Giá bất động sản “ngược chiều” với nguồn cung, những điểm nghẽn nào cần tháo gỡ?

Tại hội thảo diễn ra mới đây, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, lĩnh vực BĐS đang được các cấp chính quyền, nhà đầu tư quan tâm vì thị trường BĐS là đầu kéo và thúc đẩy cho nền kinh tế.

Hai năm (2020-2021) có thể nói thị trường BĐS chịu tác động rất nặng nề của dịch bệnh khi số dự án giảm mạnh. Năm 2021 nguồn cung dự bán và căn hộ giảm giảm 34% so với năm 2020, trong khi năm 2020 số dự án mới đã giảm 50% so với năm 2019 giảm 50%. Trong 2 năm gần như không có dự án nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp nào được cấp phép mới - 1 trong những phân khúc có nhu cầu cao, cung ít cầu nhiều.

Liên quan tới dự án du lịch nghỉ dưỡng trong toàn quốc năm 2021 cũng giảm 35% so với 2020, năm 2020 cũng giảm 50% so với 2019. Giá cả bất động sản ngược chiều so với nguồn cung. Giá bất động sản tiếp tục tăng trong đại dịch, đặc biệt phân khúc đất nền trong 2 năm vừa rồi. Bình quân khu vực và bình quân 1 số tỉnh, cuối 2021 giá dự án tăng 5-7%, giá nhà ở riêng lẻ tăng 15-20%, đất nền tăng 20-30%, có nơi tăng 50% trong năm 20221. Hiện tượng này cần được bàn kỹ là nguyên nhân khách quan hay chủ quan, nguyên nhân làm tăng giá.

Theo ông Khởi, thị trường BĐS thời Covid-19 đặt ra nhiều vấn đề khi nguồn cung ngày càng giảm, nhu cầu ngày càng tăng, cả trong nước và nước ngoài, giá nhà cũng tăng cao.

Có một số điểm nghẽn, thứ nhất là cơ chế chính sách mặc dù Chính phủ, Quốc hội đã ban hành chính sách, cơ chế nhằm tháo gỡ nhưng vẫn còn điểm nghẽn như: Thiếu nguồn cung nhà ở thu nhập thấp, cung thấp cầu cao.

Thứ hai là giá BĐS liên tục tăng, đặc biệt các nơi có quy hoạch đô thị. Nhiều người đặt vấn đề sốt đất nhưng xin khẳng định rằng, không có chuyện bong bóng BĐS, dù có điểm sốt nhưng không phải sốt cao. Giá BĐS tăng chủ yếu do cung ít cầu cao. Một phần là thủ tục pháp lý chưa được tháo gỡ, có dự án 3-4 năm, tình trạng này xảy ra khi chưa có Covid-19, dẫn tới tồn đọng dự án. Nguồn tài chính chưa đa dạng, bền vững, khi tín dụng ngân hàng siết chặt, cổ phiếu, trái phiếu bị kiểm soát, điều này đang được đánh giá lại xem sẽ ảnh hưởng bao lâu tới thị trường; nguồn cung càng ít, giá càng cao.

Hiện đa số các địa phương cũng chưa làm tốt thông tin pháp lý về dự án khiến nhiều nhà môi giới lũng đoạn giá. Tuy nhiên, cần thấy rằng một loạt chính sách BĐS được thiết kế năm 2020-2021 đã đủ độ trễ để thực hiện trong năm 2022; có những chính sách đầu tháng 3 năm nay các chính quyền địa phương mới bắt đầu triển khai thực hiện.

Ngoài ra, nhiều vấn đề đang được giải quyết trong một số nghị định đang triển khai làm như "cấp sổ đỏ" cho Condotel sẽ được quy định rõ trong luật". Bộ Xây dựng đang được giao làm một nghị định sửa nhiều nghị định và sửa có hiệu lực ngay sẽ tháo gỡ được đầu tư, cấp phép. Đó là cơ hội với các nhà đầu tư.

Theo ông Khởi, trong thời gian tới Chính phủ sẽ sửa đổi, hoàn thiện 3 luật cùng một lúc là Luật Đất đai, là Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS. Chính phủ, các bộ rất quyết tâm hoàn thiện các quy định pháp luật để thúc đẩy thị trường phát triển trong thời gian tới. Các luật sửa đổi đang năm trên bàn Quốc hội, chờ Quốc hội thông qua.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Việt Nam cũng cho rằng, guồn cung giảm nhiều nhưng giá lại tăng. Ở thị trường sơ cấp, phân khúc đất nền quý I/2022 có sự gia tăng giá bán ở một số địa phương như Long An, tăng 4-6% so với quý trước, Bình Dương tăng 3-5%... Đồng Nai có những dự án đất nền hơn 74 triệu đồng, tiệm cận một số địa phương ở TP.HCM. Phân khúc căn hộ tập trung chủ yếu ở TP.HCM và Bình Dương, chiếm 85% toàn thị trường. Mặt bằng giá sơ cấp TP.HCM tăng từ 3%-5%, Bình Dương tăng từ 2%-4%. Thị trường Bình Dương có những căn hộ tiệm cận 53 triệu đồng/m2.

Một phân khúc nữa là giá nhà phố biệt thự tăng 2%-3%. Thị trường Đồng Nai ghi nhận mức tăng 8%-12%. Trong thời gian dịch bệnh, nhiều chủ đầu tư đưa ra chính sách hỗ trợ dòng tiền cho khách hàng, hỗ trợ lãi suất… các chi phí này gây áp dụng tăng giá – nhưng khách hàng vẫn được hưởng lợi từ điều này.

Đặc biệt, Đồng Nai ghi nhận dự án lên đến 2,5 triệu USD/căn. Với bất động sản nghỉ dưỡng, mặt bằng giá sơ cấp condotel ghi nhận đạt 44 – 167 triệu, toàn miền Nam là 75 triệu. Loại hình condotel ở TP.HCM cao hơn 29% so với miền Bắc. Quý vừa qua, giá sơ cấp tăng 5%-8% so với quý trước.

Phân khúc nhà phố, shophouse chịu tác động mạnh của Covid-19. Với biệt thự nghỉ dưỡng, giá dao động 15-151 tỷ, toàn miền Nam là 26,6 tỷ và cao hơn 25% so với miền Bắc và 28% với miền Trung. Nhà phố shophouse nghỉ dưỡng, giá trung bình khoảng 20 tỷ/căn, cao hơn miền bắc 18% và cao hơn 48% so với miền trung.

Theo ông Thắng, nguyên nhân khiến giá sơ cấp tăng, như quỹ đất phát triển các dự án như nội thành Tp.HCM khá khan hiếm, những nút thắt pháp lý gần như không tháo gỡ nhiều, thời gian triển khai kéo dài và ảnh hưởng nguồn cung, vấn đề cung - cầu thị trường khi 2 năm vừa qua nguồn cung giảm rất mạnh, chi phí đầu vào, chi phí vật liệu, nhân công đều tăng rất cao….