Dự báo về thị trường các phân khúc nhà ở trong năm 2022

Đó là nhận định của ông Võ Hồng Thắng, Trưởng phòng R&D DKRA Vietnam tại báo cáo thị trường mới đây.

Dự báo về thị trường các phân khúc nhà ở trong năm 2022, vị chuyên gia này chỉ ra những biến động về nguồn cung, giá cả. Tuy nhiên, khẳng định giá mặt bằng thứ cấp ở các phân khúc sẽ không có sự đột biến trong năm 2022.

Phân khúc đất nền: Sức cầu phục hồi nhưng khó biến động về giá thứ cấp

Theo DKRA Vietnam, nguồn cung mới đất nền Tp.HCM và vùng phụ cận có thể tăng so với năm 2021 và tập trung chủ yếu ở những thị trường các tỉnh giáp ranh như Long An, Đồng Nai, Bình Dương và BR-VT. Sức cầu thị trường có sự hồi phục so với năm 2021, tuy nhiên xu hướng tăng chủ yếu tập trung vào giai đoạn cuối năm 2022.

Mặt bằng giá thứ cấp duy trì ổn định, khó có những biến động tăng mạnh trong năm 2022. Theo DKRA Vietnan, đất nền tiếp tục là kênh lựa chọn đầu tư hàng đầu mặc dù thị trường trong thời gian gần đây có xu hướng giảm nhiệt, nhất là những dự án có pháp lý đầy đủ, hạ tầng tiện ích dự án được đầu tư bài bản.

Riêng về nguồn cung Tp.HCM, thị trường đất nền tiếp tục duy trì sự khan hiếm khi không nhiều dự án mới mở bán. Các dự án tập trung chủ yếu ở những khu vực vùng ven như Củ Chi, Bình Chánh, Hóc Môn, Quận 9 (cũ),... nhưng phần lớn là những dự án có quy mô nhỏ.

Căn hộ: Nguồn cung sẽ tăng mạnh tại Tp.HCM và Bình Dương

Nguồn cung mới căn hộ có thể sẽ tăng mạnh ở một số địa phương như Tp.HCM và Bình Dương. Cụ thể, theo DKRA Vietnam, Tp.HCM nguồn cung mới có thể tăng so với năm 2021, khoảng 18,000 căn. Nguồn cung Bình Dương tăng mạnh so với năm 2021, khoảng 10,000 căn được đưa thị trường.

Những địa phương còn lại nguồn cung khiêm tốn khoảng 1,000 căn. Riêng Long An và Tây Ninh khan hiếm nguồn cung căn hộ mới. Sức cầu thị trường tăng so với năm 2021, tuy nhiên vẫn còn khá thấp so với giai đoạn trước khi dịch bùng phát ở năm 2019.

Theo DKRA Vietnam, mặt bằng giá sơ cấp có thể tiếp tục xu hướng tăng từ 2021 do chi phí đầu vào tăng mạnh (giá đất tăng, giá VLXD tăng,...). Tuy nhiên, giao dịch thứ cấp không quá nhộn nhịp và tập trung ở những dự án đã bàn giao nhà có mức giá dao động trên dưới 3 tỷ đồng/căn. Mặt bằng giá bán thứ cấp có thể duy trì mức ổn định, khó có sự gia tăng đột biến trong năm 2022.

Riêng tại Tp.HCM, nguồn cung căn hộ mới tập trung chủ yếu ở TP. Thủ Đức. Phân khúc hạng A và hạng B tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nguồn cung mới mở bán. Thị trường tiếp tục không có nguồn cung căn hộ hạng C. Căn hộ hạng sang tăng mạnh và có thể xác lập mặt bằng giá mới. Mặt bằng giá sơ cấp có thể sẽ tăng mạnh trong năm 2022.

Nhà phố - biệt thự: Giá sơ cấp tăng mạnh, thứ cấp khó đột biên

Theo DKRA Vietnam, thị trường nhà phố - biệt thự tại Tp.HCM và tỉnh giáp ranh nguồn cung mới năm 2022 duy trì mức ổn định, tương đương năm 2021.

