Doanh nghiệp địa ốc nói gì về nhà thương mại giá dưới 20 triệu đồng/m2?

Về phía doanh nghiệp, liệu họ có sẵn sàng để phát triển dòng sản phẩm mà nhu cầu còn rất lớn trên thị trường? Thời gian gần đây, bên cạnh câu chuyện phát triển nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu chỗ ở của người dân có thu nhập thấp thì Bộ xây dựng cũng đề xuất, khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá thấp.

Cụ thể, trong quý 3 tới đây, Bộ Xây dựng sẽ trình Chính phủ dự thảo Nghị quyết về khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá thấp để bán với tiêu chuẩn thiết kế căn hộ khép kín, diện tích sử dụng dưới 70m2 có giá bán dưới 20 triệu đồng/m2, tối đa không vượt quá 1,5 tỉ đồng/căn (bao gồm cả VAT).

Theo đó, nhóm cơ chế chính sách ưu đãi sẽ tập trung giúp hạ giá thành dự án bằng nhiều giải pháp, chẳng hạn như: Giảm 50% tiền sử dụng đất phải nộp, bố trí 500 tỉ đồng trong tổng nguồn vốn 2.000 tỉ đồng cấp cho 4 ngân hàng thương mại để cấp bù lãi suất cho vay, được cung cấp miễn phí thiết kế mẫu, thiết kế điển hình nhà ở thương mại giá rẻ do cơ quan có thẩm quyền ban hành….

Như vậy, rõ ràng thị trường sẽ rất lớn khi mà nhu cầu ở thực của đa số người mua được dự báo dồi dào ở phân khúc giá này. Sau thông tin này, ngay lập tức gây chú ý bởi so với hiện hành, mức giá này thấp hơn hẳn mặt bằng chung. Thế nhưng, lâu nay doanh nghiệp BĐS đã ngại làm căn hộ thương mại bình dân do lợi nhuận thấp, lại liên tục vướng thủ tục pháp lý, liệu những đề xuất gỡ khó về thủ tục để doanh nghiệp làm nhà giá thương mại giá thấp có khả thi, doanh nghiệp có sẵn lòng "xuống tiền" để làm?.

Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, có 4 yếu tố cấu thành nên giá bán BĐS là chi phí đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính và kỳ vọng lợi nhuận của doanh nghiệp. Về nguyên tắc, nếu giá bán 20 triệu đồng/m2 thỏa mãn được 4 yếu tố này doanh nghiệp nào cũng muốn làm. Tuy nhiên, vấn đề nằm ở chỗ là các yếu tố cấu thành nên giá bán ra thị trường là có sự khác nhau và biến động lớn ở từng địa phương, đặc biệt là 2 TP lớn là Hà Nội và Tp.HCM.

"Các giải pháp khuyến khích của nhà nước để doanh nghiệp tham gia vào phân khúc nhà ở này rất tốt. Các giải pháp đều có tác dụng một phần làm giảm bớt chi phí của các yếu tố nêu trên. Tuy vậy, các doanh nghiệp BĐS rất mong muốn 2 yếu tố quan trọng là quỹ đất và thời gian hoàn tất thủ tục đầu tư được chú trọng. 2 yếu tố này được khai thông thì thị trường BĐS sẽ có nguồn cung dồi dào, giúp cân bằng cán cân cung – cầu, giá cả BĐS sẽ ổn định, đồng nghĩa với việc cơ hội sở hữu nhà của người dân nhiều hơn", ông Phúc nhấn mạnh.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành phân tích, tính toán cơ cấu giá thành 1m2 căn hộ bao gồm chi phí xây dựng khoảng 10 triệu đồng (đã hoàn thiện cơ bản), cộng thêm chi phí thiết kế quản lý khoảng 5%, chi phí tài chính khoảng 30%, chi phí bán hàng khoảng 5 - 7%. Trong khi đó chi phí đất chiếm từ 10 - 30% dự án, tùy vị trí khu đất.

Cộng tất cả các chi phí trên, 1m2 căn hộ thương mại bình dân khi xây dựng hoàn thiện cơ bản khoảng 20 triệu đồng/m2. Như vậy nếu không miễn tiền sử dụng đất có thể giảm hoặc giãn tiến độ thu tiền sử dụng đất hay hỗ trợ về vay vốn là các doanh nghiệp chuyên về làm phân khúc tầm trung chắc chắn sẽ làm được, thậm chí như Lê Thành có thể làm được căn hộ thương mại giá 18 triệu đồng/m2 vì nhu cầu căn hộ phân khúc này còn rất lớn.

