Áp dụng thông tư 200, DN bất động sản trong quý 1 không điều chỉnh BCTC, vì sao?

Thông tư 200 của Bộ Tài chính thay thế cho Quyết định số 15/2006 ngày 20-3-2006 về chế độ kế toán doanh nghiệp và Thông tư số 202/2014 về hướng dẫn lập báo cáo tài chính hợp nhất đang thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư, đặc biệt là những nhà đầu tư đang nắm giữ cổ phiếu của doanh nghiệp bất động sản.

Chính thức có hiệu lực kể từ ngày 05/02/2015 và được áp dụng cho việc lập và trình bày báo cáo tài chính từ năm 2015 trở đi, Thông tư 200 quy định các doanh nghiệp bất động sản chỉ được ghi nhận doanh thu khi bất động sản đã hoàn thành toàn bộ và bàn giao cho người mua. Nếu trước đây, doanh nghiệp đã ghi nhận doanh thu đối với số tiền thu trước của khách hàng theo tiến độ, trong trường hợp công trình chưa hoàn thành trước thời điểm Thông tư 200 có hiệu lực thì phải sửa chữa sai sót đã ghi nhận doanh thu và điều chỉnh hồi tố BCTC.

Chuẩn mực kế toán số 14 và sự hồi tố doanh thu của DN BĐS

Với chế độ kế toán ban hành theo Quyết định số trước đây, doanh nghiệp bất động sản thực tế hạch toán doanh thu theo tiến độ thu tiền của khách hàng, một số hạch toán khi đã bàn giao nhà, tức áp dụng theo nội dung của chuẩn mực kế toán, đó là chuẩn mực số 14 về doanh thu và thu nhập khác được ban hành theo Quyết định số 149/2001/QĐ-BTC ngày 31/3/2001 của Bộ trưởng Bộ Tài chính.

Thông tư 200 có những nét tương đồng với chuẩn mực kế toán số 14 khi quy định Doanh thu bán hàng được ghi nhận khi đồng thời thỏa mãn tất cả 05 điều kiện sau:

(a) Doanh nghiệp đã chuyển giao phần lớn rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở hữu sản phẩm hoặc hàng hóa cho người mua; (b) Doanh nghiệp không còn nắm giữ quyền quản lý hàng hóa như người sở hữu hàng hóa hoặc quyền kiểm soát hàng hóa; (c) Doanh thu được xác định tương đối chắc chắn; (d) Doanh nghiệp đã thu được hoặc sẽ thu được lợi ích kinh tế từ giao dịch bán hàng; (e) Xác định được chi phí liên quan đến giao dịch bán hàng.

Có thể nhắc đến một trường hợp thay đổi chế độ kế toán, áp dụng chuẩn mực số 14 và hồi tố kết quả kinh doanh là CTCP Năm Bảy Bảy (mã: NBB). Khi công bố Báo cáo tài chính bán niên năm 2013, NBB đã điều chỉnh báo cáo bán niên năm 2012  theo chuẩn mực kế toán Việt Nam số 14 thay vì ghi nhận doanh thu theo tiến độ thu tiền như trước đây.

Cụ thể, công ty hồi tố lợi nhuận đã hạch toán các năm trước đây của dự án City Gate và Khu dân cư Sơn Tịnh - Quảng Ngãi. Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ năm 2012 điều chỉnh tăng 604 tỷ đồng. Lợi ích của cổ đông công ty mẹ trên bảng kết quả kinh doanh hợp nhất năm 2012 tăng 113,2 tỷ đồng.

Tuy nhiên, LNST chưa phân phối trên báo cáo tài chính hợp nhất tại ngày 31/12/2012 giảm đi 37 tỷ đồng so với báo cáo tài chính hợp nhất đã được kiểm toán 2012. Trong khi đó, hạng mục hàng tồn kho tăng thêm gần 139 tỷ đồng.

NBB cho biết khoản lợi nhuận giảm của 2 dự án nói trên sẽ được ghi nhận trở lại khi NBB bàn giao bất động sản cho khách hàng.

Bức tranh BCTC quý 1/2015 của DN BĐS: Có những DN chưa áp dụng TT200 trước khi Bộ Tài chính quyết định "lùi" thời hạn

Ngoại trừ NBB với việc hồi tố kết quả kinh doanh năm 2012 khi áp dụng chuẩn mực số 14 thì trong số các DN niêm yết, chưa có DN BĐS nào thực hiện hồi tố như vậy.

