'Giá thuê KCN Việt Nam tăng trưởng nhanh nhưng chất lượng chưa tương xứng'

Theo số liệu mới nhất của Tổng Cục Thống kê, tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam tính đến ngày 20/5/2023 đạt 10,86 tỷ USD, giảm 7,3% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, vốn FDI thực hiện tại Việt Nam 5 tháng đầu năm 2023 ước đạt 7,65 tỷ USD, giảm 0,8% so với cùng kỳ năm trước.

Dù vậy, Việt Nam vẫn được coi là điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư nước ngoài, Nhadautu.vn đã có cuộc trò chuyện với ông Vũ Minh Chí, Trưởng phòng cấp cao, Dịch vụ Công nghiệp, Colliers Việt Nam để có những góc nhìn, đánh giá về tiềm năng, lợi thế bất động sản các Khu công nghiệp (KCN), Khu chế xuất (KCX) cũng như các giải pháp thu hút thêm nhiều nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.

Chất lượng chưa tương xứng giá thành

T heo ông, những tỉnh thành phố nào đang là điểm sáng trong thu hút đầu tư vào KCN?

Ông Vũ Minh Chí : Bất động sản công nghiệp Việt Nam tập trung tại hai thị trường chính. Ở phía Bắc, với tổng diện tích 19.000 ha, các KCN phân bố nhiều ở Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc. Thị trường này thu hút nhiều doanh nghiệp thuộc ngành công nghiệp nặng và công nghệ cao (thiết bị điện tử), với tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 91%. Nguồn cung tương lai tiếp tục phát triển về hướng Hà Nam, Hưng Yên, Phú Thọ và Thái Bình vì quỹ đất ở các khu vực này còn tương đối dồi dào.

Khu vực miền Nam có 44.000 ha đất công nghiệp, tập trung ở TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai và Long An. Tỷ lệ lấp đầy lên đến 92% ở các vị trí trọng điểm. Các KCN, KCX ở miền Nam chủ yếu thu hút các doanh nghiệp trong ngành sản xuất như cao su, nhựa, dệt may và điện tử. Nhờ gần lõi trung tâm TP.HCM, thị trường bất động sản công nghiệp ở phía Nam được dự báo tiếp tục sôi động, nguồn cung mới xoay quanh các trục hạ tầng chính (cao tốc, cảng biển).

Các thị trường Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Phước và Tây Ninh được kỳ vọng tăng trưởng nhanh hơn trong thời gian tới. Nhìn chung, quỹ đất để phát triển công nghiệp ở Việt Nam không thiếu, nhưng việc tìm kiếm khu đất phù hợp cho nhà đầu tư cũng như quá trình thiết lập hoạt động mới là hai điểm mấu chốt ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của doanh nghiệp FDI.

Vậy đâu là lợi thế và thách thức của Việt Nam trong việc thu hút đầu tư vào bất động sản KCN?

Ông Vũ Minh Chí: Việt Nam có nhiều thế mạnh sẵn có trong thu hút đầu tư nước ngoài như vị trí địa lý, chính trị ổn định, sức tiêu dùng nội địa, độ mở kinh tế tốt. Năng suất lao động của Việt Nam được đánh giá tốt hơn một số nước trong khu vực nhờ có lực lượng lao động trẻ, tay nghề cao. Nhà nước cũng rất chú trọng đầu tư hệ thống hạ tầng nhằm tăng khả năng kết nối và xuất khẩu, hướng đến trở thành trung tâm logistics của khu vực. Ngoài ra, giá thuê đất để phát triển công nghiệp và giá thuê hạ tầng trong KCN tại Việt Nam vẫn còn cạnh tranh so với các thị trường mới nổi khác. Cụ thể, giá thuê đất trong KCN tại Việt Nam thấp hơn khoảng 20% so với Thái Lan và Indonesia. Thuế đất năm 2023 được giảm 30%, thuế VAT cũng đang được đề xuất giảm xuống còn 8% để hỗ trợ doanh nghiệp sản xuất. Tất cả cho thấy sức hấp dẫn của BĐS công nghiệp Việt Nam.