Đại diện một số doanh nghiệp cùng chung quan điểm, có thể làm được dự án có giá dưới 20 triệu đồng/m2 với điều kiện được hỗ trợ tối đa về quỹ đất lẫn thủ tục pháp lý. Sở dĩ lâu nay doanh nghiệp không mặn mà với phân khúc giá bình dân là bởi bên cạnh câu chuyện lợi nhuận thấp thì thủ tục pháp lý quá nhiêu khê, không có cơ chế chính sách đặc thù cho mỗi phân khúc khác nhau đã khiến họ nản chí.

Cho nên, nhiều doanh nghiệp cho rằng, cũng bấy nhiêu thời gian làm pháp lý thì thà họ "nâng cấp" sản phẩm lên để bán với giá tốt hơn thay vì làm căn hộ giá rẻ, lợi nhuận thấp. Chính điều này đã khiến nguồn cung phân khúc nhà ở có giá trên dưới 20 triệu đồng/m2 (tương đương trên dưới 1 tỉ đồng/căn) dường như biến khỏi thị trường BĐS các đô thị lớn trong vòng 2 năm nay.

Theo các doanh nghiệp, các chính sách đưa ra phù hợp với thực tiễn thị trường là rất tốt nhưng điều quan trọng nhất là cần có chính sách hỗ trợ đủ mạnh cho các chủ đầu tư để có thể thực hiện các dự án nhà ở thương mại giá thấp. Bên cạnh việc miễn tiền sử dụng đất thì các thủ tục giấy tờ cũng cần được phê duyệt nhanh chóng, quyết liệt, không phải để doanh nghiệp chờ đợi thì doanh nghiệp sẵn lòng để làm.

Theo các chuyên gia, nếu phát triển đúng hướng, cách làm phù hợp thì phân khúc nhà giá thấp đáp ứng chỗ ở của số đông người dân sẽ là một giải pháp tốt để thị trường BĐS phát triển cân xứng, ổn định. Khách quan mà nói, đây vẫn là phân khúc mà có nhu cầu ở thực lớn nhất trên thị trường BĐS. Vì thế, các quyết sách đưa ra cần thực hiện nghiêm túc, việc thực thi chính sách làm sao đưa vào vận hành nhanh nhất. Điều này vừa tạo niềm tin cho các đối tượng tham gia, cũng vừa tạo được những sản phẩm nhà ở nhanh nhất cho thị trường.

Trả lời trên báo chí mới đây, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, doanh nghiệp có thể làm, người mua hoàn toàn có thể mua được nhà (ngân hàng hỗ trợ vay) kèm theo điều kiện "nếu nhà nước giao đất hoặc thu tiền sử dụng đất thấp để chi phí đất chỉ chiếm khoảng 10% giá trị căn hộ", thủ tục hành chính nhanh để không bị đội giá và "chất lượng cần phải quy định cụ thể". Tuy vậy, loại hình căn hộ này cần phải ràng buộc về chất lượng, cơ sở hạ tầng.

Bàn về câu chuyện này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM đã có những đề xuất liên quan. Cụ thể, ông Châu đề xuất có thể giảm 50% tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án nhà ở thương mại giá thấp (trường hợp chủ đầu tư dự án đã nộp tiền sử dụng đất, thì được hoàn trả 50% tiền sử dụng đất); được chậm nộp tiền sử dụng đất trong thời hạn tối đa 24 tháng kể từ ngày được giao thuê đất.

Hiệp hội cũng đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét cho thực hiện thí điểm chính sách ưu đãi thuế đối với dự án nhà ở thương mại giá thấp, cụ thể là được giảm 50% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp; còn đối với dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê (100% căn hộ dùng để cho thuê) được giảm 70% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp.

Ngoài ra, ông Châu cũng đề xuất "nâng trần" giá bán nhà ở thương mại giá thấp tại Hà Nội và Tp.HCM lên tối đa 25 triệu đồng/m2 để đảm bảo hài hòa lợi ích của doanh nghiệp tham gia đầu tư. Bởi thực tế, giá nhà đất tại các đô thị lớn hiện tại đã có khung giá khá cao.