn vốn. Chính vì vậy, khi xác định đi săn quỹ đất để M&A phát triển dự án các doanh nghiệp địa ốc, nhất là các doanh nghiệp nhỏ cần xác định cho mình hậu cần tốt nhất như vốn, kinh nghiệm phát triển dự án… để có thể thành công trong việc triển khai dự án thành công sau M&A.

Còn luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP.HCM) cho rằng có rất nhiều doanh nghiệp địa ốc tham gia đi săn quỹ đất vùng ven TP.HCM để phát triển dự án bất động sản, tuy nhiên nhiều doanh nghiệp đã nhận "trái đắng" khi mua nhầm quỹ đất tranh chấp, hoặc quỹ đất quy hoạch.

"Hiện tôi đang thụ lý cho 2 doanh nghiệp kiện chủ đất vì khi bán đất cho doanh nghiệp không nói rõ việc đất tranh chấp, tới khi doanh nghiệp mua xong quỹ đất và tiến hành xin triển khai pháp lý dự án thì mới biết đất này là đất tranh chấp", ông Phượng kể.

Chính vì vậy, ông Phượng đưa ra lời khuyên với doanh nghiệp rằng để cuộc "đi săn" đất thành công thì khi tìm được quỹ đất, chủ doanh nghiệp hãy tìm hiểu kỹ đối tượng đất của dự án có phải là sạch không tranh chấp hay nằm trong quy hoạch hay không.

Tiếp đó là đất này có sổ, nguồn gốc rõ ràng hay không. Đối với đất đấu giá từ cơ quan chức năng thì nên tuân thủ đúng thủ tục đấu giá của nhà nước quy định, tránh tình trạng dung "quân xanh quân đỏ" để thực hiện đấu giá đất nhằm mục đích trúng thầu để rồi khi bị Thanh tra lại việc đấu giá đất sẽ bị ảnh hưởng nặng…

Ông Nguyễn Thanh Quyền, Tổng giám đốc Công ty CP Tập đoàn Bất động sản Thắng Lợi cho rằng thị trường hiện có rất nhiều thương vụ M&A bất động sản, nhưng không thương vụ nào giống nhau. Mỗi thương vụ có một yếu tố khác nhau để làm nên thành công, tùy theo khẩu vị của nhà đầu tư.

Nhìn chung, để M&A thành công thì phải trung thực trong truyền tải thông tin. Yếu tố thứ hai là phải am hiểu đối tác, trong quá trình làm việc, phải luôn tìm tiếng nói chung. Một yếu tố cực kỳ quan trọng nữa là tác phong trong quá trình tương tác với nhau, thể hiện sự chuyên nghiệp và uy tín. Nếu đáp ứng được những yếu tố trên thì việc săn quỹ đất sẽ rất dễ thành công.

Còn theo quan điểm của ông Ben Gray, Giám đốc thị trường vốn Công ty Cushman & Wakefield, vai trò của các công ty tư vấn và công ty luật trong mỗi thương vụ M&A rất lớn. "Tại Việt Nam, một giao dịch M&A thường khá phức tạp về vấn đề pháp lý. Chưa kể, giai đoạn tư vấn và thuyết phục thường rất mất thời gian và tốn kém. Do vậy, cần lựa chọn một đơn vị có kinh nghiệm để xử lý những vấn đề này, có khả năng tìm ra cách giải quyết để đáp ứng nhu cầu của bên mua", ông Ben Gray nói.

Ông Ben Gray chia sẻ thêm, với một thương vụ trị giá khoảng 10 triệu USD, mức phí cho đơn vị tư vấn khoảng 1% - một khoản tiền khá cao. Tuy nhiên, nếu không có sự tham gia của các đơn vị này, thì có thể giá trị của thương vụ sẽ mất đi 20%. Do vậy, không chỉ cần hiểu rõ đối tác, các bên còn cần hiểu bên tư vấn và lựa chọn đơn vị tư vấn một cách khôn ngoan để giảm thiểu rủi ro.

Đánh giá về tiềm năng M&A bất động sản ở Việt Nam, bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land cho hay, các thương vụ đầu tư vào bất động sản ngày càng được thúc đẩy bởi nhu cầu về nhà ở, tốc độ đô thị hóa tăng cao. Tuy nhiên, vấn đề đáng quan tâm của nhà đầu tư là thủ tục về hợp tác đầu tư phải thông qua nhiều cấp để tới Trung ương, nếu hoàn tất thì cần 12-18 tháng là nhanh. Do vậy, để xúc tiến M&A thành công, cần sự hỗ trợ của các bộ, ngành liên quan. "Chúng tôi cần cơ chế hỗ trợ pháp lý để thực hiện nhanh chóng, hiệu quả hơn trong các thương vụ M&A", bà Hương nói.