Dù vậy, vẫn còn một số thách thức liên quan đến tình hình bất ổn toàn cầu, cạnh tranh khu vực và rủi ro "tăng trưởng nóng". Căng thẳng địa chính trị tiếp tục phủ bóng mây lên kinh tế thế giới, làm gián đoạn xuất khẩu và nhu cầu mở rộng sản xuất.

Trong khi đó, giá đất và giá thuê hạ tầng công nghiệp tại Việt Nam đang có xu hướng tăng nhanh, vào khoảng 10-15%/năm đối với giá thuê, nhưng chất lượng và sự đa dạng chưa thực sự tương xứng. Thị trường chưa có nhiều mô hình công nghiệp đa dạng.

Nhìn rộng hơn, ở khía cạnh chính sách Nhà nước, cần tăng hiệu quả đầu tư nước ngoài vào Việt Nam hơn nữa bằng cách cải thiện môi trường đầu tư, phát triển công nghiệp hỗ trợ, nâng cao trình độ nhân lực hay gia tăng hàm lượng ứng dụng khoa học công nghệ.

Yếu tố bền vững là tiêu chí cốt lõi

Có ý kiến cho rằng, các KCN ở Việt Nam phát triển chưa bền vững, là yếu tố khiến nhiều nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư nước ngoài e ngại khi quyết định đầu tư. Những yếu tố như nhà ở cho chuyên gia, công nhân lao động chưa được đảm bảo... Ông nhận định như thế nào về ý kiến này?

Ông Vũ Minh Chí: Yếu tố bền vững (hay tiêu chí ESG: Môi trường – Xã hội – Quản trị) ngày càng quan trọng đối với nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là các doanh nghiệp sản xuất đến từ những thị trường phát triển như Bắc Mỹ, châu Âu, Đông Bắc Á. Không chỉ tìm kiếm quỹ đất để thiết lập nhà máy, họ quan tâm đến cả hệ sinh thái xung quanh KCN và các tiêu chí về phát triển bền vững: hạ tầng xã hội (giáo dục, y tế, giải trí), xử lý phát thải, đào tạo nhân lực địa phương, khu dân cư & cơ sở lưu trú, nhà ở cho công nhân & chuyên gia…

Thực tế, các hạng mục này vẫn chưa được quan tâm đúng mức, và địa phương có thể cân nhắc điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp hoặc cho phép doanh nghiệp đầu tư xây dựng các hạng mục này nhằm tối ưu nguồn vốn và nguồn lực tư nhân. Còn trong mắt các quỹ đầu tư nước ngoài, tiêu chí ESG trở thành yếu tố cốt lõi trong chiến lược đầu tư bất động sản để họ hướng tới cam kết phát thải ròng (Net Zero).

Các KCN và cơ sở hậu cần đáp ứng các tiêu chuẩn này không chỉ đem lại uy tín và lợi nhuận tốt hơn cho quỹ rót vốn, tiết kiệm chi phí vận hành, mà còn thu hút nhiều khách thuê (doanh nghiệp sản xuất) hơn các mô hình công nghiệp truyền thống. Do đó, các quỹ đầu tư và nhà phát triển nước ngoài ngày càng chú trọng yếu tố bền vững trong quá trình đầu tư xây dựng. Có thể kể đến một số tên tuổi đáng chú ý như Fraser Property Việt Nam, GawNP, Daiwa House, BW Industrial...

Nhiều nhà đầu tư nước ngoài hiện tại yêu cầu khá khắt khe về quy chuẩn xanh để đầu tư. Những quy chuẩn này là gì và Việt Nam đáp ứng được bao nhiêu?

