Dòng tiền đang rẻ dần, vốn sẽ chảy mạnh vào thị trường địa ốc?

Dòng tiền rẻ dần

Động thái hạ lãi suất của Ngân hàng Nhà nước vào hồi cuối thang 5 đã kéo theo “làn sóng” giảm nhiệt lãi suất cho vay tại nhiều ngân hàng thương mại. Ngay sau đó, một số ngân hàng đã nhanh chóng tung ra các gói vay mới.

Đơn cử như Ngân hàng Wooribank, nếu như vào thời điểm cuối tháng 5, người mua nhà chỉ hưởng gói lãi suất ưu đãi năm đầu tiên 8,9%/năm và những năm sau thả nổi. Thì mới đây, phía ngân hàng này đã hạ lãi suất xuống 8,5%/năm cho khách vay cố định năm đầu tiên. Biên độ lãi suất hạ trung bình trong năm ưu đãi từ 0,4% với các lựa chọn gói vay cố định theo năm.

Trong khi đó, mức lãi suất cho vay mua nhà của Ngân hàng ACB đang chào thấp khoảng 8,5-9 %/năm đầu tiên. Gói lãi suất mới công bố này thấp hơn khoảng 0.5% so thời điểm đầu tháng 5. Những năm sau, lãi suất thả nổi.

Theo TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, dư địa giảm lãi suất vẫn còn trong bối cảnh các chỉ số kinh tế của Việt Nam ổn định.

Với đà giảm lãi suất, nhiều nhà đầu tư đang kỳ vọng vào dòng vốn sẽ chảy mạnh vào lĩnh vực địa ốc. Bởi ở thời điểm 2020-2021, giai đoạn dịch Covid-19, khi lãi suất hạ mạnh, thị trường bất động sản sôi động. Đây cũng trùng với thời điểm lãi suất hạ.

Vốn có đổ mạnh vào bất động sản?

Một số chuyên gia cho rằng, kịch bản tiền rẻ, vốn đổ mạnh vào bất động sản là điều khó xảy ra ở thời điểm hiện tại hay trong chu kỳ 1-3 năm tới. Dù lãi suất đã hạ nhiệt nhưng thực tế, người mua nhà vẫn đang gánh mức lãi suất cao. Bởi sau năm đầu tiên, mức lãi suất thả nổi tại một số ngân hàng lên tới 10-14%.

Thậm chí, một tệp lớn nhà đầu tư đang phải gồng mức lãi suất sau thời điểm ưu đãi lên tới trung bình 12-13%.

Nếu so thời điểm 2020-2021, mức lãi suất giai đoạn hiện tại tăng khoảng 30%. Đơn cử như tại Ngân hàng Wooribank, giai đoạn trước, nhà băng này tung ra mức lãi suất chỉ 6-6,2%/năm đầu tiên. Những năm sau, mức lãi suất được tính bằng lãi suất tiết kiệm trung bình của các ngân hàng Big 4 công với biên độ 2,3%. Theo tính toán, mức lãi suất thả nổi của gói vay này dao động từ 7-8,5%/năm ở giai đoạn hết ưu đãi.

Hay như tại Ngân hàng OCEAN Bank, gói vay với lãi suất 8%/năm từng được tung ra thời điểm cuối năm 2020. Đến hiện tại, mức lãi suất cho vay mua nhà năm đầu tiên ở mức trên 10%/năm. Một số ngân hàng có gói vay thấp chỉ hơn 6% thời điểm 2020-2021 là Shinhan Bank, UOB,…

“Rất khó để mức lãi suất rẻ như thời điểm dịch Covid-19”, đó là chia sẻ một chuyên gia kinh tế về mức diễn biến lãi suất cho vay. Thực tế, ngay cả gói vay 120.000 tỷ đồng dành cho người mua nhà ở xã hội cũng đưa ra mức lãi suất dao động trên 8%/năm. Nên kỳ vọng vào mức lãi suất giảm sâu là kịch bản khó xảy ra. Đây cũng là lý do chính khiến người mua nhà hay nhà đầu tư vẫn rất cẩn trọng khi xuống tiền.

Mặt khác, thanh khoản quá yếu của thị trường là trở ngại khiến dòng tiền đầu tư hay mua nhà ở thực vào bất động sản bị chậm lại. Đặc biệt đối với dòng tiền đầu tư rót vào địa ốc không thể ồ ạt như giai đoạn trước. Bởi, tâm lý e ngại của người mua nhà, hay nhà đầu tư về bức tranh nhiều gam màu xám khi doanh nghiệp bất động sản đang chật vật cân đối lại dòng tiền, áp lực trả nợ trái phiếu. Nếu như không giải quyết được vốn, dòng tiền từ bán hàng và khoản nợ trái phiếu, số lượng doanh nghiệp suy kiệt về tài chính là nỗi lo chung của toàn thị trường.

Báo cáo “Triển vọng thị trường vốn năm 2023”, các chuyên gia của FiinRatings nhận định, năm 2023, dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản vẫn sẽ vô cùng bấp bênh.

Ông Nguyễn Minh Hoàng, Giám đốc phân tích tại Chứng khoán Nhất Việt, đánh giá việc hạ lãi suất trong thời kỳ này có thể chỉ diễn ra trong thời gian ngắn. Dòng tiền sẽ khó giữ ở vùng giá rẻ lâu như vào giai đoạn từ năm 2020 đến đầu năm 2022. Lãi suất có thể hạ nhiệt, nhưng dòng tiền rót vào nhà đất chắc chắn sẽ được kiểm soát chặt, hướng vào các dự án giá bình dân, nhà ở xã hội phục vụ nhu cầu ở thực hoặc các dự án có tiềm năng cao.