Giá nhà tại Mỹ tăng như vũ bão, tại sao các chuyên gia khẳng định bong bóng bất động sản không xảy ra?

Thị trường bất động sản nhà ở tại Mỹ có những dấu hiệu khó có thể bỏ qua: giá tăng cao kỷ lục, cuộc chiến đấu thầu, các khu nhà không còn chỗ trống ngay khi vừa xây xong, người mua tìm mọi cách để mua được nhà. Cơn sốt bất động sản ngày nay rất giống với giai đoạn xảy ra bong bóng vào năm 2006.

Vậy, một quả bong bóng khác có đang được thổi phồng? Nhiều người hy vọng là không bởi khi quả bong bóng gần đây nhất vỡ vụn, cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu đã diễn ra và khiến nền kinh tế Mỹ rơi vào đợt suy thoái sâu sắc. Đối với hầu hết người Mỹ, nhà là tài sản quý giá nhất của họ và cũng là tài sản thế chấp cho "một đống" nợ. Bởi vậy, nếu thị trường nhà ở lao dốc, nền kinh tế cũng vậy.

Việc tìm hiểu xem liệu thị trường nhà ở tại Mỹ có đang ở trong một quả bong bóng không cần xét đến hàng trăm yếu tố, từ tỷ lệ hộ gia đình mới cho đến sản lượng của các nhà máy gỗ. Và không rõ những chỉ báo đó đang đi theo hướng nào.

Tuy nhiên, có một sự khác biệt rất lớn giữa quả bong bóng trước đây và thời điểm hiện tại. Đó là, các khoản vay thế chấp khó tiếp cận hơn nhiều. Chỉ số về khả năng cung cấp tín dụng thế chấp đạt gần 870 điểm vào tháng 6/2006, trong khi tháng 3/2021 chỉ là 125. 

Các ngân hàng đã nâng tiêu chuẩn cho vay, thậm chí là cao hơn cả yêu cầu trong Đạo luật Dodd-Frank năm 2010 – được thông qua để ứng phó với khủng hoảng tài chính. Các khoản vay được thực hiện có giá trị nhỏ hơn, tương ứng với giá trị ngôi nhà và thu nhập của người đi vay.

Trong khi đó, điểm tín dụng trung bình của người đi vay cũng cao hơn. Hơn nữa, người dân Mỹ cũng không thể đi vay "vô tội vạ" để mua nhà mà không có hoặc không đủ giấy tờ chứng minh tài chính.

Kết quả là, dù giá nhà có thể đi ngang trong vài năm tới, nhưng những yếu tố dẫn đến vụ sụp đổ tương tự năm 2006 là không có. Không phải vì điều kiện tín dụng quá dễ dàng, các yếu tố dẫn đến đà tăng mạnh đối với giá nhà hiện nay là nguồn cung thắt chặt và nhu cầu lên cao. 2 yếu tố này đều có khả năng tiếp diễn.

Hiện tại, mối đe dọa lớn nhất đối với thị trường nhà ở là lãi suất thế chấp bất ngờ tăng mạnh, khi đang ở mức thấp. Tuy nhiên, rủi ro này sẽ không sớm xảy ra. Fed đã mua gần 1 nghìn tỷ USD chứng khoán được đảo bảo bằng thế chấp để giữ lãi suất thế chấp ở mức thấp, kể từ thực hiện chương trình này vào tháng 3/2020 và chưa có kế hoạch dừng lại.

Hiệp Hội Các Ngân Hàng Cho Vay Thế Chấp (MBA) dự đoán lãi suất cố định cho vay thế chấp trung bình 30 năm sẽ tăng từ 3,1% trong quý này lên 3,5% vào cuối năm 2021 và 4,2% vào cuối năm 2022. Trong khi đó, lãi suất trung bình trong năm 2006 là 6,4%.

Ngoài ra, chỉ có khoảng 0,1% các khoản vay thế chấp được phát hành trong năm nay có lãi suất điều chỉnh, trong khi năm diễn ra bong bóng là 60%. Bởi vậy, các chủ sở hữu nhà hiện nay sẽ không chịu cú sốc lớn khi lãi suất tăng.

Giá nhà tăng cao có thể không gây bất ổn cho hệ thống tài chính như thời kỳ bong bóng trước đây. Tuy nhiên, xu hướng này góp phần làm gia tăng tình trạng bất bình đẳng, khi đẩy giá trị tài sản của các chủ sở hữu nhà nhờ tiền của người đi thuê.

CoreLogic – nhà cung cấp dữ liệu, ước tính rằng giá trị tài sản của các chủ nhà trong căn nhà thế chấp đã tăng 16%, lên 1,5 nghìn tỷ USD vào năm ngoái. Chỉ có 2,8% số người có khoản thế chấp có giá trị lớn hơn căn nhà vào cuối năm ngoái, giảm so với 26% vào cuối năm 2009.

