Dự án trùm mền cần nhiều giải pháp

Bộ 3 ngân hàng - khách hàng - chủ đầu tư nên ngồi lại

Thực ra, những dự án “bất động” không chỉ là những dự án ở những nơi có hạ tầng còn yếu kém, mà ngay cả ở những khu vực có hạ tầng phát triển mạnh như như quận 2, quận 9, thậm chí là khu trung tâm TP. Theo Sở Xây dựng TPHCM, bên cạnh 201 dự án BĐS đang được triển khai, có đến 689 dự án đã ngưng triển khai. Điều này cho thấy số dự án BĐS dở dang rất lớn, cần có những giải pháp mạnh để giải cứu, vì càng để lâu bệnh càng nặng và càng khó phục hồi.

Xét về mặt riêng lẻ, một dự án dở dang thường có những nguyên nhân như khu vực không hấp dẫn khách hàng, pháp lý chưa xong, đền bù dở dang… Nhưng nếu nhìn tổng thể, hầu như các dự án dở dang đều có một nguyên nhân quan trọng là chủ đầu tư cạn tiền, buộc phải ngưng dự án.

Song nếu dự án do khó khăn tài chính một phần, việc giải cứu khá thuận lợi bằng cách mời đối tác chiến lược rót thêm vốn, hoặc bán lại cho chủ đầu tư có năng lực tài chính tốt. Thí dụ dự án chung cư Tín Phong do Công ty Hưng Thịnh mua lại từ Công ty Tín Phong; dự án chung cư Sài Gòn Lilama SHB Town do Thanh Yến Land mua lại từ Công ty Lilama SHB; dự án Water Garden ở quận Thủ Đức do Đất Xanh Group mua lại từ Công ty BĐS Thái Bình Dương (PPI)...

Tuy nhiên, có những dự án ở vị trí rất tốt, thậm chí đã xây dựng hầu như hoàn thiện phần thô như Kenton Residences (quận 7), tòa nhà văn phòng V-Ikon (quận Bình Thạnh), Saigon One do CTCP M&C làm chủ đầu tư (quận 1)… Các dự án này có một đặc điểm chung: khách hàng đã đóng tiền gần hết, nhưng chủ đầu tư đã sử dụng một phần lớn tiền đóng trước của khách hàng cùng với tiền vay ngân hàng để đầu tư dự án khác nhưng thất bại. Do vậy nếu cấn trừ công nợ chủ đầu tư không còn gì, thậm chí bị âm; còn khách hàng không chịu đóng thêm vì không biết tiền mình sẽ đi về đâu.

Trường hợp của dự án Petro Land quận 2 là điển hình, nhiều khách hàng đã phải ôm hận sau lần tái khởi động 2013 bất thành. Để giải cứu những dự án kiểu này, không những cần một chủ đầu tư mới có đủ thực lực, mà còn cần sự ngồi lại của bộ 3 “chủ đầu tư - ngân hàng - khách hàng” để đàm phán, tính toán theo hướng mỗi bên phải chấp nhận chịu thiệt hại một phần may ra giải cứu được. Còn nếu ai cũng khư khư giữ quyền lợi của mình, càng để lâu thiệt hại đối với mỗi bên càng tăng lên.

Phân loại cụ thể để giải cứu

Tóm lại, với mỗi dự án cụ thể, tùy theo những nguyên nhân bị đình trệ mà có những giải pháp hợp lý. Tuy nhiên, chúng ta có thể phân ra làm 2 loại dự án BĐS dở dang điển hình, với những giải pháp tài chính và kinh doanh phù hợp.

Trường hợp dự án đầu tư dở dang, nhưng có khả năng phát triển hiệu quả, có thể sử dụng một số phương thức tài chính và tư vấn kinh doanh để phát triển lại dự án, trả nợ ngân hàng và đem lại lợi ích cho chủ đầu tư và khách hàng. Cụ thể như định giá lại toàn bộ, xác định nhu cầu vốn để hoàn thiện kinh doanh: Thứ nhất, tư vấn, môi giới doanh nghiệp bán dự án để trả nợ, trong đó ngân hàng đang cho vay cần hỗ trợ cho bên bán (giảm lãi phạt..) và bên mua (tài trợ vốn vay với lãi suất tốt…).

Thứ hai, chứng khoán hóa dự án, chuyển một phần vốn vay của các chủ nợ thành vốn góp đầu tư, mời đối tác có năng lực cùng tham gia đầu tư để phát triển dự án hiệu quả nhằm thu hồi vốn và lợi nhuận. Thứ ba, tìm chủ đầu tư có thực lực về tài chính và kinh nghiệm triển khai dự án để mua lại và phát triển, để thu hút chủ đầu tư mới, chủ đầu tư và ngân hàng cho vay cần có những hy sinh tài chính để giá bán hợp lý với nhà đầu tư mới. Thứ tư, tư vấn hỗ trợ chủ đầu tư phát hành cổ phiếu, mua bán sáp nhập để tăng nguồn lực tài chính và trả nợ.

Trường hợp dự án BĐS khó phát triển hiệu quả, đặt biệt với dự án có các khoản nợ quy mô lớn, trong khi càng để lâu cộng dồn lãi phát sinh càng tăng quy mô nợ xấu. Do vậy cần tập trung các phương thức tài chính để xử lý, cụ thể như sau: Định giá lại toàn bộ, xác định các kịch bản triển vọng; tìm kiếm những nhà tư vấn giỏi để cấu trúc lại dự án có tính khả thi thị trường như thay đổi công năng, thay đổi quy hoạch, thay đổi kết cấu sản phẩm; mời gọi các đối tác có năng lực và chuyên môn đầu tư vào dự án mới đã cấu trúc lại để đảm bảo khả năng phát triển dự án thành công; ngân hàng cho vay, các chủ nợ khác và chủ đầu tư phải thật sự ngồi với nhau thương thảo để cùng thống nhất thiệt hại mỗi bên, chấp nhận để xác định giá bán tốt nhất cho chủ đầu tư mới.