Giá bất động sản vẫn giảm mạnh ở 5 huyện ngoại thành Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Cần Giờ, Nhà Bè được đề xuất thành 3 thành phố mới

Theo đó, 5 huyện ngoại thành Tp.HCM được đề xuất xây dựng thành 3 thành phố, với thành phố phía Bắc (Củ Chi và Hóc Môn), thành phố phía Tây (Bình Chánh) và thành phố phía Nam (Nhà Bè và Cần Giờ). Thông tin này nhận được quan tâm của giới đầu tư do các khu vực này vốn là “điểm nóng” bất động sản và “nhạy cảm” với thông tin về hạ tầng, quy hoạch.

Theo ghi nhận, hơn một năm qua, nhà đất khu vực Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Cần Giờ, Nhà Bè im lìm cả nguồn cung lẫn giao dịch. Các khu vực này xuất hiện hiện tượng bán cắt lỗ đất nền, nhà phố. Giai đoạn đầu năm 2023, môi giới gần như không có giao dịch ngay cả khi bất động sản giảm giá sâu. Từ quý 3/2023 đến nay, hiện tượng cắt lỗ giảm sâu đã giảm. Tuy vậy, giao dịch nhà đất cũng chưa mấy cải thiện.

Khảo sát thị trường nhà đất các khu vực này thời điểm cận Tết cho thấy, những thông tin mới về hạ tầng, quy hoạch gần như chưa tác động đến giá bán cũng như giao dịch của thị trường. Có chăng, đà giảm giá sâu đã có dấu hiệu dừng lại khi tâm lý nhà đầu tư kì vọng vào sự tăng giá của bất động sản đã tốt lên.

Các nền đất, căn nhà riêng lẻ bán ra thời điểm này vẫn giảm trung bình từ 10-20% (tuỳ sản phẩm) so với giá thị trường. Đối với trường hợp cần bán gấp trước Tết mức giảm có thể lên đến 30%. Tuy nhiên, số lượng “gấp” này không đáng kể.

Nhà Bè, Bình Chánh, Cần Giờ: Đất nền thứ cấp giảm giá nhẹ hoặc đi ngang

Theo ghi nhận, từ tháng 10/2023 đến nay đà giảm giá đất nền tại huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Cần Giờ có sự chuyển dịch từ trạng thái giảm mạnh sang mức giảm nhẹ hơn hoặc đi ngang. Quá trình này diễn ra không đồng nhất ở các địa phương.

Cận Tết, đất nền, nhà riêng lẻ tại Bình Chánh, Nhà Bè giảm giá cục bộ từ 10-25%, mức này đã giảm khoảng 5-7% so với thời điểm rao bán đầu năm 2023. Một số lô đất diện tích lớn, nhà đầu tư thứ cấp chấp nhận thương lượng giảm thêm từ 5-10% nếu thanh toán nhanh. Tại huyện Bình Chánh, giá bán đất nền trên thị trường thứ cấp giảm 15-25% tùy nền cỡ lớn hoặc nhỏ. Một số lô đất nông nghiệp diện tích lớn trên 5.000-10.000 m2 thậm chí giảm gần 30% do người đang nắm giữ rổ hàng bị áp lực tài chính, không thể gồng gánh được lãi và nợ ngân hàng buộc phải thoát hàng. Nhóm đất nền dự án tại Tân Túc, Tân Kiên, Bình Hưng cũng rớt giá khoảng trên dưới 15% so với tháng 12/2022. Theo môi giới, dù giảm giá nhưng lượng giao dịch đem về không đáng kể.

Tại Cần Giờ mức giảm giá đất nền thứ cấp ghi nhận từ 7-30%, tuỳ sản phẩm và vị trí. Một số lô đất tại các xã như Phong Phú, Long Thới từng rao bán giảm mạnh 30-35% nửa đầu năm, hiện vẫn giữ nguyên mức giảm trên vì chưa tìm được khách. Những lô thổ cư nhỏ trên đường Giồng Ao rao giá 34 triệu đồng/ m2 vào đầu năm 2023, hiện giá rao ở khoảng 30-31 triệu đồng/m2, giảm trên 10% so với đầu năm 2023.

Đất nền hỗn hợp (nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản xen kẽ diện tích thổ cư) mặt biển thị trấn Cần Thạnh lô lớn trên 2.000-3.000 m2 hiện có trường hợp chào giá giảm 20-25% so với tháng đầu năm 2023 nhưng giao dịch chậm.

Vào năm 2018 – 2020, giá nhà đất Cần Giờ từng tăng hơn 200% sau các đợt sốt đất. Tìm hiểu cho thấy, đất nền tại đường Đặng Văn Kiều, TT Cần Thạnh (Cần Giờ) năm 2017 chỉ có giá 6-7 triệu đồng/m2 nhưng đến năm 2019 đã tăng lên 20-21 triệu đồng/m2, mức tăng này trên 200%. Hiện tại, các lô đất trên tuyến đường này có giá từ trên dưới 50 triệu đồng/m2. Tại xã Long Hòa từ mức giá trung bình 16 triệu đồng/m2 (2017) đã tăng lên gần 40 triệu đồng/m2 vào năm 2020, và mức giá này tiếp tục tạo mặt bằng mới lên gần 55 triệu đồng/m2 vào năm 2021-2022, chỉ thực sự dừng tăng từ cuối năm 2022 đến nay.

