Dự báo bất ngờ về đất vườn tỉnh cuối năm

Thời gian qua, đất nền thổ cư phía Nam có dấu hiệu rục rịch trở lại, song loại hình đất vườn, đất nền tỉnh lân cận vẫn khá im ắng.

Tuy nhiên, gần đây bảng giá đất mới Tp.HCM có hiệu lực. Trong đó giá đất nông nghiệp tăng 11-14 lần so với bảng giá đất hiện hành.

Cụ thể, tại Tp.Thủ Đức, giá đất nông nghiệp theo bảng điều chỉnh tăng từ 4,5-6,7 triệu đồng/m2, mức độ tăng 20,3-30,6 lần. 8 quận còn lại gồm 12, 7, 8, Bình Tân, Bình Thạnh, Gò Vấp, Tân Bình, Tân Phú, đất nông nghiệp theo bảng giá mới từ 5,5-9,9 triệu đồng/m2, mức độ tăng 33-35 lần.

Huyện Cần Giờ, đất nông nghiệp được điều chỉnh từ 380.000 đồng đến 2 triệu đồng/m2, tăng 3,6-11,9 lần. Huyện Nhà Bè, mỗi m2 đất nông nghiệp có giá mới sẽ là 1,5-3,6 triệu đồng, tăng 11,3-15,7 lần. Huyện Củ Chi, đất nông nghiệp có giá điều chỉnh thành 850.000 đồng đến 2,88 triệu đồng, mức độ tăng 6,4-12,5 lần. Huyện Hóc Môn là 1,5-3,6 triệu đồng, tức tăng 11,3 - 15,7 lần. Còn tại huyện Bình Chánh, mỗi m2 đất nông nghiệp dự kiến dao động 1,4-3,6 triệu đồng, tăng 10,5-15,7 lần so với trước.

Một số người trong ngành nhận định, với bối cảnh bảng giá đất mới áp dụng, giá đất vườn, đất nông nghiệp tại Tp.HCM sẽ thiết lập mặt bằng giá mới. Chưa kể chi phí chuyển đổi mục đích sẽ tăng cao theo Luật mới. Theo đó, nhà đầu tư sẽ có xu hướng chuyển hướng dòng tiền về các tỉnh lân cận để mua gom đất vườn nhằm đón đầu chu kỳ tăng giá mới, được dự báo tăng mạnh từ năm 2025. Sự phát triển của cơ sở hạ tầng là điểm tựa để đất vườn tỉnh có dư địa tăng giá và phục hồi thanh khoản trong thời gian tới.

Trước đó, vào giai đoạn 2019-2021, đất vườn tỉnh lân cận Tp.HCM như Đồng Nai, Bình Dương, Bình Thuận lên cơn sốt giá. Nhà đầu tư vào thị trường và lướt sóng hưởng chênh sôi nổi trong giai đoạn này. Đến giữa năm 2022 thị trường bất động biến động, phân khúc này im ắng đến nay. Hiện khá nhiều nhà đầu tư ôm đất vườn tỉnh vẫn chờ thị trường phục hồi để thoát hàng.

Ngược lại, nhóm đầu tư có dòng tiền sẵn đã âm thầm gom đất vườn tỉnh từ thời điểm các Luật liên quan bất động sản đang ở giai đoạn dự thảo. Vì từng là loại hình mang lại khoản lợi nhuận khổng lồ cho nhà đầu tư cá nhân, không ít người kì vọng đất vườn tiếp tục lấy lại “phong độ” sau thời điểm Luật đi vào vận hành.

Theo đó, những nhà đầu tư có tiềm lực mạnh, giàu kinh nghiệm chọn mua đất vườn lúc thị trường còn trầm lắng, bán khi sôi động. Thị trường đã và đang xuất hiện những cá nhân, nhóm, tổ chức mua gom đất nền nhằm đón đầu các thay đổi mới theo Luật Đất đai 2024.

Thực tế cho thấy, thời gian qua, nhiều nhà đầu tư cá nhân, doanh nghiệp đã có động thái mua gom đất vườn tại các địa phương để làm trang trại, các mô hình nông nghiệp công nghệ cao hoặc mô hình công nghiệp, trước khi nghĩ tới chuyện chuyển đổi lên đất thổ cư để bán chênh.

Trong bối cảnh mặt bằng giá đất liên tục tăng, tiềm năng đầu tư của đất nền nói chung và đất vườn ở vùng ven nói riêng là hiện hữu. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, với các quy định mới, hoạt động thu gom mua đất vườn rồi chờ chuyển đổi mục đích, phân lô bán nền là rất khó khả thi.

Chia sẻ trên báo chí, ông Vũ Tuấn Anh, chuyên gia của FIDT, nhìn nhận, đất nông nghiệp hay đất vườn có ưu thế giá rẻ, nguồn cung phong phú, song khả năng sinh lời chủ yếu dựa vào khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Trong khi luật mới siết rất chặt, vì vậy, rủi ro “chôn vốn” là thường trực.

Đáng chú ý, sau thời gian dài nóng sốt, giá đất vườn tại các khu vực tiềm năng hầu như đã đội lên cao, đòi hỏi tầm nhìn dài hạn 3-5 năm, theo đó lợi nhuận sẽ khó đạt kỳ vọng của nhà đầu tư.

Chưa kể, để chọn được các lô đất tốt, nhà đầu tư phải mất nhiều thời gian tìm hiểu, thiếu kinh nghiệm rủi ro là rất lớn. Sau những cơn sốt đã từng xảy ra, rất ít người dân chấp nhận bán đất với giá rẻ. Nếu có dự án quy hoạch, chắc chắn người dân không bán mà chờ đền bù. Do đó, việc đầu cơ đất nông nghiệp, đất vườn được dự báo rủi ro nhiều hơn thắng lợi.