Dự án nghẽn thủ tục khiến nguồn vốn khổng lồ "đóng cứng" ở bất động sản

Bất động sản có vai trò quan trọng trong "hệ sinh thái" kinh tế

Trong thông báo số 133/TB-VPCP ngày 16/4/2023 của Văn phòng Chính phủ đã khẳng định thị trường bất động sản có vai trò quan trọng trong "hệ sinh thái" kinh tế gồm công nghiệp, dịch vụ, du lịch, lưu trú, sản xuất vật liệu, tài chính, ngân hàng… Bất động sản cũng tác động đến chuỗi sản xuất như vật liệu, sắt thép, đồ gia dụng, thị trường vốn, tín dụng, thị trường lao động; tác động đến ổn định kinh tế vĩ mô.

Khẳng định lại vai trò của thị trường bất động sản TS Trần Du Lịch, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ Quốc gia cho biết, thị trường BĐS đóng góp trực tiếp khoảng 12% GDP nhưng đóng góp gián tiếp tới 20 - 25% tăng trưởng kinh tế, vì BĐS liên quan tới ít nhất 50 ngành kinh tế khác.

"Thị trường bất động sản tác động rất mạnh tới tăng trưởng các ngành kinh tế. Về mặt vĩ mô, nếu bất động sản có vấn đề lớn nữa thì sẽ kéo theo thị trường tài chính có thể khủng hoảng. Trên thế giới, trong vòng 50 năm qua, mọi khủng hoảng tài chính đều xuất phát từ khủng hoảng bất động sản. Bởi vậy, tôi không đặt vấn đề giải cứu thị trường BĐS mà phải đặt trong bài toán giải quyết đồng bộ cùng thị trường tài chính" - TS Lịch nhấn mạnh.

Có thể nói, bất động sản là ngành kinh tế tổng hợp, đầu vào và đầu ra của nhiều lĩnh vực khác nhau. Thế nên việc bất động sản tê liệt suốt từ quý 4/2022 đến nay kéo theo sự đình trệ của sản xuất vật liệu xây dựng xây dựng, thiết kế, nội thất…Vực dậy thị trường bất động sản đồng nghĩa với hồi sinh rất nhiều lĩnh vực liên quan, giải quyết công ăn việc làm cho hàng triệu lao động, tạo nguồn thu lớn cho ngân sách, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế các quý tiếp theo của năm 2023.

'Gỡ tắc pháp lý - giải pháp cần làm ngay để phá băng bất động sản'

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, tình trạng đình trệ của thị trường BĐS thời gian vừa qua có sự tác động lớn nhất của những vướng mắc pháp lý, chiếm đến 70% khó khăn của các dự án. Thống kê của Bộ Xây dựng cũng chỉ ra riêng tại Hà Nội và TPHCM ước có khoảng 400 dự án gặp các vướng mắc về thủ tục triển khai dự án. Trong đó, tại TPHCM đã có 156 dự án hiện bị tắc, sau rất nhiều nỗ lực, đến nay mới chỉ có 5 dự án được tháo gỡ. Những ách tắc này đã kéo dài rất nhiều năm nhưng chưa được giải quyết.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành cho biết các dự án nhà ở thương mại tại TP HCM chậm pháp lý 5-7 năm không hiếm, thậm chí xếp hàng lên đến cả trăm dự án. Có rất nhiều dự án vì vướng pháp lý không có giải pháp tháo gỡ đã đội vốn lên hàng trăm tỷ đồng, cá biệt trong nhóm dự án vướng pháp lý tại các vị trí đắc địa có thể đội vốn cả nghìn tỷ đồng. Thiệt hại do vướng pháp lý vì vậy nguy hiểm đến mức tác động trực tiếp đến tắc nghẽn dòng vốn.

Nếu tính bình quân mỗi dự án vướng mắc thủ tục tại Hà Nội và TPHCM trị giá 2.000 tỉ đồng thì đã có tới hơn 800.000 tỉ đồng bị chôn vào đây mà không tạo ra giá trị gì cho nền kinh tế. Như vậy, với cả nghìn dự án bị tắc trên cả nước mà Chính phủ đang lập các Tổ công tác để xử lý, đồng nghĩa với một nguồn lực khổng lồ bị đóng cứng, và hệ quả tất yếu là tăng trưởng kinh tế bị ảnh hưởng.

"Các dự án nghẽ pháp l ý , bị đình trệ không bán được hàng, không huy động được vốn, mất cơ hội gọi vốn đầu tư từ đối tác bởi không ai muốn bỏ tiền vào một dự án bế tắc pháp lý, trong khi lãi vay chờ vẫn tăng lên gây đội vốn, là sự lãng phí nguồn lực xã hội. Vì vậy, đẩy nhanh thủ tục pháp lý chính là giải pháp ít tốn kém nhưng hiệu quả, là thuốc đặc trị chữa được căn bệnh đội vốn, thiếu vốn của thị trường địa ốc", ông Nghĩa nói.

Bàn về pháp lý của bất động sản, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cũng khẳng định, hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc hầu hết liên quan đến đến pháp luật đất đai gồm: Xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, giao đất, đấu giá quyền sử dụng đất…Đặc biệt, việc xác định đâu là giá đất "thị trường" chiếm trên 50% vướng mắc của các dự án.

“Không chỉ vướng mắc pháp lý ở các dự án nhà ở thương mại mà ngay cả công tác phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân cũng đang gặp nhiều vướng mắc: Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội để được miễn tiền sử dụng đất vẫn phải xác định tiền sử dụng đất rồi mới thực hiện thủ tục miễn, làm phát sinh thủ tục hành chính, theo báo cáo của các doanh nghiệp thì để thực hiện thủ tục này mất thời gian 01-02 năm”, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh nhấn mạnh.

Để tháo gỡ pháp lý cho bất động sản TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia đề xuất, chính quyền địa phương rà soát lại quy hoạch đất đai liên quan đến thị trường bất động sản và giải quyết dứt điểm, nhanh chóng thủ tục cho các dự án như định giá đền bù giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, đấu thầu…Cần phải làm nhanh để các dự án nhanh chóng được khởi công xây dựng.

Có thể nói, vấn đề pháp lý là nguyên nhân lớn nhất khiến thị trường bất động sản Việt Nam mất đi sức hút đối với các nhà đầu tư nước ngoài, khiến giao dịch bất động sản đóng băng suốt một thời gian dài. Nhà nước cần đưa ra những giải pháp thực tế và nhanh chóng để thu hút nguồn lực, đặc biệt là dòng FDI vào tất cả phân khúc bất động sản như bán lẻ, văn phòng, khu công nghiệp, nhà ở.

Trong bối cảnh cấp bách tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản hiện nay, theo các chuyên gia, gỡ vướng pháp lý chính là giải pháp ít tốn kém và trúng đích, mang đến hiệu quả cao. Tuy nhiên, bên cạnh các giải pháp tháo gỡ về cơ chế chính sách, hành lang pháp lý ở tầm vĩ mô, rất cần sự vào cuộc quyết liệt của các Bộ, ngành, địa phương để đưa chính sách đi vào thực tiễn, gấp rút đẩy nhanh tiến độ xử lý vướng mắc ở từng dự án cụ thể.