“Dù lãi suất giảm, tình trạng nhà đầu tư bán tháo bất động sản vẫn sẽ tiếp tục xảy ra vì đã đuối sức”

Giữa tháng 8/2023, Ngân hàng Nhà nước đã có văn bản gửi các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, yêu cầu tiếp tục thực hiện các giải pháp để giảm mặt bằng lãi suất. Theo đó, Ngân hàng Nhà nước nhấn mạnh thực hiện chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng, các tổ chức tín dụng tiếp tục thực hiện các giải pháp để giảm mặt bằng lãi suất, nhất là giảm tiếp lãi suất cho vay đối với các khoản vay đang còn dư nợ hiện hữu và các khoản cho vay mới.

Cụ thể, mức giảm lãi suất phấn đấu tối thiểu từ 1,5-2%/năm nhằm hỗ trợ doanh nghiệp, người dân phục hồi và phát triển sản xuất, kinh doanh.

Thực tế, thời gian qua, nhiều ngân hàng đã liên tục giảm lãi suất cho cả khoản vay mới và cũ. Thậm chí một số nhà băng còn tung các gói ưu đãi cho vay với lãi suất chỉ loanh quanh 7,5 - 9%/năm. Mức lãi suất này đã thấp hơn rất nhiều so với thời điểm cuối năm ngoái và đầu năm 2023.

Lãi suất vay hạ nhiệt ở cả khoản vay cũ và mới trong thời gian qua được kỳ vọng sẽ giúp thị trường bất động sản sớm vực dậy. Tuy nhiên, đến nay tình hình giao dịch trên thị trường vẫn khá ảm đạm, đa phần người mua vẫn chỉ “dừng chân” ở trạng thái nghe ngóng.

Trao đổi với chúng tôi, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho rằng, thực tế nhiều ngân hàng cũng đã giảm lãi suất cho cả khoản vay mới và cũ nhưng chưa quá sâu mà sẽ theo lộ trình.

Đối với những nhà đầu tư bất động sản có khoản vay cũ, ông Toản cho rằng, họ đã “hết lực”, không còn nguồn thu nhập khác để duy trì. Do đó, dù lãi suất giảm những nhà đầu tư này cũng vẫn rất khó xoay sở.

“Giai đoạn trước đó những nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính không hề nhỏ, từ vài tỷ tới hàng chục tỷ đồng. Theo đó mỗi tháng họ cần vài trăm triệu đồng để trả nợ ngân hàng, nhưng nguồn tiền dự trữ trước đó đã hết. Do vậy, dù lãi suất giảm, tình trạng nhà đầu tư bán tháo vẫn sẽ tiếp tục xảy ra vì đã đuối sức”, ông Toản nói.

Theo ông Toản, các khoản vay cũ tới nay hầu hết đã hết ưu đãi lãi suất nên vẫn dao động ở mức 13%/năm, rất cao. Do đó, nhà đầu tư sẽ tiếp tục bán bất động sản để xử lý các khoản nợ.

Đối với việc giảm lãi suất khoản vay mới, Tổng giám đốc EZ Property cho rằng, chỉ tác động một phần tới giao dịch trên thị trường. Hầu hết các giao dịch sẽ đến từ các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực. Tuy nhiên, số lượng giao dịch này sẽ không đáng kể vì tâm lý mọi người đều vẫn trong trạng thái nghe ngóng.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), việc giảm lãi suất là tin tốt cho thị trường, song không quyết định hoàn toàn việc thị trường bất động sản sôi động trở lại.

“Vấn đề quan trọng hiện nay là rất nhiều dự án vẫn chưa tháo gỡ xong pháp lý, nguồn hàng chất lượng trên thị trường không có nhiều. Do đó, dù giảm lãi suất, tiền ra thị trường nhưng không có hàng hóa để mua. Theo tôi vấn đề gốc rễ vực dậy thị trường vẫn cần giải quyết triệt để các vấn đề về pháp lý. Đây là vấn đề mấu chốt để thị trường bất động sản phát triển bền vững, lành mạnh”, ông Đính nói.

Còn về việc giảm lãi suất cho các khoản vay cũ, vị này cho rằng, điều này sẽ giúp áp lực tài chính của các nhà đầu tư bất động sản giảm xuống. Theo đó, có thể tình trạng bán giảm giá, bán bất chấp, đặc biệt là phân khúc đất nền, sẽ ít đi.

Đồng quan điểm trên, ông Phạm Đức Toản nhận định, hiện nay thị trường bất động sản có một số vấn đề khó khăn lớn. Thứ nhất, bất động sản có đặc thù là tâm lý đám đông quyết định. Do đó mới xảy ra tình trạng lúc giá tăng tranh nhau mua, còn hiện nay giá giảm nhưng người mua vẫn rất thờ ơ.

Thứ hai, không chỉ bất động sản mà các ngành kinh tế khác đang rất khó khăn. Do đó, nguồn tiền từ các ngành khác vào bất động sản rất hạn hẹp. “Kể cả lãi suất thấp thì người mua họ cũng cần có nguồn thu từ các ngành để duy trì việc thanh toán”, ông Toản nói.

Thứ ba, pháp lý đang là vấn đề lớn nhất, gốc rễ của thị trường bất động sản. Những vướng mắc này khiến nguồn cung bất động sản ngày càng xuống thấp, đặc biệt ở hai thành phố lớn như Hà Nội và TP. HCM.

Thứ tư, giá bán hiện nay rất cao, nguyên nhân dẫn tới việc này từ nguồn cung thấp. Từ việc giá cao đã tác động khiến thanh khoản ở mức thấp. “Nếu tiếp tục duy trì tình trạng này có thể sẽ xảy ra nghịch lý, giao dịch không có nhưng giá vẫn cao chót vót”, ông Toản nói.