Giai đoạn cao điểm năm 2017-2018, giá nhà đất tại các tuyến đường lớn thuộc xã Bình Khánh, Long Hòa, TT Cần Thạnh liên tục leo thang. Đỉnh sốt bắt đầu từ tháng 4/2017 từ một nơi vẫn còn heo hút và có giá đất thấp nhất Tp.HCM, đến nay mặt bằng giá nhà đất tại Cần Giờ đã khá cao. Đa phần các giao dịch đất đai tại địa phương này đều là các lô lớn trên 1.000 m2 đến vài ha, thậm chí cả chục ha, thuộc nhóm đất hỗn hợp, trong đó có một vài trăm m2 là đất thổ cư, còn lại là đất nuôi trồng thủy sản và đất nông nghiệp. Hiện các lô đất thổ cư diện tích nhỏ tại Cần Giờ khan hiếm nguồn cung thứ cấp.

Như vậy, mặt bằng giá thứ cấp đất nền tại các khu vực Nhà Bè, Bình Chánh, Cần Giờ hiện đã đều giảm, mức giảm tuỳ vào từng sản phẩm và khu vực, tập trung chủ yếu ở nhóm các nhà đầu tư có sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc có sử dụng chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc giai đoạn 2018 - 2022 của các chủ đầu tư. Thế nhưng, theo các môi giới khu vực phần lớn nhà đầu tư vẫn đang trong trạng thái cắt lời, ít bán lỗ.

Hóc Môn, Củ Chi: Nhà đầu tư "giữ hàng" chờ tăng giá

Tại huyện Hóc Môn, đất nền một số trục đường chính ở xã Xuân Thới Sơn, Xuân Thới Thượng, Bà Điểm giữ hiện giá khoảng 18-23 triệu đồng/m2, giảm khoảng 10-15% so với đầu năm 2022. Từ tháng 12/2023 đến nay, phần lớn giữ nguyên mức rao bán. Một số chủ đất chấp nhận giảm thêm 10% trên mức giá đã giảm để có giao dịch nhưng sức cầu nhìn chung vẫn khá yếu.

Từ quý 1 đến 2/2203, giá đất nền tại Củ Chi giảm giá khoảng 25-30% so với đầu năm nay 2022. Mức giảm này có dấu hiệu chậm lại vào quý 3/2023 đến nay. Hiện mức giảm từ 10-25% ở các nền đất nhà đầu tư cần bán trước Tết thu dòng tiền. Các lô đất vườn, đất trồng cây lâu năm diện tích lớn tại Củ Chi hiện có giá 6-8 tỷ đồng một lô xuất hiện mức giảm trên dưới 2 tỷ đồng tùy vị trí nhưng giao dịch trầm lắng. Thậm chí có nhà đầu tư cần tiền gấp nên giảm giá lô đất từ 6,5 tỉ đồng còn 4 tỉ đồng, tức giảm 2,5 tỉ đồng/lô nhưng rao bán 6 tháng nay vẫn chưa có giao dịch.

Vào đầu tháng 8/2203 tại thị trường đất nền Củ Chi liên tục xuất hiện tình trạng nhà đầu tư rao bán gấp tài sản do ngộp tài chính. Một lô đất 90 m2 tại xã Tân An Hội được rao thanh lý giá 820 triệu đồng. Nền 100 m2 sổ hồng tại xã Thái Mỹ chỉ còn chào mức 750 triệu đồng trong khi đất nền ở xã Tân Phú Trung 98 m2 chủ đất rao bán rẻ 920 triệu đồng. Đối với các nền đất lô lớn có nguồn gốc đất nông nghiệp xen kẽ với thổ cư tại xã Tân Phú Trung, có không ít trường hợp chủ đất giảm từ 9 tỷ đồng xuống còn 6 tỷ đồng để thoát hàng. Đến hiện tại, mức giảm giá cũng như tình trạng nhà đầu tư thoát hàng đã giảm rõ nét. Nhiều nhà đầu tư kì vọng với các thông tin quy hoạch, hạ tầng sẽ tạo đà tăng giá từ năm 2024 trở đi nên cố “gồng” giữ hàng.

Trong báo cáo của Nhà Tốt mới đây đã cho thấy đất nền Củ Chi, Hóc Môn đã có những chuyển biến tích cực hơn sau khoảng thời gian lao dốc. Cụ thể, đất nền tại hai huyện này đều thấy sự tăng trưởng so với quý 2/2023, lần lượt tăng 16% và 32%. Đồng thời, chỉ số lượt liên lạc sau khi xem tin đăng của cả 2 huyện đều có sự tăng trưởng tích cực, đáng lưu ý hơn cả là huyện Củ Chi với tỷ lệ tăng là 2.2%. Trong đó, phân khúc đất nền dưới 3 tỷ và từ 3-7 tỷ có sự tăng trưởng về tỷ lệ lượt quan tâm tại huyện Hóc Môn, với mức tăng lần lượt là 1% và 4%. Trái lại, phân khúc đất nền trên 7 tỷ lại có dấu hiệu sụt giảm 7% về lượt quan tâm và tìm kiếm.