Theo báo cáo tài chính quý 1/2015 của các DN BĐS niêm yết đã công bố, hầu hết đã áp dụng chính sách kế toán theo Thông tư 200 nhưng cũng không ghi nhận trường hợp hồi tố nào. Một số doanh nghiệp thuyết minh chính sách kế toán có phần khác biệt như Địa ốc Đà Lạt (mã: DLR) vẫn theo Quyết định 15 hay Nhà Khang Điền (mã: KDH), BĐS Nam Long (mã: NLG) áp dụng “chính sách kế toán phù hợp với chế độ kế toán DN Việt Nam và các chuẩn mực kế toán do Bộ Tài chính ban hành”, cụ thể là Quyết định 149 (tức có thể suy đoán doanh nghiệp áp dụng chuẩn mực số 14) và các quyết định khác nhưng không nhắc cụ thể đến Thông tư 200 như các doanh nghiệp khác.

Hay Địa ốc Hoàng Quân (mã: HQC) thuyết minh rằng DN áp dụng chính sách kế toán “nhất quán và phù hợp với các chính sách kế toán đã được sử dụng trong những năm trước”.

Vào ngày 18/05/2015 vừa qua, Bộ Tài chính đã ban hành  Thông tư 75/2015 sửa đổi, bổ sung Điều 128 của Thông tư 200/2014 hướng dẫn chế độ kế toán doanh nghiệp. Thông tư 75/2015 có hiệu lực từ ngày 14/7/2015.

Theo đó, các Doanh nghiệp thuộc đối tượng phải lập BCTC giữa niên độ (BCTC quý và bán niên) thay vì phải tuân thủ các quy định tại Thông tư 200/2014 thì được lựa chọn lập BCTC giữa niên độ năm 2015 theo quy định tại Quyết định 15 hoặc theo quy định tại Thông tư 200/2014.

Như vậy, đã có những doanh nghiệp vẫn chưa áp dụng Thông tư 200 trước khi có thông tin Thông tư này được"lùi" thời hạn áp dụng.

Do chưa làm chặt?

Khi Thông tư 200 ra đời, những doanh nghiệp hạch toán doanh thu theo tiến độ thu tiền sẽ bị điều chỉnh hồi tố. Còn những doanh nghiệp đã áp dụng cách hạch toán doanh thu theo quy định tại chuẩn mực kế toán số 14 thì không.

Như vậy, sẽ có sự phân hóa trong BCTC của các DN BĐS sau khi đồng loạt áp dụng chính sách kế toán mới.

Một công ty kinh doanh bất động sản cho biết mảng kinh doanh căn hộ của công ty sẽ tiến hành điều chỉnh theo Thông tư mới, còn phần kinh doanh đất nền, biệt thự thì không điều chỉnh do vẫn áp dụng chính sách hạch toán khi bàn giao từ trước. Dù vậy, BCTC quý 1 đã công bố của công ty này cũng không nhắc đến việc điều chỉnh nào.

Nói chung, theo những người trong ngành kế toán – kiểm toán, rất nhiều doanh nghiệp bất động sản hạch toán doanh thu theo tiến độ thu tiền để có một con số doanh thu đẹp. Nói về việc kết quả quý 1/2015 chưa ghi nhận trường hợp hồi tố nào (dù BCTC công bố trước khi có quyết định chưa bắt buộc áp dụng TT200), một số nhà quản lý tài chính cho rằng BCTC quý 1 chưa phải là báo cáo yêu cầu kiểm toán.

Đồng thời, sự tham gia của cơ quan thuế với BCTC quý 1 cũng “chưa sâu”. Vì vậy, một số doanh nghiệp không bị sức ép phải hạch toán đúng quy định. Kết quả có thể sẽ “lộ” ra khi có BCTC kiểm toán cuối năm.

Tuy nhiên, ở một cái nhìn lạc quan hơn đối với các nhà đầu tư, rất có thể các doanh nghiệp đều đã áp dụng cách hạch toán “chuẩn” từ trước đến nay, hoặc các công trình đã được ghi nhận doanh thu đều hoàn thành trước thời điểm TT200 có hiệu lực. Khi đó, doanh nghiệp không phải điều chỉnh KQKD.