“Giá đất tăng gấp 2 - 3 lần nhưng mới chỉ giảm 30% nên người mua chưa xuống tiền”

Giá giảm chưa đạt kỳ vọng của người mua

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, trong 6 tháng đầu năm 2023, tình hình giao dịch tại thị trường thứ cấp có sự phân hóa theo phân khúc giá. Các sản phẩm có giá trị cao hơn 20 tỷ đồng ghi nhận mức cắt giảm lên tới 30% so với đỉnh.

Đồng thời, giá bất động sản, đặc biệt là sản phẩm đất nền ở những khu vực từng xảy ra sốt đất tiếp tục được điều chỉnh về giá trị phù hợp, tương xứng với giá trị đầu tư vào nội tại sản phẩm và hạ tầng khu vực. Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, đặc biệt có sử dụng chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc giai đoạn 2018 - 2022 của các chủ đầu tư buộc phải cắt lỗ 10 - 30%, thậm chí lên đến 30 - 50% giá trị đầu tư.

Tuy nhiên, việc tìm kiếm các sản phẩm cắt lỗ sâu tới 50% so với thời điểm đầu năm 2022 không dễ. Thông thường các sản phẩm ngộp đều được các dân “chuyên” săn mua liên tục. Hoặc được giao dịch âm thầm giữa các nhà đầu tư với nhau.

Theo anh Nguyễn Văn Tuấn, môi giới bất động sản tại Hà Nội, thời gian qua thị trường xuất hiện một số lô đất giảm giá khoảng 40 - 50% so với thời điểm sốt. Những sản phẩm này khách hàng sẽ xuống tiền chốt rất nhanh.

“Đa phần trên thị trường hiện nay, các sản phẩm bất động sản, đặc biệt là đất nền mức giá giảm vẫn dao động ở mức 20 - 30% là phổ biến. Với những sản phẩm này, khách hàng đánh giá vẫn cao nên vẫn khó thanh khoản”, anh Tuấn nói.

Ở góc độ nhà đầu tư, anh Nguyễn Văn Hải (Nam Từ Liêm, Hà Nội) cho biết, thời gian qua anh vẫn liên tục đi săn các sản phẩm đất nền “ngộp” để mua gom. Anh cho biết, trên thị trường mức giá giảm của phân khúc đất nền vẫn phổ biến khoảng 20 - 30% so với đầu năm ngoái.

“Chỉ tính khoảng 2 năm trở lại đây, đa phần giá đất nền, liền kề, biệt thự đã tăng gấp 2 - 3 lần, thậm chí có khu vực đã tăng giá gấp 4 lần. Kể cả những mảnh đất trước kia tưởng chừng không có giá trị nhiều thì nay cũng đang được bán với giá tiền tỷ. Song, ở hiện tại tôi thấy giá mới chỉ giảm 20 - 30%. Điều này khiến các nhà đầu tư có sẵn tiền mặt chưa cảm thấy hấp dẫn để mua. Tất nhiên, giá sẽ không giảm về bằng thời điểm năm 2020, hiện nay tôi đặt mục tiêu những mảnh đất nào có giá giảm từ 40 - 50% so với đỉnh, pháp lý đầy đủ, vị trí thuận tiện sẽ xuống tiền mua ngay”, ông Hải nói.

Thực tế, trong thời gian qua tình trạng trầm lắng, chờ đợi vẫn diễn ra trên thị trường bất động sản. Nhiều nhà đầu tư có sẵn tiền hiện vẫn tiếp tục kỳ vọng gía sẽ tiếp tục giảm thêm. Bên cạnh đó, một bộ phận nhà đầu tư vẫn chưa có tâm lý sẵn sàng quay trở lại thị trường vì sợ sẽ “chôn” vốn nhiều năm.

Thị trường bất động sản cần thời gian để giải tỏa tâm lý

Ở góc độ chuyên gia, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư bất động sản Việt An Hoà cho rằng, giá bất động sản hiện nay đang giảm, là cơ hội rất tốt cho người mua xuống tiền. Những dự án đang mở bán đã có chính sách giảm trực tiếp giá bán hoặc thông qua chương trình ưu đãi, kéo dài lịch thanh toán. Như vậy, giá ghi nhận giảm 15-20% so với giai đoạn trước đây.

“Tuy vậy, yếu tố đang cản trở thị trường bất động sản lúc này là sức ì về tâm lý. Phải mất ít nhất khoảng 3 tháng nữa mới xoá bỏ được rào cản tâm lý này. Hiện các chủ đầu tư đã tự tin (trong thận trọng) đưa sản phẩm ra thị trường. Điều này cũng giúp kéo tâm lý người mua tốt lên”, ông Quang nói.

Đưa ra dự báo về thị trường, ông Quang cho rằng, trong nửa cuối năm 2023 các chủ đầu tư sẽ quay trở lại thị trường mạnh mẽ hơn. Thị trường kỳ vọng sẽ giải toả tâm lý người mua. Lực đẩy của thị trường sẽ bắt đầu từ cuối năm 2023, nhưng để thị trường phục hồi và tăng trưởng trở lại phải mất nhiều thời gian hơn, kéo sang năm 2024.

Dự báo, dòng vốn đầu tư bất động sản sẽ được cải thiện trong giai đoạn 2024 - 2026. Lúc này, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ có sự tham gia của nhiều tổ chức đầu tư lớn toàn cầu. Đây cũng là thời điểm thị trường được kỳ vọng tăng trưởng giao dịch, cải thiện tâm lý người mua, song vẫn cần thêm thời gian và chu kỳ hồi phục.

Đồng quan điểm đó, ông Nguyễn Đức Lập - Viện trưởng Viện nghiên cứu và đào tạo Bất động sản cho biết: “Những dự đoán về thời gian phục hồi đã được nói từ năm 2022. Tuy nhiên, phục hồi ở đây không là nghĩa là thị trường sẽ bùng nổ trở lại ngay, nóng ngay về giá, giao dịch. Mà giai đoạn phục hồi sẽ đến từ từ, ban đầu là thanh khoản, thị trường đã ấm hơn cách đây mấy tháng, so với thời kỳ băng giá”.

Ông Lập cũng cho rằng, nhà đầu tư nên mua bất động sản từ bây giờ, song tùy theo phân khúc loại hình sản phẩm, từng địa phương mà thị trường từng nơi sẽ khác nhau.

Chia sẻ thêm, vị này cho rằng: “Diễn tiến của thị trường bất động sản không có sự giống nhau trên cả nước mà mang tính khu vực, địa phương. Sự tăng trưởng phục hồi tùy theo phân khúc, loại hình sản phẩm, từng địa phương với tình trạng pháp lý tương ứng… nên sẽ không có một chuyên gia nào có thể dự đoán được thị trường bất động sản từng địa phương mà chỉ đưa ra những nhận định chung.

Còn với các nhà đầu tư phải phân tích rõ tình hình từng nơi với những đặc tính riêng để cân nhắc đầu tư. Đơn cử như trong dịch bệnh, có những phân khúc chết nhưng cũng có phân khúc rất sôi động”.