Còn tại huyện Củ Chi, phân khúc đất nền dưới 7 tỷ ghi nhận sự sụt giảm đáng kể về lượt quan tâm với mức giảm dao động khoảng 3% - 4%. Tuy nhiên, phân khúc trên 7 tỷ thì lại có sự tăng trưởng 6% về tỷ lệ người quan tâm tìm kiếm.

Ghi nhận cho thấy, nguồn hàng chào bán ra thị trường Hóc Môn, Củ Chi đa phần là của nhà đầu tư gom hàng từ nhiều năm trước đó. Mặt bằng giá đất nền của các khu vực cũng đã tăng cao. Đất nông nghiệp ở vùng xa của huyện Củ Chi, Hóc Môn cũng đã 5-7 triệu/m2 cho mảnh lớn, còn đất thổ cư thì giá từ hàng chục triệu đồng mỗi m2. Tại Hóc Môn, các lô đất thổ cư diện tích 70-150m2 đang được chào với mức giá từ 4 - 5 tỉ đồng. Với các diện tích nhỏ hơn, hầu như không có giá dưới 2 tỉ đồng.

Do trải qua nhiều đợt sốt, mặt bằng giá nhà đất Hóc Môn, Củ Chi đã thiết lập mặt bằng giá mới. Tuy vậy, nếu so với khu Nam và Đông Tp.HCM khu vực này vẫn được xem là “vùng trũng” giá của Tp.HCM.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young từng đánh giá bất động sản Củ Chi và Hóc Môn có nhiều tiềm năng tăng giá trong tương lai vì các lý do như: Quỹ đất ở hai địa phương này còn nhiều và mặt bằng giá còn thấp so với các khu vực khác của Tp.HCM. Thứ hai, việc ngày càng có nhiều nhà đầu tư đến với Hóc Môn và Củ Chi sẽ góp phần thúc đẩy nhanh hơn đà phát triển của các địa phương này. Việc các biên bản ghi nhớ cam kết đầu tư giá trị gần 17 tỉ USD đã được công bố tại Hội nghị xúc tiến đầu tư vào Củ Chi và Hóc Môn đầu tháng 4/2023 là minh chứng rõ nét cho xu hướng này. Ngoài ra, theo định hướng phát triển thì khu đô thị Tây Bắc trong tương lai sẽ có các chức năng như dịch vụ, thương mại, y tế, văn hóa, giáo dục đào tạo, thể dục thể thao và nghỉ dưỡng vui chơi giải trí. Điều này cũng thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển theo. Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cảnh báo, khi mua nhà đất tại khu vực này, người mua cần tìm hiểu kỹ, không chạy theo các thông tin về quy hoạch hay siêu dự án có thể mua phải tài sản giá cao.

Theo các chuyên gia so với các loại hình khác, thời điểm phục hồi của thị trường đất nền có thể chậm hơn do nhiều yếu tố và sẽ phải đến cuối năm 2024 mới đảo chiều. Tín dụng dành cho đầu tư bất động sản vẫn chưa nhiều, lãi suất đang giảm dần nhưng với tốc độ giảm cần 3-4 quý để có thể trở về mức lãi suất năm 2021. Đặc biệt là tâm lý thị trường còn thấp với các phân khúc bất động sản thuộc loại đầu tư, đầu cơ, ít phục vụ nhu cầu ở thực. Do đó, đất nền sẽ phục hồi chậm hơn so với những loại hình khác.

Ở góc nhìn thận trọng, ông Trần Khánh Quang, một nhà đầu tư có nhiều năm kinh nghiệm trong đầu tư bất động sản cho rằng, tín hiệu quan tâm dành cho đất nền vẫn có, nhưng chưa đủ để vực dậy thị trường này. Đất nền vùng ven đang trải qua một giai đoạn khá khó khăn. Đây là loại hình mang tính đầu cơ cao nên thời gian phục hồi sẽ chậm hơn các loại hình khác. Yếu tố về tâm lý đầu tư còn yếu ở giai đoạn này nên để vực dậy giá đất nền trong ngắn hạn là chưa thể. Tuy nhiên, theo ông Quang, đất nền luôn là loại hình có sức hút với người Việt, một khi thị trường bắt đầu phục hồi, đất nền sẽ là loại hình bất động sản nhận được nhiều sự quan tâm và săn đón. Ông dự đoán sự giằng co về giá trong giao dịch sẽ kết thúc vào khoảng nửa đầu năm 2024, tuy nhiên sự phục hồi này sẽ không đồng bộ. Đất nền ở vùng ven Tp.HCM sẽ hồi phục trước, sau đó mới lan ra các tỉnh lân cận.