Dự án căn hộ khách sạn nở rộ từ Bắc chí Nam, nhưng đã đến lúc cần xác định rõ giá trị pháp lý cho khách hàng

Tại một số hội thảo về thị trường BĐS năm 2017 và giai đoạn tới, nhiều chuyên gia phân tích đưa ra cảnh báo cho thấy "bùng nổ" lớn nhất của thị trường trong năm nay chính là những vấn đề liên quan đến pháp lý của nhiều dự án căn hộ khách sạn (condotel).

Trong đó, dự báo thị trường trong thời gian tới sẽ xuất hiện nhiều hơn các vụ khiếu nại, khiếu kiện về các cam kết lợi nhuận, pháp lý sở hữu loại hình nhà ở mới đang bùng nổ tại Việt Nam hiện nay.

Sự phát triển “nóng” của căn hộ nghỉ dưỡng theo các chuyên gia là nhờ có 2 yếu tố: (1) khác với biệt thự nghỉ dưỡng condotel có giá vừa phải tầm hơn 1 tỷ đến 4 tỷ đồng mỗi căn tùy vào dự án nên phù hợp với nhiều nhà đầu tư; (2) mức độ cam kết chia sẻ lợi nhuận của chủ đầu tư ngày càng kéo dài, hiện phổ biến là thời gian 10 năm với mức lợi nhuận từ 8 đến 15%/năm.

Theo tính toán của giới kinh doanh, nếu nhà đầu tư bỏ ra 3 tỷ đồng để đầu tư vào căn hộ condotel thì mỗi năm thu về khoảng 300 triệu đồng lợi nhuận, tức là có thể thu hồi vốn trong 10 năm.

Theo dự đoán của nhiều chuyên gia, condotel ven biển sẽ thống trị thị trường nghỉ dưỡng do nguồn cung vẫn đang trên đà tăng với nhiều dự án đã hoàn thành và rất nhiều dự án đã, đang và sẽ triển khai.

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, luật pháp chúng ta đi sau thực tiễn. Trong tất cả các Luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS (tại thời điểm sửa đổi là năm 2013, có hiệu lực vào năm 2014), đều không có thuật ngữ hàng hóa condotel. Nhưng trên thực tiễn, loại hình này đang phát triển mạnh mẽ, được coi như một hiện tượng bùng nổ trên thị trường BĐS Việt Nam 2016.

Trong bối cảnh đó, cơ chế pháp lý rõ ràng cho hình thức condotel ven biển là vấn đề không còn nằm ở việc đi trước đón đầu mà là điều chỉnh thực trạng, xu thế phát triển của thị trường kinh doanh bất động sản.

Ngoài ra, theo ông Nguyễn Văn Nam, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Đà Nẵng - khi thị trường condotel bùng nổ chắc chắn sẽ xuất hiện nhiều hệ luỵ mà chính quyền địa phương sẽ không ứng phó kịp với xu thế.

Đó là, khả năng hình thành các đơn vị nhà ở do chủ sở hữu có quyền ở được pháp luật quy định. Từ đó, áp lực khá lớn đến hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của thành phố, đặc biệt là tại những khu vực có tầm nhìn phát triển du lịch, dịch vụ, không có sự chuẩn bị về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội khi số lượng người cư trú tăng đột biến.

Thứ hai, dự án dày đặc sẽ phá vỡ quy hoạch đô thị do đây là những vị trí có ảnh hưởng cao về kiến trúc, cảnh quan đô thị; hoặc khu vực được quy hoạch đất phát triển du lịch. Về lâu dài, ảnh hưởng khá lớn đến diện mạo đô thị cũng như việc phát triển du lịch – ngành kinh tế mũi nhọn của thành phố.

Đối với các dự án ven biển, trường hợp toàn bộ hoặc phần lớn các hạng mục của dự án được đầu tư theo hình thức này thì việc quản lý, vận hành khu du lịch không còn gắn liền với trách nhiệm với chủ đầu tư. Khi đó, khả năng hình thành các cụm dân cư trong khu vực được quy hoạch là đất du lịch.

Để loại hình đầu tư Condotel mang lại hiệu quả, đảm bảo hài hòa giữa lợi ích Nhà nước – Chủ đầu tư – Chủ sở hữu, Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng cũng đề nghị Chính phủ, Bộ Xây dựng và các ngành liên quan sớm ban hành quy định loại hình này. Trong đó, quy định cụ thể về: Trách nhiệm của Chủ đầu tư, chủ sở hữu, hình thức sở hữu (lâu dài hay có thời hạn) để đảm bảo theo đúng định nghĩa thuần túy là căn hộ du lịch.

Để đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của người có tài sản, ông Đoàn Văn Bình - Chủ tịch HĐQT CEO Group đã đưa ra đề xuất pháp luật cần có hướng dẫn cụ thể về việc cấp Giấy chứng nhận cho loại hình bất động sản này theo hướng cá nhân, tổ chức có thể mua căn hộ condotel ven biển (không phải dưới dạng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án) và được cấp Giấy chứng nhận dù dự án condotel ven biển đó được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ hay đất ở không hình thành đơn vị ở.

"Điều này cũng giúp chủ sở hữu căn hộ tiếp cận được với các nguồn tín dụng khi đầu tư căn hộ trong dự án vì chỉ khi có Giấy chứng nhận chủ sở hữu căn hộ mới có thể thể chấp chính căn hộ tài sản hợp pháp của mình, để vay vốn từ ngân hàng và các tổ chức tín dụng", ông Bình phát biểu tại Hội thảo toàn cảnh thị trường bấy động sản (BĐS) "Phân khúc Condotel – Cơ hội và thách thức" diễn ra mới đây.

Cũng theo vị chuyên gia này, thời gian vừa qua, do các khách hàng mua condotel ven biển chưa được cấp Giấy chứng nhận đối với căn hộ đã mua nên họ không thể tiếp cận các nguồn tín dụng nhằm giải quyết khó khăn tài chính khi đầu tư căn hộ. Đây cũng là cản trở lớn đối với nhiều khách hàng khi quyết định mua hay không mua căn hộ nghỉ dưỡng.