Dòng tiền đang quay trở lại bất động sản?

Nếu như nửa đầu năm 2022 trở về trước, diễn biến đầy sôi động của thị trường bất động sản đã khiến kênh đầu tư này liên tục thu hút dòng tiền lớn đổ bộ. Thế nhưng, kịch bản này gần như đảo chiều khi dư chấn thanh khoản đứt gãy và dòng tiền từ ngân hàng đổ vào thị trường chững lại.

Chỉ trong ít tháng cuối năm 2022, nhiều doanh nghiệp địa ốc buộc phải hoãn kế hoạch bung hàng. Tình trạng tái cơ cấu, cắt giảm nhân sự, thanh lý tài sản, chào bán chiết khấu sâu được thực hiện trên diện rộng.

Khó khăn của thị trường địa ốc được đánh giá đến từ tác động một phần của chính sách tiền tệ thắt chặt. Doanh nghiệp khó tiếp cận vay vốn do lãi suất tăng cao. Sức cầu trong nền kinh tế cũng có thể tăng chậm hơn trong môi trường cung tiền thắt chặt và lãi suất cao hơn. Đây cũng là lý do mà nhu cầu mua bất động sản giảm nhiệt .

Song, bước sang năm 2023, tín hiệu tích cực đã xuất hiện khi động thái từ phía Ngân hàng Nhà nước giảm lãi suất điều hành. Các chính sách liên quan đến gỡ vướng về trái phiếu cho doanh nghiệp bất động sản cũng đang tháo dần nút thắt. Điều này đã tạo dựng niềm tin của các nhà đầu tư trên thị trường địa ốc.

Đứng ở góc độ người nghiên cứu thị trường, TS. Phạm Anh Khôi, thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam dự đoán, quý III/2023 sẽ là thời điểm mấu chốt khi một lượng lớn tiền gửi ngân hàng đáo hạn. Ông Khôi nhận định, đây là mốc để biết được dòng tiền có thực sự đổ vào lĩnh vực địa ốc.

Tuy nhiên, có 2 kịch bản có thể xảy ra. Ở kịch bản 1, ông Khôi dự đoán, nếu thị trường còn khó khăn, niềm tin của nhà đầu tư chưa được khôi phục thì có thể nguồn tiền này vẫn tiếp tục ở lại hệ thống ngân hàng, chấp nhận một mức lãi suất thấp hơn.

Đối với kịch bản thứ 2, thị trường khởi sắc, lãi suất huy động giảm xuống mức 6 - 7% vào thời điểm cuối năm nay hoặc thậm chí là không giảm, thì nguồn tiền khả năng cao sẽ ưu tiên quay trở lại thị trường bất động sản.

Thận trọng hơn đưa ra nhận định về dòng tiền đổ vào lĩnh vực địa ốc, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho rằng, thời điểm năm 2022, tình hình mua bán gặp khó khăn do dòng tiền bị kẹt. Bất động sản ảm đạm đến từ một phần người mua sợ mức lãi cao.

Song, theo ông Hiển, dù NHNN mới đây có động thái giảm lãi suất, và nếu lãi suất giảm do ngân hàng thừa tiền thì thị trường địa ốc sẽ hưởng lợi. Tuy nhiên, theo ông Hiển, việc giảm lãi suất hiện tại chưa phải dấu hiệu của nền kinh tế thừa tiền và điều này cũng đồng nghĩa, dòng tiền khó đổ ngay vào chứng khoán hay bất động sản.

Ngoài ra, theo ông Hiển, lãi suất huy động giảm nhưng lãi suất cho vay bất động sản vẫn cao.

Thực tế, theo khảo sát, mức lãi suất thả nổi của một số ngân hàng vẫn ở ngưỡng 13-14%. Một nhân viên tín dụng tại chi nhánh Ngân hàng OCEAN Bank tại Thanh Xuân (Hà Nội) cho biết, lãi suất ưu đãi năm đầu tiên cho vay mua bất động sản vẫn ở mức 11,2%.

Quay trở lại vấn đề thị trường hồi phục, ông Hiển cho rằng, có một số dấu hiệu và là động lực đưa bất động sản tan băng. Đầu tiên là dòng tiền xuất hiện. Sau đó là mặt bằng giá đã giảm xuống một mức đủ để người mua tin tưởng và xuống tiền.

Còn ở thời điểm hiện tại, dự kiến năm 2024, thị trường mới tan băng nhưng chỉ cục bộ, tập trung khu dân cư đô thị hay vùng đầu tư khai thác. Còn dòng tiền quay trở lại thị trường bất động sản không lớn. Ông Hiển dự đoán, nhiều người ôm đất cũng đang gồng lãi ngân hàng. Lượng nhà đầu tư mới không gia tăng. Người muốn thoát hàng nhiều hơn người mua xuống tiền ôm đất.