Giá căn hộ bán mới tại TP HCM tiếp tục leo cao

Mới đây, một chủ đầu tư tổ chức lễ động thổ một dự án cao cấp tại Thủ Đức, TP HCM, bao gồm 2 tòa tháp cao 30 tầng, dự kiến cung cấp hơn 700 căn hộ và một số căn shophouse, officetel. Dự án dự kiến đi vào hoàn thành năm 2023. Theo thông tin từ một số diễn đàn môi giới, mức giá giới thiệu của dự án có thể khoảng 4.000 USD/m2, tương ứng gần 95 triệu đồng/m2. Khảo sát một số dự án mới ở khu vực này, giá căn hộ thấp hơn, khoảng 40 - 50 triệu đồng/m2.

So sánh mức giá này, nhiều nhà đầu tư cho rằng có nhiều lựa chọn tốt hơn mà vị trí lại gần trung tâm TP HCM hơn, đơn cử như khu vực bán đảo Thủ Thiêm, quận 2. Một dự án ngay ngã tư Trần Não - Lương Định Của, mức giá vào khoảng 75 triệu đồng/m2. Ở vị trí này, dự án chỉ cách quận 1 bằng cây cầu Thủ Thiêm hiện hữu và chỉ cần di chuyển qua cầu Thủ Thiêm 2 (đang xây dựng) là đi ngay vào trung tâm thành phố. Tức mức giá căn hộ vừa mở bán ở Thủ Đức còn cao hơn sản phẩm cùng phân khúc tại quận 2, trong khi xét về vị trí, quận 2 gần trung tâm hơn rất nhiều.

Cũng tại khu Đông, khu vực quận 9, một dự án căn hộ cao cấp khác của một chủ đầu tư khác giới thiệu ra thị trường nằm trong khu đô thị vài trăm ha cũng có giá khoảng 60 - 65 triệu đồng/m2. Trong khi đó, cũng tại khu vực này, chỉ trước đó vài tháng, một dự án cùng phân khúc khác được giới thiệu, mở bán với mức giá khoảng 50 triệu đồng/m2.

Một dự án khác tại huyện Nhà Bè do một tập đoàn nước ngoài liên doanh với đối tác Việt Nam cũng vừa được giới thiệu giai đoạn một ra thị trường, mức giá khoảng 50 triệu đồng/m2. Với diện tích từ 78 m2 trở lên, mỗi căn hộ trong dự án có mức giá trên 4 tỷ đồng. Dự kiến cuối năm 2022, khách hàng được bàn giao sản phẩm. Khảo sát lân cận khu vực này, thị trường từ lâu không có sản phẩm mới mở bán mà phần lớn là giao dịch thứ cấp ở một số dự án đã hoàn thành một vài năm trước. Mức giá thứ cấp được rao khoảng 20 - 30 triệu đồng/m2 từ nhiều dự án của các chủ đầu tư có tiếng.

Ông Võ Hồng Thắng, Trưởng phòng Nghiên cứu và Phát triển DKRA Việt Nam cho biết trong tháng 10, thị trường căn hộ TP HCM có sự gia tăng cả về nguồn cung và tỷ lệ tiêu thụ. Cả thị trường có 5 dự án mở bán tương ứng khoảng 1.800 căn hộ, tỷ lệ tiêu thụ đạt 69%, cùng tăng 70% so với tháng trước. Ông Thắng nhận thấy ở thị trường sơ cấp khi giá bán tăng, mức tăng trung bình khoảng 5 – 7%, nhiều dự án tăng đến 15% so với các giai đoạn mở bán trước đó.

Lý giải nghịch lý này, ông Thắng nói nguồn cung thị trường sơ cấp giảm, một bộ phận khách hàng có nhu cầu mua bất động sản, có nguồn tài chính tốt coi đây là cơ hội lựa chọn sản phẩm phù hợp tiêu chí đặt ra dù mua để đầu tư hay để ở. Nhiều yếu tố khác tác động tới nguồn tài chính như lãi suất ngân hàng điều chỉnh giảm đáng kể, khách hàng cân nhắc việc đầu tư bất động sản hay gửi tiền ngân hàng hoặc dùng đòn bẩy tài chính. Tuy nhiên, với tình hình vĩ mô hồi phục, nhà đầu tư có nhiều kỳ vọng nên tìm kiếm bất động sản đầu tư, mong muốn thị trường có nhiều khởi sắc vào năm sau.

Trước đó tổng kết tình hình thị trường quý III, CBRE Việt Nam đã chỉ ra giá bán trung bình căn hộ tại thị trường sơ cấp khoảng 2.000 USD/m2 (gần 50 triệu đồng/m2), tăng 6% cùng kỳ năm trước. Cho cả năm, CBRE dự báo giá bán căn hộ trung bình sẽ tiếp tục tăng 5% cùng kỳ năm trước, trong đó phân khúc cao cấp và hạng sang có tốc độ tăng trưởng 3%.

Một chuyên gia trong lĩnh vực đầu tư lại cho rằng, giá căn hộ mở bán mới tại TP HCM ngày càng cao do tích hợp nhiều yếu tố từ quy hoạch khu Đông, hạ tầng giao thông được đẩy mạnh, nhu cầu nhà ở ngày một tăng khi dân cư đông đúc... Đồng thời, một vấn đề chuyên gia lưu ý là chi phí đầu vào của các dự án ngày càng cao, từ giá đất, giá đền bù cho đến chi phí pháp lý, hành chính thủ tục, chi phí vốn/tài chính. Quy trình thủ tục càng kéo dài thì chi phí của chủ đầu tư càng tăng thêm và được đưa hết vào giá bán.

Tuy nhiên, chuyên gia cũng không loại trừ việc nhiều chủ đầu tư, môi giới cố tình đẩy giá hoặc tung tin không chính xác nhằm tạo sự chú ý. Do đó, nhà đầu tư cần cân nhắc các thông tin về mức giá, khảo sát kỹ thị trường và quan sát các giao dịch để nắm được tính thanh khoản sản phẩm, tránh trường hợp mong muốn đầu tư "lướt sóng" nhưng lại trở thành... cư dân.