Doanh nghiệp hết thời “ôm” đất vàng giá rẻ sau cổ phần hóa

Vấn đề xử lý đất đai và xác định giá trị quyền sử dụng đất trong giá trị doanh nghiệp cổ phần hoá có thể coi là vấn đề được quan tâm nhất trong quá trình cổ phần hoá trong thời gian qua.

Ông Nguyễn Duy Long, Cục Tài chính Doanh nghiệp (Bộ Tài chính), Tổ trưởng Tổ soạn thảo cho biết, Dự thảo Nghị định lần này vừa kế thừa những Nghị định trước đây liên quan đến cổ phần hóa vừa điều chỉnh bổ sung một số quy định nhằm mang lại sự minh bạch, công khai theo hướng thị trường khi cổ phần hóa.

Dự thảo nghị định có nhiều điểm mới đáng chú ý, đặc biệt là việc xử lý đất đai và xác định giá trị quyền sử dụng đất trong giá trị doanh nghiệp cổ phần hoá. Đây có thể coi là vấn đề được quan tâm nhất trong quá trình cổ phần hoá trong thời gian qua.

Hiện nay, giá trị đất đai đưa vào quá trình cổ phần hóa DNNN không bao gồm đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm. Hơn nữa, không tính giá trị lợi thế kinh doanh liên quan tới địa điểm vào giá trị đất thuê. Đây là kẽ hở về giá trị liên quan tới đất đai mà các DNNN được quyền thuê của Nhà nước.

Cổ phần hóa Hãng phim truyện Việt Nam từng gây xôn xao khi được định giá rất thấp.

Một dẫn chứng cụ thể về việc cổ phần hóa Hãng phim truyện Việt Nam đã từng gây xôn xao khi được định giá rất thấp. Bên cạnh đó, khi xác định giá trị cổ phần hóa Hãng phim truyện Việt Nam thì, hơn 1,4 ha đất do hãng phim này sử dụng trong vài chục năm qua không được tính vào giá trị DN khi cổ phần hóa.

Để ngăn chặn tình trạng này, dự thảo Nghị định về cổ phần hóa DNNN đã đưa giá trị đất (cả thuê và giao) tính vào giá trị doanh nghiệp, bao gồm cả lợi thế vị trí địa lý của khu đất. Đối với trường hợp đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm cũng phải xác định lại là giá đất cụ thể sát với giá thị trường và nộp tiền thuê đất như các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế.

Theo đó, yêu cầu doanh nghiệp cổ phần hóa có trách nhiệm xây dựng phương án sử dụng đất trình cơ quan có thẩm quyền xem xét, quyết định.

Phương án sử dụng đất của doanh nghiệp phải bảo đảm phù hợp với quy định về sắp xếp lại, xử lý nhà, đất theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ; phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng tại địa phương và phải được gửi đến Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trên địa bàn trước khi thực hiện xác định giá trị doanh nghiệp.

“Điều này sẽ đảm bảo ngăn ngừa tình trạng doanh nghiệp lợi dụng tiếp tục nắm giữ, “ôm” lại toàn bộ diện tích đất đang quản lý mặc dù chưa phù hợp ngành nghề kinh doanh, mục đích sử dụng đất cũng như quy hoạch của địa phương”, Bộ Tài chính cho hay.

Bộ Tài chính “gỡ vướng” cho cổ đông chiến lược của doanh nghiệp CPH Chống “rút ruột” nhà nước khi cổ phần hóa Ngăn lợi ích nhóm trong cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước

Dự thảo Nghị định cũng đã bổ sung quy định về xử lý đất đai đối với các doanh nghiệp quản lý nhiều đất đai ở những vị trí có lợi thế thương mại cao.

Theo đó, đối với đất ở tại đô thị; đất thương mại, dịch vụ tại đô thị… có khả năng sinh lời cao, có lợi thế trong việc làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì giá đất trong bảng giá đất của từng địa phương quy định phải bao gồm yếu tố có khả năng sinh lợi cao, có lợi thế vị trí đất.

Cụ thể địa phương phải quy định mức giá đất trong bảng giá đất đối với trường hợp này cao hơn nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất do Chính phủ quy định.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp phải tính và nộp tiền thuê đất cho nhà nước theo đơn giá thuê đất tăng theo tỷ lệ tối đa không quá 3% của giá đất tính thu tiền thuê đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định khi quyết định giá đất cụ thể để cho thuê đối với đất thương mại, dịch vụ tại đô thị trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có khả năng sinh lời đặc biệt, có lợi thế trong việc làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, thương mại và dịch vụ.

Như vậy, đất thuê có lợi thế vị trí địa lý thì giá trị lợi thế đã tính ngay vào bảng giá đất và đơn giá thuê đất mà doanh nghiệp phải nộp nhà nước theo quyết định của địa phương.

Thông tin tại buổi họp báo, ông Đặng Quyết Tiến, Phó cục trưởng Cục Tài chính doanh nghiệp (Bộ Tài chính) cho rằng, quy định trên sẽ tránh tình trạng các doanh nghiệp khi cổ phần hóa không chịu “nhả” khu đất vàng. Sắp tới đây, các doanh nghiệp cổ phần hóa xong thì sẽ chuyển qua hình thức thuê đất trả tiền. “Sau 5 năm, Nhà nước sẽ điều chỉnh thuế đất một lần. doanh nghiệp khi cổ phần hóa có trách nhiệm phải kê khai rõ đất sử dụng ra sao? ở đâu? công khai rõ mục đích sử dụng đất ở từng vị trí. Chính quyền địa phương có trách nhiệm kiểm tra, phê duyệt các phương án đúng quy định. Nếu doanh nghiệp kê khai đúng mà Chủ tịch tỉnh không phê duyệt, làm chậm tiến độ cổ phần hóa thì người đó phải chịu trách nhiệm, thậm chí có thể thay luôn vị chủ tịch”- Ông Tiến nhấn mạnh.

Đồng thời, để tăng cường quản lý và nâng cao hiệu quả sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm, dự thảo Nghị định quy định rõ công ty cổ phần được chuyển đổi từ doanh nghiệp nhà nước phải thực hiện quản lý và sử dụng đất của doanh nghiệp theo đúng mục đích, đúng phương án sử dụng của toàn bộ diện tích đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

“Trường hợp công ty cổ phần được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công ty cổ phần phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất và thực hiện các nghĩa vụ với nhà nước theo giá thị trường tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”, Bộ Tài chính nêu rõ.