Dự báo về diễn biến từng phân khúc bất động sản trong 6 tháng cuối năm 2024?

Theo báo cáo mới đây về triển vọng nửa cuối năm 2024 của ngành bất động sản nhà ở do Công ty Cổ phần Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating) công bố, trong 6 tháng cuối năm 2024, nhu cầu nhà ở vẫn ở mức cao sẽ thúc đẩy doanh số bán hàng của các chủ đầu tư khi các dự án mới được mở bán. Trong những tháng đầu năm hầu hết các dự án mới được bán hết ngay khi ra mắt; các giao dịch trên thị trường thứ cấp cũng hồi phục; và giá nhà ở tiếp tục tăng tại Hà Nội và TP.HCM. Nhu cầu nhà ở được thúc đẩy một phần nhờ môi trường lãi suất thấp.

Nhóm chuyên gia của VIS Rating cho rằng, nhu cầu nhà ở vẫn ở mức cao sẽ thúc đẩy doanh số bán hàng của các chủ đầu tư khi các dự án mới được mở bán. Điều này đưa đến kỳ vọng doanh số bán hàng và dòng tiền của các chủ đầu tư sẽ cải thiện nhẹ trong 12-18 tháng tới khi các dự án mới mở bán. 

Thực tế, trong những năm vừa qua, nhu cầu nhà ở tại Việt Nam duy trì cao so với các nước trong khu vực. Đặc biệt, sự phát triển nhanh chóng của tầng lớp trung lưu tại Việt Nam, mức thu nhập cải thiện và xu hướng sử dụng bất động sản như phương tiện tích lũy tài sản là những động lực chính hỗ trợ nhu cầu mua nhà ở mạnh mẽ trong những năm tới.

Đồng thời, khung pháp lý bất động sản mới sẽ hỗ trợ thúc đẩy tiến độ phát triển dự án và gia tăng nguồn cung nhà ở mới. 

VIS Rating cho rằng, ba luật về bất động sản được phê duyệt có hiệu lực sớm từ ngày 1/8/2024 sẽ giúp đẩy nhanh phê duyệt pháp lý dự án và cải thiện nguồn cung từ 2025. Trong số các chủ đầu tư niêm yết, chỉ một số ít như VHM, KDH và NLG có thể triển khai dự án mới và ghi nhận doanh số bán hàng đáng kể trong quý 1/2024. Còn lại nhiều chủ đầu tư vẫn đang gặp khó khăn pháp lý với các dự án tại Hà Nội và TP.HCM, dẫn đến nguồn cung nhà ở mới suy giảm ở các thành phố lớn. 

"Chúng tôi kỳ vọng Chính phủ sẽ ban hành thêm hướng dẫn về luật mới trong tháng tới, điều này sẽ giúp các chủ đầu tư giải quyết các vấn đề về xác định giá đất và quyền sử dụng đất, từ đó tiếp cận được nguồn tài chính cho việc phát triển dự án mới", chuyên gia của VIS Rating nêu quan điểm.

Ngoài ra, trong tháng 6, Chính phủ đã ban hành Nghị định về giá đất và sẽ có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Nhóm phân tích kỳ vọng các nghị định bổ sung về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất cũng sẽ được ban hành trong những tháng tới.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho biết, việc Quốc hội cho phép ba luật liên quan đến bất động có hiệu lực từ ngày 1/8 sẽ giúp xử lý được hầu hết các vướng mắc pháp lý, thúc đẩy tiến trình phục hồi và phát triển trở lại của thị trường từ khoảng cuối năm 2024 trở đi.

Riêng đối với thị trường bất động sản nhà ở trong 6 tháng cuối năm 2024, Tiến sĩ Phạm Anh Khôi, Viện trưởng viện nghiên cứu Kinh Tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) nhận định thị trường có thể xảy ra 3 kịch bản.

Thứ nhất (kịch bản lý tưởng): Nguồn cung các sản phẩm mới tăng mạnh 35-40%, lãi suất thả nổi duy trì ở mức 9-11%, giá bán được kỳ vọng tăng 10-15% và tỉ lệ hấp thụ đạt 40-45%. Đây là kịch bản lạc quan nhất, kỳ vọng vào sự phục hồi sớm của thị trường.

Thứ hai (kịch bản kỳ vọng): Nguồn cung mới tăng 25-30%, lãi suất thả nổi ở mức 9-11%, giá bán tăng 5-8% và tỉ lệ hấp thụ đạt 30-35%. Đây là kịch bản khả thi nhất, phản ánh sự tăng trưởng được cải thiện tích cực hơn của thị trường.

Thứ ba (kịch bản thách thức): Nguồn cung mới tăng 15-25%, lãi suất thả nổi lên tới 10-12%, giá bán tăng 3-5% và tỉ lệ hấp thụ chỉ đạt 20-25%. Đây là kịch bản cẩn trọng nhất, là dấu chỉ của việc thị trường đi vào chu kỳ hồi phục chậm.

Bên cạnh đó, FERI đưa ra nhận định về xu hướng chủ đạo chung thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm. Cụ thể, hoạt động M&A, tái cấu trúc, hợp tác dự báo sẽ tiếp tục sôi động trong nửa cuối năm khi các bộ Luật mới sẽ hỗ trợ hành lang pháp lý cho các hoạt động hợp tác, huy động vốn, mua bán, chuyển nhượng dự án/ cổ phần.

Bất động sản công nghiệp dự báo tiếp tục là điểm sáng của ngành bất động sản khi kinh tế vĩ mô khởi sắc hơn, nhu cầu thuê và nguồn cung mới đều sẽ có sự tăng trưởng khi dòng vốn FDI vào lĩnh vực sản xuất vẫn liên tục tăng trưởng.

Bất động sản thương mại trong ngắn hạn sự tăng trưởng về nguồn cung mới và giá thuê chủ yếu sẽ đến từ bất động sản bán lẻ với sự gia nhập của nhiều thương hiệu và đơn vị vận hành quốc tế. Bất động sản văn phòng duy trì tỷ lệ lấp đầy ~80 – 90%.

Bất động sản nhà ở thương mại tiếp đà hồi phục, không tăng trưởng quá nóng nhưng vẫn sẽ khả quan hơn nhờ các yêu tố khách quan và chủ quan đều đã được cải thiện. Căn hộ phân khúc trung cấp sẽ dẫn dắt thị trường trong ngắn và trung hạn.

Bất động sản nhà ở cho thuê nhìn chung sẽ ổn định về nhu cầu và giá thuê sẽ có xu hướng tăng nhẹ. Dự báo sẽ có sự dịch chuyển nhẹ từ nhu cầu thuê nhà sang mua nhà trong vòng 12 tháng tới.

Tỷ lệ hấp thụ chung kỳ vọng sẽ duy trì mức hấp thụ tương đương 6 tháng đầu năm 2024 (30 – 35%). Mức hấp thụ thực tế sẽ ảnh hưởng nhiều bởi chính sách bán hàng cụ thể tại từng dự án.

Các chuyên gia FERI cho rằng vẫn còn khá sớm để kết luận thị trường bất động sản đã thực sự phục hồi, vì quá trình phục hồi cần có thời gian và lộ trình, không thể diễn ra trong thời gian ngắn. Nhưng với tình hình dần khả quan hơn, các chuyên gia tin rằng thị trường đã đi qua vùng đáy chữ U và đang có dấu hiệu tăng trưởng nhẹ từ năm 2024, hướng đến việc phát triển khả quan hơn từ năm 2025, và phục hồi vào năm 2026.