Theo đó, thị trường bất động sản nhà ở không ở trạng thái "mong manh" như trước đây. Hầu hết những người không thể chi trả khoản thế chấp – chẳng hạn vì lý do mất việc, có thể bán nhà kiếm lời và tránh bị tịch thu tài sản.

Sau khi tham khảo hơn 100 căn nhà ở Austin (Texas), James Carmer – một kỹ sư phần mềm, chia sẻ: "Những con số không có ý nghĩa. Làm thế nào để bạn đưa ra một lời đề nghị mua hợp lý cho ngôi nhà, khi có những người khách sẵn sàng trả giá điên cuồng khi đấu thầu?"

Carmer và vợ đặt ra ưu tiên hàng đầu khi chọn nhà là có sân sau cho cô con gái 3 tuổi vui chơi. Tuy nhiên, họ liên tục bị trả giá cao hơn. Theo Redfin – công ty môi giới mà họ đang hợp tác, 72 ngôi nhà ở Austin đã được bán với giá cao hơn 300.000 USD trở lên so với giá chào bán vào năm 2021.

Thị trường bất động sản nhà ở cũng có những dấu hiệu mâu thuẫn về việc liệu đợt tăng giá vừa qua có đang mất đà hay không. Chỉ số của MBA về số đơn xin thế chấp để mua nhà đã giảm xuống 269,6 điểm trong tuần 4/6, từ mức 342,8 trong tuần 16/4. Sự sụt giảm này thường dự báo cho xu hướng mua nhà hiện sẽ hạ nhiệt trong 1-2 tháng sau đó, theo Michael Fratantoni.

Ngày 19/5, MBA dự báo giá bán trung bình của các căn nhà mới và nhà đã qua sở hữu sẽ thấp hơn một chút trong quý IV/2021 so với quý hiện tại. Trong khi đó, chỉ số doanh số nhà đang chờ bán của Hiệp hội các Nhà Môi giới Bất động sản (NAR) giảm 4,4% trong tháng 4 và giảm 19% so với mức cao nhất vào tháng 8/2020.

Nhưng, một lần nữa, đà tăng vẫn còn cơ hội để tiếp diễn khi nguồn cung ở mức thấp. Edward Pinto – thành viên thường xuyên tại Viện Doanh nghiệp Mỹ (AEI), dự đoán giá nhà sẽ tăng với tốc độ 18%/năm cho đến tháng 7 và năm 2022 sẽ tăng khoản 10%.

Một lý do khiến mức giá chưa hạ nhiệt ngay lập tức đó là việc thắt chặt nguồn cung đã được thực hiện trong nhiều năm. Khi có quá nhiều nhà được xây dựng vào năm 2000, các nhà xây dựng đã giảm bớt vào những năm 2010, theo một tính toán của Burns về số lượng nhà ở mới cho người trưởng thành ở Mỹ.

Và hiện tại, thế hệ millennial – thế hệ có số lượng người lớn nhất, đang tiến đến thời điểm "chín muồi" để mua nhà, khi nguồn cung nhà mới đang ở mức thấp nhất. Hôm 7/6, Bank of America Merrill Lynch ước tính chỉ có 65.000 ngôi nhà được hoàn thiện vào năm 2020, chưa đến 1/5 con số được xây dựng hàng năm vào cuối những năm 1970 và đầu những năm 80.

Đại dịch cũng là một yếu tố khác "để lại dấu ấn" trên thị trường nhà ở. Theo Hiệp hội Các nhà Xây dựng quốc gia, giá gỗ xẻ tăng cao do các nhà máy đóng cửa hồi năm ngoái. Điều này khiến một ngôi nhà mới bị "đội giá" thêm gần 36.000 USD.

Ngoài ra, các nhà đầu tư muốn mua và cho thuê nhà để kiếm lời cũng là một yếu tố khác khiến thị trường căng thẳng hơn vì họ làm giảm nguồn cung nhà có sẵn. Rõ ràng rằng, tình trạng đầu cơ đang xuất hiện trong thị trường bất động sản nhà ở hiện nay. Một cuộc khảo sát trong tháng 4 về người tiêu dùng của Đại học Michigan cho thấy kỳ vọng trung bình đối với việc giá nhà tăng trong năm tới là 3,5% - cao nhất kể từ khi khảo sát bắt đầu vào năm 2007.

Nếu giá nhà đi ngang hoặc giảm, chắc chắn một số người đi mua sẽ dừng lại để căn nhắc xem có thể nhận được mức giá "hời" hơn hay không. Mặt khác, hoạt động cho vay thế chấp được kiểm soát chặt chẽ hơn cũng làm giảm rủi ro vỡ nợ theo dây truyền. Do đó, giá nhà đang cao hơn nhưng đây vẫn chưa phải là một quả bong bóng nguy hiểm. 

Tham khảo Bloomberg