Giá nhà trung bình ở TP.HCM vượt ngưỡng 7 tỷ đồng

Chỉ số giá nhà/thu nhập đứng "Top" châu Á

Theo Savills Việt Nam, tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam, hiện ở mức 28%, vẽ nên sự dịch chuyển đang diễn ra tại các thành phố lớn và các tỉnh, thành phố lân cận. Sự chuyển đổi này thúc đẩy nhu cầu về nhà ở , đặc biệt là ở TP.HCM, Đà Nẵng và TP. Hà Nội. Tuy nhiên, sự gia tăng nhu cầu này thường xung đột với thực tế về khả năng chi trả, tạo ra một bức tranh nhà ở phức tạp.

Nhà ở giá phải chăng được định nghĩa là dòng sản phẩm bất động sản đủ để người dân chi trả bằng thu nhập và năng lực tài chính của họ. Trong bối cảnh thị trường hiện nay, các sản phẩm nhà ở vừa túi tiền trên thị trường có thể kể đến là căn hộ hạng C, đất nền bình dân hay thậm chí là nhà ở công nhân gần các khu công nghiệp.

Những năm gần đây nguồn cung giá vừa túi tiền tiếp tục khan hiếm, mặc dù đây là phân khúc có như cầu đặc biệt lớn. Nửa đầu năm nay, căn hộ hạng C chiếm 62% thị phần tiêu thụ tại TP.HCM với 42% nguồn cung. Dự kiến, nửa cuối năm, lượng căn hộ hạng C mới cung cấp cho thị trường TP.HCM là khoảng 3.295 căn, tương đương 39% tổng nguồn cung.

Trong khi đó, báo cáo chỉ số về khả năng chi trả nhà ở tại châu Á Thái Bình Dương 2023 của ULI cho thấy, TP.HCM và Hà Nội là 2 thành phố có mức giá nhà trung bình trong khu vực châu Á nhưng lại chênh lệch khá lớn so với thu nhập của người dân.

Cụ thể, TP.HCM nổi bật với giá nhà trung bình là 296.000 USD (hơn 7 tỷ đồng) với thu nhập trung bình của một hộ gia đình ở mức 9.120 USD/năm (hơn 217 triệu đồng). Theo ULI, chỉ số chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập tại TP.HCM đang ở mức 32,5, cao thứ 2 trong khu vực chỉ sau Thâm Quyến (35) Trung Quốc, thậm chí cao hơn Bắc Kinh (29,3), Thượng Hải (24,1) và Hong Kong (26,5).

Tại TP. Hà Nội, chỉ số này ở mức 18,3, mức thu nhập trung bình năm của hộ gia đình là 9.967 USD/năm (hơn 237 triệu đồng), cao hơn Seoul (17,3), Tokyo (16,1), nhà ở thương mại Singapore (13,7).

Bên cạnh đó, ở thị trường nhà ở cho thuê, giá thuê trung bình hàng tháng cho mỗi căn hộ tại TP.HCM là 592 USD (hơn 14 triệu đồng). Đây là thị trường chủ yếu, phù hợp với nhóm lao động trẻ có thu nhập cao hoặc nhóm người nước ngoài làm việc tại Việt Nam.

Các chuyên gia cho rằng, giá thuê nhà chỉ được xem ở mức phải chăng khi chi phí dành cho nhà ở chiếm khoảng 30% tổng thu nhập hàng tháng của mỗi người. Trong khi lợi nhuận cho thuê đối với các sản phẩm nhà ở giá rẻ như nhà ở công nhân tương đối thấp thì nhu cầu và công suất sử dụng lại cao.

Người dân chỉ mua được nhà ở vừa túi tiền

Bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills TP.HCM nhận định, phần lớn người dân ở TP.HCM chỉ có thể chi trả cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền, căn hộ hạng C.

Tuy nhiên, những căn hộ vừa túi tiền có giá từ 2-4 tỷ đồng lại có nguồn cung khá thấp. Trước đây, dòng sản phẩm này chiếm tỷ lệ khoảng 60% trong nguồn cung của thị trường nhưng đến nay chỉ chiếm khoảng 25%. Nguồn cung hạn chế khiến cơ hội sở hữu nhà ở của người dân cũng gặp nhiều khó khăn.

Do đó, chính sách hỗ trợ của Nhà nước là mấu chốt để giải "bài toán" chi trả cho người dân trong vấn đề nhà ở. Kinh nghiệm thực tiễn của nhiều quốc gia khác nhau đã cho thấy những tác động tích cực của các giải pháp nhà ở đối với phát triển kinh tế - xã hội.

Vị chuyên gia này cho biết, không giống như nhà ở xã hội với các yêu cầu quy hoạch nghiêm ngặt và giới hạn lợi nhuận là 10%, các nhà đầu tư tư nhân vẫn có khả năng xây dựng nhà ở giá rẻ để sinh lời. Trung Quốc, Ấn Độ có thị trường nhà ở giá rẻ và công nhân phát triển mạnh mẽ, sinh lời cho các nhà đầu tư tư nhân. Nhưng, tại Việt Nam, các nhà phát triển đã tìm kiếm cơ hội ở phân khúc khác và vẫn chưa khai thác được doanh thu từ phân khúc nhà ở giá rẻ.

"Ví dụ như tại Singapore, chương trình của Ủy ban Phát triển Nhà ở (HDB) kết hợp với chính sách vay mới của Quỹ tiết kiệm Trung ương đã thành công nâng tỷ lệ sở hữu nhà ở gần 90%", chuyên gia dẫn chứng.

Bà Giang Huỳnh cho rằng, nếu có thể tạo ra một môi trường thuận lợi hỗ trợ cả nhà đầu tư và người mua, Việt Nam có thể hướng tới một thị trường nhà ở giá cả phải chăng và dễ tiếp cận hơn. Trong đó, Chính phủ cần xem xét các loại thuế để hạn chế tình trạng đầu cơ và tăng quỹ đất phát triển nhà ở giá rẻ, thể hiện cam kết thúc đẩy thị trường nhà ở ổn định và bền vững, mang lại lợi ích cho những người mua nhà.

Còn với phân khúc nhà ở xã hội, các chuyên gia nhấn mạnh, đây là phân khúc cần ưu tiên, giúp giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp, kích thích kinh tế - xã hội, tăng tốc độ giãn dân, mở rộng đô thị ra các khu vực ngoại thành và tăng tính bền vững trong quy hoạch đô thị.

"Khó khăn lớn nhất lúc này là quỹ đất nhà ở xã hội, kế đến là nguồn vốn. Hiện nay, nguồn vốn chủ yếu phụ thuộc vào vốn Nhà nước, do đó, cần thêm sự hỗ trợ của khu vực tư nhân. Đặc biệt, cần có những chính sách hiệu quả về thủ tục pháp lý dành riêng và đơn giản hóa cho các doanh nghiệp tham gia làm nhà ở xã hội", bà Giang Huỳnh cho hay.