Ông Vũ Minh Chí: BĐS công nghiệp là một loại tài sản thương mại giống cao ốc văn phòng, diện tích bán lẻ hay khách sạn, tức là đầu tư xây dựng sau đó vận hành và cho thuê. Trong tiến trình thẩm định, nhà đầu tư sẽ "chấm điểm" cho tài sản đó bằng cách sử dụng các thang điểm để đánh giá tiềm năng, rủi ro – cơ hội, dự báo dòng tiền và thu nhập tương lai. Hệ thống tiêu chuẩn như vậy cũng giúp khách thuê là các doanh nghiệp sản xuất chủ động hơn trong việc tìm kiếm vị trí và KCN phù hợp. Tuy vậy, Việt Nam hiện vẫn chưa có hệ thống phân hạng KCN chuẩn nào được áp dụng trong thị trường BĐS công nghiệp.

Thông thường, một thang đánh giá sẽ tổng hợp nhiều tiêu chí khác nhau, với mục tiêu phân loại và xếp hạng giá trị của BĐS và tính cạnh tranh của nó trên thị trường. Ba yếu tố phổ biến nhất là chất lượng công trình, vị trí và tiện ích với thang điểm cụ thể, càng cao tương ứng càng đáp ứng tốt hoặc xuất sắc. Riêng với BĐS công nghiệp, yếu tố logistics là trụ cột quan trọng thứ tư vì vị trí và khoảng cách của KCN ảnh hưởng rất lớn đến thời gian di chuyển tới các điểm tập kết giao–nhận hàng, cũng như chi phí.

Ông có đề xuất gì trong việc thu hút đầu tư, cải thiện môi trường đầu tư KCN?

Ông Vũ Minh Chí: Trong bối cảnh cạnh tranh gia tăng, chất lượng nguồn cung và sự cải thiện môi trường đầu tư là hai yếu tố then chốt giúp thu hút doanh nghiệp FDI vào thị trường BĐS công nghiệp.

Thứ nhất, nguồn cung đất cho thuê trong KCN, KCX chưa đáp ứng yêu cầu của nhà đầu tư về vị trí, diện tích, hạ tầng đi kèm (đặc biệt là hạ tầng xã hội), thời hạn thuê. Kể cả khi đã có quy hoạch hay chủ trương đầu tư, nhiều dự án bị vướng ở thủ tục đất đai làm kéo dài thời gian xây dựng, tăng chi phí giải phóng mặt bằng và các loại chi phí tuân thủ pháp lý khác của các chủ đầu tư BĐS công nghiệp. Để tăng chất lượng nguồn cung, cần nhanh chóng tháo gỡ các vướng mắc liên quan đến đất đai.

Nên khuyến khích phát triển các mô hình công nghiệp đa dạng hiện đại, bền vững như KCN sinh thái, KCN công nghệ cao, trung tâm dữ liệu, nhà kho thông minh để thu hút các khoản đầu tư chất lượng cao.

Thứ hai, các quy trình cấp phép (cho dự án hay nhân sự nước ngoài) cần được tinh gọn và rút ngắn hơn theo hướng cởi mở, thuận tiện cho nhà đầu tư. Hệ thống dữ liệu công cần minh bạch, chuẩn hóa, cũng như có thêm các dịch vụ hỗ trợ pháp lý. Mặt khác, cần cải thiện các chính sách ưu đãi đầu tư hơn nữa trong bối cảnh thuế tối thiểu toàn cầu sẽ áp dụng từ 2024, có thể làm giảm tính hấp dẫn của ưu đãi thuế suất của Việt Nam.

Khi cạnh tranh khu vực ngày càng tăng, các chiến dịch "trải thảm" đón nhà đầu tư cần đi vào giải pháp cụ thể, hành động thực tiễn từ địa phương, tạo điều kiện sẵn sàng để họ rót vốn nhanh và triển khai hiệu quả nhất có thể. Như vậy, giá thuê và các chi phí thiết lập ban đầu họ bỏ ra mới xứng đáng.

Xin cảm ơn ông!