Đồng Nai được dự báo tiếp tục dẫn đầu nguồn cung mới toàn thị trường với khoảng 7,000 căn sẽ được đưa ra thị trường. Long An và Bình Dương ước tính tăng nhẹ với khoảng 1,500 căn. Tp.HCM có thể tăng nhẹ so với năm 2021 dao động ở mức 1,000 căn. BR-VT dao động ở mức 800 căn có thể được đưa ra thị trường.

Riêng đối với Tây Ninh tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới như những năm trước.

Sức cầu chung toàn thị trường tăng nhẹ so với năm 2021. Đối với các tỉnh giáp ranh, sự quan tâm của khách hàng tập trung ở những dự án nằm trong các khu đô thị lớn với quy mô lên đến hàng trăm hecta được quy hoạch đồng bộ và bài bản của những CĐT lớn, uy tín.

Mặt bằng giá sơ cấp có thể sẽ tiếp tục xu hướng tăng của năm 2021 do áp lực chi phí đầu vào tăng.

Thị trường thứ cấp duy trì mức ổn định, trong ngắn hạn khó có những đột biến về thanh khoản và mặt bằng giá.

Riêng tại Tp.HCM, Khu Đông tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung mới toàn thị trường. Dự án chủ yếu có quy mô vừa và nhỏ tập trung với số lượng căn dao động vài chục đến vài trăm căn. Những dự án có giá dao động trên dưới 15 tỷ đồng/căn, có hạ tầng giao thông kết nối tốt và đã bàn giao nhà nhận được sự quan tâm của khách hàng.

BĐS nghỉ dưỡng: Chưa có nhiều dấu hiệu tích cực để có những thay đổi đột biến.

Báo cáo của đơn vị này chỉ ra, nguồn cung mới condotel năm 2022 có thể sẽ tăng so với năm 2021, dao động khoảng 5,000 căn. Các dự án tập trung ở thị trường Bình Thuận, Bình Định và BR-VT.

Nguồn cung mới biệt thự nghỉ dưỡng tăng nhẹ so với năm 2021, dao động ở mức 4,700 căn. Các dự án tập trung chủ yếu ở thị trường BR-VT, Thanh Hóa và Bình Thuận.

Nguồn cung nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng tăng nhẹ so với năm 2021, dao động ở mức 5,000 căn. Các dự án tập trung chủ yếu ở một số thị trường như Bình Thuận, Phú Quốc và BR-VT.

Sức cầu chung toàn thị trường ở mức thấp, chưa có nhiều dấu hiệu tích cực để có những thay đổi đột biến. Giao dịch tập trung ở những dự án mới mở bán, được phát triển bởi CĐT lớn, uy tín và đã xây dựng được hệ sinh thái.

Mô hình khu nghỉ dưỡng phức hợp (Integrated Resort) tiếp tục nhận được nhiều sự quan tâm của khách hàng. Loại hình nhà phố/shophouse trong những khu nghỉ dưỡng tích hợp được thị trường đón nhận khá tốt và sẽ tiếp tục là điểm sáng của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong năm 2022.

Xu hướng dịch chuyển sang chương trình ủy thác cho thuê theo dạng chia sẻ lợi nhuận tiếp tục được nhiều CĐT áp dụng.

Khách hàng kỳ vọng và gửi niềm tin vào thương hiệu quản lý vận hành quốc tế 5 sao hơn là chương trình cam kết lợi nhuận.

Theo ông Võ Hồng Thắng, năm 2021, dù dịch bệnh tác động ảnh hưởng mạnh đến thị trường BĐS nhưng mức giá bán sơ cấp vẫn tăng ở tất cả các phân khúc. Đặc biệt, năm thứ 2 liên tiếp thị trường không còn loại hình căn hộ hạng C có mức giá dưới 30 triệu đồng/m2 và căn hộ hạng sang lập kỷ lục giá mới với khoảng 400 triệu Đồng/m2.

Mặc dù giá tăng, tuy nhiên thị trường đã phát triển mạnh hơn so với 5 – 10 năm trước nhưng nhiều yếu kém, bất cập của thị trường vẫn còn tồn tại, các tiêu chuẩn cũ không còn phù hợp với điều kiện thị trường hiện tại cũng như xu hướng phát triển chung.